averbação pretendida foi obstada, pois o sujeito passivo da mencionada ação renovatória teria que necessariamente coincidir com o proprietário do bem, em atenção ao princípio da continuidade (artigos 195 e 237 da Lei de Registros Publicos). O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls. 56/57). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Oficial Registrador e a Douta Promotora de Justiça. Preliminarmente, cumpre destacar que os títulos judiciais não estão isentos de qualificação, positiva ou negativa, para ingresso no fólio real. O Egrégio Conselho Superior da Magistratura já decidiu que a qualificação negativa do título judicial não caracteriza desobediência ou descumprimento de decisão judicial (Apelação Cível n. 413-6/7). Deve-se salientar que, no ordenamento jurídico pátrio, incumbe ao Registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos, dentre eles, o da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei. A análise do título deve obedecer a regras técnicas e objetivas, o desempenho dessa função atribuída ao Registrador, deve ser exercida com independência, exigindo largo conhecimento jurídico. No mais, conforme verifica-se da escritura pública de venda e compra (fls.24/29), o imóvel objeto da locação foi adquirido pela empresa Luzom Sociedade de Propósito Especifico LTDA, que registrou a transmissão de domínio (R/08 - fl.32), passando a figurar como proprietária tabular. Logo, como bem observou o Oficial Registrador, deveria ter havido a retificação do pólo passivo da ação renovatória de locação, que na época encontrava-se em tramite perante o MMº Juízo da 24ª Vara Cível da Capital. Logo, a pretensão da requerente viola o princípio da continuidade registrária. Segundo Narciso Orlandi Neto: “No sistema que adota o princípio da continuidade, os registros têm de observar um encadeamento subjetivo. Os atos têm de ter, numa das partes, a pessoa cujo nome já consta do registro. A pessoa que transmite um direito tem de constar do registro como titular desse direito, valendo para o registro o que vale para validade dos negócios: nemo dat quod non habet” (Retificação do Registro de Imóveis, Juarez de Oliveira, pág. 55/56). Na presente hipótese verifica-se a quebra do princípio da continuidade, previsto nos arts. 195 e 237, da Lei nº 6.015/73: “Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.; e Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro”. O quadro ora delineado demonstra a impossibilidade de se permitir a averbação, tendo em vista a existência da transmissão do domínio. Nessa linha, não é possível o ingresso no fólio real de descrição dissociada da realidade fática , porquanto o juízo positivo dessa situação pode redundar no reconhecimento de futuros direitos ou ser utilizados como meio de prova em razão das finalidades do registro público imobiliário. Neste contexto, conforme bem observou a Douta Promotora de Justiça: “deve haver também a observação ao princípio da disponibilidade, pelo qual só pode transmitir aquele que é detentor de um direito assentado no fólio e nos exatos limites desse direito. Os princípios determinam que o registrador forme uma cadeia dos titulares do domínio dos bens imóveis sob sua circunscrição, sendo-lhe vedado registrar qualquer título que rompa essa sequencia ou implique na sobreposição de registros”. Por fim, o simples argumento de que a empresa compradora tinha ciência da ação renovatória não é suficiente para afastar a exigência, tendo em vista a necessidade de se figurar no contrato de locação o atual titular do domínio como locador, o que não se observa na presente hipótese. Diante do exposto, julgo improcedente o pedido de providências formulado por Maria Loreto Vergara Carvalho, em face do Oficial do 4º Registro de Imóveis da Capital, mantendo o entrave registrário. Não há custas, despesas processuais, nem honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Oportunamente, arquivem-se os autos. P.R.I.C. São Paulo, 22 de janeiro de 2015. Tania Mara Ahualli Juíza de Direito - ADV: AMAURI RAMOS (OAB 109270/SP)
