autor (a). Intime-se. - ADV: PAULO ROBERTO JOAQUIM DOS REIS (OAB 23134/SP), DANIEL DE SOUZA (OAB 150587/SP)
Processo 300XXXX-22.2013.8.26.0650 - Procedimento Ordinário - Promessa de Compra e Venda - Izaias Geraldo Nunes e outro - Living Panamá Empreendimentos Imobiliários Ltda e outro - Vistos. Trata-se de ação de conhecimento que Izaías Geraldo Nunes e Mariana Silva Nogueira Nunes movem contra Living Panamá Empreendimentos Imobiliários Ltda. e LPS Campinas Consultoria de Imóveis Ltda., em que afirmam ser compromissários compradores de fração ideal de terreno e unidade autônoma no condomínio residencial “Mais Campos Salles”, mediante preço parcelado. Sustentam que a primeira requerida elevou o preço do imóvel, sem qualquer previsão contratual, justificando na valorização imobiliária, além de apresentar exigências e incluir encargos que também não possuem respaldo contratual, o que impediu os autores de obterem financiamento bancário, afrontando os princípios da probidade e boa-fé e regras de proteção ao consumidor. Acrescentam que a cobrança de comissão de corretagem é indevida, uma vez que o serviço foi contratado exclusivamente pela segunda requerida. Requerem a resolução do contrato por inadimplemento das requeridas; a declaração de inexigibilidade de obrigações decorrentes do contrato; e a condenação à repetição em dobro dos valores pagos, com os acréscimos legais, e ao ressarcimento de danos morais. Apresentam documentos (fls. 15/69). O benefício da gratuidade processual foi concedido aos autores (fls. 86). A primeira requerida apresentou contestação, na qual suscita preliminar de carência de ação por ilegitimidade passiva e, no mérito, refuta a elevação do preço em decorrência da valorização imobiliária, dizendo ter acrescido correção monetária, segundo convencionado pelas partes, devendo prevalecer a força obrigatória dos contratos. Sustentam que, na hipótese de restituição dos valores pagos, deve ser admitida a retenção de 25%, segundo definido por julgados do Superior Tribunal de Justiça, correspondente aos prejuízos sofridos pela requerida. Impugna o direito à repetição em dobro das parcelas pagas, a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem e a ocorrência de danos morais indenizáveis (fls. 90/109). A segunda requerida também contesta. Argui preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, sustenta ser devida a cobrança da comissão pela intermediação imobiliária, cujo valor foi destacado do preço do imóvel, significando dizer que foi paga pela construtora ou incorporadora. Subsidiariamente, argumenta que a restituição deve ser simples por não ter havido má-fé na cobrança (fls. 126/145). Houve réplica (fls. 163/180). É o relatório. FUNDAMENTO E DECIDO. As preliminares de carência de ação por ilegitimidade passiva, arguidas pelas requeridas, não comportam acolhimento. Com efeito, havendo inequívoca relação de consumo, as requeridas constituem fornecedoras na cadeia entre os adquirentes e a vendedora de fração ideal de terreno e unidade autônoma em condomínio residencial a ser incorporado, devendo responder solidariamente por eventuais prejuízos sofridos pelo consumidor, ex vi do disposto nos arts. 7º, par. único, e 25, § 1º, da Lei nº 8.078/90. Por evidente, a análise da efetiva responsabilidade das rés confunde-se com a matéria de fundo. Cumpre ressaltar também que, mesmo que não se reconheça a responsabilidade solidária fundada nas normas de proteção ao consumidor, a primeira requerida figura como promitente-vendedora do imóvel, enquanto que a segunda recebeu o valor relativo à comissão imobiliária. Ambas são partes legítimas na ação em que se pretende a resolução do compromisso particular de compra e venda, e a repetição da referida despesa. No mérito, as partes controvertem-se sobre a culpa no inadimplemento de adquirentes de imóvel quanto ao pagamento do preço, bem como ao surgimento de danos morais sofridos pelos compromissários-compradores. Não havendo necessidade de dilação probatória, é caso de julgamento antecipado da lide. Os autores tornaram-se compromissários compradores de imóvel, mediante preço parcelado, a ser financiado por instituição financeira, e atribuem à primeira requerida a impossibilidade de obtenção do financiamento, por haver elevado indevidamente o preço devido à valorização imobiliária e feito exigências descabidas, sem qualquer respaldo contratual. De acordo com a cláusula 6.2 do quadro resumo anexo ao compromisso particular de compra e venda, as parcelas do preço seriam corrigidas monetariamente segundo o disposto no item VII-8 e seguintes do contrato. Por sua vez, a cláusula VII-8 do compromisso particular de compra e venda dispõe que “o montante integral do preço e os valores de cada uma das parcelas e prestações vincendas de seu pagamento, em conformidade com as disposições da Lei nº 10.931 de 02/08/2004, serão corrigidos monetariamente a cada mês, de acordo com a variação mensal do Índice Nacional de Custo da Construção Civil (INCC-DI), divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, ou qualquer outro índice que venha a ser adotado por esta entidade em substituição...”