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31 de outubro de 2014
Pg. 870. Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II. Diário de Justiça do Estado de São Paulo DJSP de 16/10/2012

Pág. 870. Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II. Diário de Justiça do Estado de São Paulo (DJSP) de 16 de Outubro de 2012

Página 870 Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte II 16/10/2012DJSP

Publicado por Diário de Justiça do Estado de São Paulo (extraído pelo JusBrasil) - 2 anos atrás

a prévia averbação do contrato de locação para a viabilidade de seu exercício pelo locatário preterido em seu direito de preferência. Acontece que a jurisprudência pátria, à luz da interpretação jurídica que deve nortear as diversas pretensões previstas no texto de lei, entende de modo diverso, ou seja, no tocante à pretensão de adjudicação do imóvel pelo locatário, aí sim deve haver o prévio registro público do contrato de locação, tal qual se prevê na parte final do dispositivo do “caput” do art. 33. Já quanto à pretensão de indenização por perdas e danos, entende-se, com razão, que não se faz necessário o cumprimento de tal requisito legal. Isso porque, conforme o Código Civil, que prevê as normas gerais sobre a responsabilidade civil, aquele que causar dano a outrem fica obrigado a reparar os danos advindos de sua conduta culposa (art. 186 c/c 927). Assim, não se poderia restringir o direito de reparação civil no caso de malogro do direito de preferência do locatário com a exigência de um registro público de contrato de locação (ato que, ademais, é sabidamente incomum na prática do mercado brasileiro e que, por outro lado, não constitui qualquer espécie de ilícito). Confira-se, a respeito, o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça sobre o tema: “PROCESSO CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM MEDIDA CAUTELAR. EFEITO SUSPENSIVO A RECURSO ESPECIAL. PENDÊNCIA DE JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE POR TRIBUNAL ESTADUAL. INVIABILIDADE. SÚMULAS NºS 634 E 635/STF. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO PRETERIDO EM SEU DIREITO. PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO. NECESSIDADE. 1. A pendência do juízo de admissibilidade do recurso especial pelo Tribunal Estadual inviabiliza a análise da aparência do bom direito. 2. Compete ao Tribunal local a apreciação de pedido de efeito suspensivo a recurso especial pendente de admissibilidade. Incidência dos verbetes sumulares nºs 634 e 635/STF. 3. A não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis impede o exercício do direito de preferência pelo locatário, consistente na anulação da compra e venda do imóvel locado, bem como sua adjudicação, nos termos do art. 33 da Lei 8.245/91, restando a ele a indenização por perdas e danos. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgRg na MC 18158 / MG, 3ª t., rel.ª Min.ª Nancy Andrighi, j. 09.AGO.2011, DJe 17.AGO.2011). (destacado). “CIVIL. LOCAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM ADJUDICATÓRIA DO IMÓVEL E PERDAS E DANOS DECORRENTE DE PRETERIÇÃO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ART. 33 DA LEI 8.245/91. DESNECESSIDADE DA PRÉVIA AVERBAÇÃO DO CONTRATO PARA REQUERER-SE PERDAS E DANOS. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL COMPROVADO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a não-averbação do contrato de locação no competente cartório de registro de imóveis, previsto no art. 33 da Lei 8.245/91, impede tão somente o exercício do direito de preferência do locatário preterido, sendo desnecessária a averbação quando se tratar de pedido de indenização de perdas e danos. 2. Dissídio jurisprudencial comprovado. 3. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp 578174 / RS, 5ª T., rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, j. 12.SET.2006, DJ 09.OUT,2006, p. 342). (destacado). Dessa forma, na hipótese dos autos, deve-se assentar expressamente que a não averbação do contrato de locação no qual o Autor figura como locatário não impede a pretensão indenizatória por ele formulada. Assim, observe-se o tratamento legal conferido ao direito de preferência na Lei do Inquilinato, e que cria expressos deveres para o locador quando manifesta intenção de, durante o prazo da locação, alienar o imóvel: “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.” (destacado). Dessa forma, deve-se analisar, nesses casos, se há prova nos autos de que o locador: a) deu ciência inequívoca ao