Processo 112XXXX-95.2014.8.26.0100 - Pedido de Providências - Registro de Imóveis - MARIA CRISTINA ROSSI -REGISTRO DE IMÓVEIS - cancelamento de hipoteca - necessidade de anuência do credor hipotecário - questão que extrapola o âmbito administrativo - pedido improcedente. Vistos. Trata-se de pedido de providências formulado por Maria Cristina Rossi, em face da negativa do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital em proceder a averbação do cancelamento da hipoteca e consequentemente da caução que grava o imóvel matriculado sob nºs 32.370 e 32.371, em favor de Transcontinental Empreendimentos Imobiliários LTDA. Alega a requerente que foi efetuada a quitação da dívida, mas, ao requerer a baixa do gravame, teve seu pedido negado sob a alegação da ausência de apresentação do instrumento particular da CEF autorizando o cancelamento da caução averbada. Ressalta que houve a quitação integral da dívida, tendo em vista o pagamento regular de todas as prestações do financiamento. Aduz que tinha ciência da existência do endosso para efeito de hipoteca efetuado entre a empresa Transcontinental e a CEF, contudo, conforme apontado no contrato de compra efetuado, com o pagamento seria dado o registro com a baixa da caução. Informa que a CEF concordou com a entrega da escritura definitiva, devendo entre as empresas ser ajustado o débito existente e ou substituído, não podendo tal fato prejudicar a requerente. Juntou documentos às fls. 11/34. A Caixa Econômica manifestou-se às fls. 48/50, discordando do pretendido cancelamento da hipoteca que onera o imóvel. Esclarece que o bem permanece como garantia das dívidas do Agente Financeiro Transcontinental - Empreendimentos Imobiliários LTDA, sucessora do Sul Brasileiro Crédito Imobiliário SA, e que devido a situação de inadimplência, encontra-se em trâmite ação de cobrança judicial (processo nº 2007.61.00.034056-6). Argumenta que os agentes financeiros que financiam os mutuários com utilização de recursos administrados pela CEF caucionam os imóveis correspondentes como garantia de suas dívidas, assim, havendo inadimplência por parte do agente financeiro, significa que não houve repasse dos valores pagos, o que impossibilita, consequentemente a liberação de qualquer garantia da dívida pela falta do pagamento integral. O Oficial Registrador manifestou-se às fls. 60/61. Informa que o cancelamento da hipoteca depende do cancelamento da caução e este, por sua vez, depende da CEF. Juntou documentos às fls. 62/93. O Ministério Público opinou pelo indeferimento do pedido (fls. 97/99). É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir. Com razão o Oficial e a Douta Promotora de Justiça. Entendo que o tema não está adstrito à apreciação em sede administrativa, devendo ser remetido às vias ordinárias. O credor hipotecário não concorda com a pretensão, opondo impedimentos de ordem material, que devem ser objeto de apreciação em ação judicial. Ao Registrador cabe apenas a averiguação da regularidade formal dos títulos e a observância das normas registrarias. As questões de fundo, atinentes ao direito material, não podem ser por ele consideradas ou avaliadas. Em princípio, a falta de anuência do credor hipotecário, por si só, impede o cancelamento da hipoteca, ainda que prevista por prazo determinado. Ademais, o requerimento administrativo de cancelamento de registro de hipoteca, fundado na quitação, deve ser instruído pelo devedor com o respectivo recibo, ou declaração de anuência, emitidos pelo credor, ou quando existente, pelo último endossatário da cédula hipotecária. Neste contexto, segundo informações da CEF (fls.48/50), a empresa Transcontinental, na qualidade de agente financeira, encontra-se inadimplente, ou seja, apesar da alegação da requerente de ter pago integralmente o valor do financiamento não houve o repasse de tais valores à CEF. Assim, constituindo o imóvel garantia para pagamento da dívida, não há que cogitar da liberação de hipoteca que incide sobre o bem. A cédula hipotecária é título nominativo que circula mediante endosso em preto (artigos 13 e 16 do Decreto-lei nº 70/66) e o cancelamento da averbação de sua emissão, assim como o do registro da hipoteca respectiva, apenas pode ser efetuado se presentes os requisitos previstos pelos artigos 18, 20 e 24 de referido diploma legal. De acordo com os artigos citados, a declaração de quitação da cédula hipotecária só é apta para o cancelamento administrativo da averbação de sua emissão e do registro da hipoteca se for ratificada pela endossatária. Tal se