. Na sequência, a cláusula VII-10 estabelece que o promitente-vendedor somente aceitará o resgate da parcela acrescido do pagamento da diferença entre o respectivo valor e a quantia relativa à correção monetária (fls. 31). Na proposta subscrita pelo autor às fls. 62, já constava claramente que as obrigações seriam corrigidas mensalmente pela variação do INCC-FGV e, após a data prevista para entrega do imóvel, com juros de 12% ao ano, calculados pela Tabela Price. Pelo que se verifica do documento às fls. 69, emitido pela primeira requerida, consta que o valor atualizado do imóvel correspondia a R$171.777, em junho de 2013, tratando-se do valor impugnado pelos autores. Ocorre que, pelo que se verifica do documento, o valor é decorrente da aplicação de índice de reajuste (INCC). Por conseguinte, o acréscimo que os autores afirmam corresponder à valorização do imóvel refere-se, na verdade, à correção monetária sobre as parcelas, em atendimento ao convencionado pelas partes, devendo prevalecer a força obrigatória dos contratos (Pacta sunt servanda). A correção monetária destina-se a preservar o valor real da moeda, evitando que se deprecie em virtude da inflação. Nos financiamentos de imóveis em construção, é devida a utilização do Índice Nacional da Construção Civil (INCC), indexador divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) que reflete a variação dos custos no setor da construção civil, como índice de reajuste. De fato, durante a execução das obras, as despesas do empreendedor são variáveis em função dos custos no mercado da construção civil, de modo que o equilíbrio entre as prestações (comutatividade contratual) é preservado. Com o término da construção, não mais se justifica a utilização do INCC como parâmetro para correção monetária das parcelas, porquanto os preços praticados no mercado de construção civil já não servem como critério para reajuste da moeda, o que colocaria o consumidor em situação desvantajosa e, portanto, resultaria em cláusula abusiva e nula de pleno direito (Lei nº 8.078/90, art. 51, IV). Quanto à imposição de exigências descabidas que inviabilizaram o financiamento bancário, a inicial não veio instruída com qualquer documento comprobatório da recusa do agente financeiro, tampouco foram especificadas as alegadas exigências. Não houve prova de que a vendedora deu causa à impossibilidade de se obter o financiamento. Em suma, a culpa pelo inadimplemento das parcelas do preço deve ser atribuída aos autores, sendo de rigor o acolhimento do pedido de resolução do contrato. Com relação à comissão de corretagem imobiliária, os serviços foram prestados regularmente, não se justificando a devolução. Com efeito, pelo contrato de corretagem, uma pessoa (corretor) se obriga a obter para outra um ou mais negócios, conforme instruções recebidas, sem que exista entre os contratantes relação de dependência, de mandato ou de prestação de serviços (CC, art. 722). No caso vertente, na proposta de compra às fls. 62, que acompanhou a petição inicial, constam expressamente os valores cobrados a título de assessoria e comissão pela intermediação imobiliária, sendo observado o princípio da clareza na informação ao consumidor, que foi beneficiado pelos serviços. Não se tratando de pagamento indevido, é incabível a repetição em dobro da quantia. Em virtude do inadimplemento, os compromissários compradores fazem jus à devolução das parcelas pagas, nos termos do artigo 53, caput, da Lei nº 8.078/90 (Código do Consumidor), sendo vedada a perda da integralidade dos valores pagos (cláusula de decaimento). No entanto, é certo que, com a resolução contratual, as partes devem retornar ao estado de coisas anterior à contratação, de modo que é admitida a retenção de parte dos valores pagos pelo consumidor, a título de indenização pelas perdas e danos sofridos pela vendedora como parte lesada pelo inadimplemento (CC, art. 475). Portanto, a devolução das parcelas pagas não