locatário de que deveria haver a escolha pelo exercício, ou não, do direito de preferência de aquisição do imóvel, b) a comunicação formulada previa absolutamente todas as condições do negócio proposto e c) houve igualdade de condições entre o locatário e todos os terceiros que poderiam interessar-se no negócio. O i. Gildo dos Santos, aliás, discorrendo sobre o tema, aduz que o descumprimento de tais itens torna ineficaz a comunicação, tamanha a importância do cumprimento da norma do art. 27, da Lei do Inquilinato. Observe-se: “Está bem disciplinado na lei o exercício do direito de preferência, desde o aviso que o proprietário-locador deve fazer respeito até o conteúdo dessa comunicação, a qual, para ser tida por eficaz, deve conter todos os requisitos mencionados.” (in Locação e Despejo. Comentários à Lei nº. 8.245/91. 6ª ed., São Paulo: Revista dos Tribunais, 2010, p. 195). Assim, na hipótese dos autos, deve-se verificar se há prova de que os requisitos legais foram cumpridos, a fim de que se possa identificar, ou não, a existência de eventuais danos materiais e morais sofridos pelo Autor em decorrência de algum ato ilícito praticado pelos Réus. Nessa esteira de raciocínio, verifica-se que as notificações enviadas ao Autor pela locadora Maria Aparecida Romualdo (fls. 46/47 e 51/53), em princípio, não têm qualquer irregularidade que se possa vislumbrar. A locadora informa sua intenção de alienar o imóvel, instando o locatário a se manifestar sobre o exercício do direito de preferência na aquisição, descrevendo sumariamente o bem e as condições do negócio (pagamento à vista de R$ 600.000,00, pagos em moeda corrente). Os problemas começam a se verificar quando se observa o requisito da igualdade de condições que deve ser deferida ao locatário. Isso porque, conforme consta da escritura pública do imóvel (fls. 72/73), o mesmo teria sido alienado pelos Réus pelo valor de R$ 189.000,00 (ou seja, muito inferior ao preço informado para o locatário quando da comunicação formalizada). Patente, assim, a quebra da boa-fé objetiva que se espera das partes durante a execução de qualquer contrato e demandada pela lei civil material pátria. Isso porque as relações contratuais, nos marcos do Estado Democrático e Social de Direito, devem ser observadas sob a perspectiva de sua função social e, principalmente, da boa-fé objetiva que, segundo o próprio Código Civil, norteia a interpretação dos contratos (art. 113), assim como sua conclusão e execução (art. 422). Frustrada, portanto, a concorrência do locatário em igualdade de condições com o adquirente do imóvel locado, deve-se considerar ilícita a conduta da locadora, para fins de reparação dos danos experimentados pelo locatário com a alienação do bem. Saliente-se que os proprietários do imóvel, filhos da locadora, não contestaram o feito, pelo que são revéis, até porque a própria locadora Maria Aparecida Romualdo não negou o fato de que o imóvel foi efetivamente vendido por preço inferior ao ofertado ao autor. Embora apenas Maria Aparecida Romualdo fosse locadora, é certo que os demais réus, como proprietários do imóvel, tiveram ciência desde o início de toda a negociação havida entre a locadora e o autor e entre a locadora e os efetivos adquirentes do imóvel, optando ao final por não vender ao autor. Portanto, também devem responder pelos danos sofridos pelo autor. O autor foi forçado a abandonar o seu comércio de quinze anos, onde certamente já havia constituído o seu ponto comercial, com clientela cativa. Infelizmente o autor não pediu danos morais, limitando-se aos danos materiais, em valor não contestado pelos réus. Inviável a adjudicação do imóvel, conforme acima esclarecido, porquanto não houve a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, devendo ser acolhido apenas o pedido alternativo de indenização por perdas e danos no valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais). Isto posto, JULGO EXTINTO O FEITO SEM O JULGAMENTO DO MÉRITO com relação aos réus CAIO ROSA BERTAGNOLI e SONIA IZABEL RECOMINI BERTAGNOLI com fundamento no art. 267, VI, CPC. Condeno o autor ao pagamento do valor das custas, despesas processuais e dos honorários do Dr. Patrono destes réus, ora arbitrados por equidade em R$ 5.000,00 (cinco mil reais), com correção monetária pela tabela prática do TJSP e juros de mora de 1% ao mês, ambos desde a publicação desta sentença. JULGO PROCEDENTE a ação em relação aos réus MARIA APARECIDA ROMUALDO, ALEX

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