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JusBrasil - Jurisprudência
31 de outubro de 2014

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TRF-3 - APELAÇÃO CIVEL 1085756 AC 1185 SP 2004.61.14.001185-2 (TRF-3)

Data de publicação: 03/10/2006

Ementa: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. INÉPCIA DA INICIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PRELIMINARES REJEITADAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA. MULTA MORATÓRIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INCABÍVEL. - A inicial atende os requisitos previstos pelo Código de Processo Civil , nos artigos 282 a 289 , bem como devidamente instruída com a documentação pertinente ao caso, posto que se revela suficiente e bastante para o fim de amparar a pretensão da parte recorrida e para o deslinde da questão, de molde a possibilitar a prestação jurisdicional almejada. Por sua vez, a alegação de ilegitimidade passiva é questão que se confunde com o mérito. Preliminares rejeitadas. - O pagamento das despesas condominiais é obrigação propter rem, que tem como condição o fato de ser a pessoa titular de direito real. - Assim, aquele que adquire a unidade condominial, a qualquer título, ainda que não detenha a posse do imóvel, deve responder pelos encargos junto ao condomínio, mesmo em relação aos períodos anteriores à aquisição, resguardado o direito regressivo contra eventual ocupante do imóvel. - A tese de que as cotas condominiais advêm de obrigação propter rem foi amparada pelo novo Código Civil - Lei nº 10.406 , de 10/01/2002 -, o qual dispõe em seu artigo 1.345 que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios". Evidente, portanto, pelo novo texto legal, que a obrigação advinda da relação condominial é de natureza real e não pessoal. - No que concerne aos juros moratórios, plenamente cabível sua fixação, pois são devidos a razão de 1% (um por cento) ao mês, em razão da previsão legal expressa no artigo 12 , § 3º , da Lei nº 4.591 /64. A cota nas despesas de condomínio é considerada, em princípio, dívida positiva e líquida, motivo pela qual a mora é ex re, donde correrem juros desde seu vencimento. - Relativamente à multa moratória, o Código de Defesa do Consumidor , em seu artigo 52 , § 1º , que entrou em vigor em 11 de março de 1991, já estabelecia que "as multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a 2% (dois por cento) do valor da prestação", além de que, o artigo 1.336 , § 1º , da Lei nº 10.406 , de 10/01/2002, que passou a vigorar a partir de 11 de janeiro de 2003, estabelece que "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito." - Disposição da convenção condominial que previa multa moratória no percentual de 20% (vinte por cento) é válida porque estava de acordo com a lei civil vigente à época, isto é, com o Código Civil de 1916 . - A conduta da apelante, ao recorrer da decisão que a condenou ao pagamento das taxas condominiais, é ato que não se subsume a qualquer das hipóteses taxativamente elencadas no art. 17 do Código de Processo Civil , bem como não houve prejuízo processual à parte adversa, não cabendo condenação nas penas do art. 18 do mesmo estatuto processual, assim como o pagamento da indenização imposta. - Apelação a que se dá parcial provimento....

Encontrado em: afastar a condenação de litigância de má-fé e o pagamento da indenização imposta, nos termos do voto

TJ-PR - 8801012 PR 880101-2 (Acórdão) (TJ-PR)

Data de publicação: 04/10/2012

Ementa: de comprovação da origem das taxas condominiais, ressaltando a diferença entre taxas e despesas de condomínio; d) que os juros devem ser contados a partir da citação; e) que o índice da correção monetária ser aplicado seria do INPC; f) que o percentual da multa é de 2% e não de 20% como fixado na sentença.O recurso foi recebido em seu duplo efeito (fls. 181).Contrarrazões apresentadas (fls. 182/192).Incluso em pauta para julgamento.É o breve Relatório.F U N D A M E N T A Ç Ã OADMISSIBILIDADE O recurso deve ser conhecido, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, razão pela qual passo a analisar o mérito recursal.MÉRITO RECURSAL J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR6 A apelante COHAB-CT, alegou preliminarmente, em suas razões, sua ilegitimidade passiva ante a existência de quitação do contrato de compromisso de compra e venda por parte da mutuaria/promitente compradora, Ursula Bernadete Mass, em julho de 2005.Com razão a apelante.No caso em comento, restou incontroversa a existên- cia de um contrato de compromisso particular de promessa de compra e venda devidamente registrado, datado de 11 de dezembro de 1987 firmado entre a COHAB e a promitente compradora Ursula Bernadete Mass (fls. 125/128).Além disso, em 05 de julho de 2005 houve a quitação do contrato de compromisso de compra e venda, com liquidação antecipada com 100% de desconto do saldo devedor, pela mutuaria Ursula Bernadete Mass (fl. 129).Assim, a promitente compradora Ursula Bernadete Mass é a verdadeira parte legítima para adimplir com as taxas condominiais em atraso.Frise-se que as despesas de condomínio são obrigações propter rem, que acompanham o domínio da coisa, pouco importando o fato de estarem ou não previstas em convenções ou J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR7 regulamentos, uma vez que a obrigação de pagar as despesas decorre de norma cogente, no caso, o art. 12 da Lei 4.591 /64.Incumbe a cada condômino pagar a sua cota-parte, sob pena de tornar inviável a administração...

TRF-3 - APELAÇÃO CIVEL AC 25069 SP 2002.61.00.025069-5 (TRF-3)

Data de publicação: 12/12/2005

Ementa: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRELIMINAR REJEITADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. JUROS. MULTA MORATÓRIA. - Alegação de ilegitimidade passiva é questão que se confunde com o mérito. Preliminar rejeitada. - O pagamento das despesas condominiais é obrigação propter rem, que tem como condição o fato de ser a pessoa titular de direito real. - Assim, aquele que adquire a unidade condominial, a qualquer título, ainda que não detenha a posse do imóvel, deve responder pelos encargos junto ao condomínio, mesmo em relação aos períodos anteriores à aquisição, resguardado o direito regressivo contra eventual ocupante do imóvel. - No que concerne aos juros moratórios, plenamente cabível sua fixação, pois são devidos a razão de 1% (um por cento) ao mês, em razão da previsão legal expressa no artigo 12 , § 3º , da Lei 4.591 /64. A cota nas despesas de condomínio é considerada, em princípio, dívida positiva e líquida, motivo pela qual a mora é ex re, donde correrem juros desde seu vencimento. - Relativamente à multa moratória, o Código de Defesa do Consumidor , em seu artigo 52 , § 1º , que entrou em vigor em 11 de março de 1991, já estabelecia que "as multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a 2% (dois por cento) do valor da prestação, além de que, o artigo 1.336 , § 1º , da Lei nº 10.406 , de 10/01/2002, que passou a vigorar a partir de 11 de janeiro de 2003, estabelece que"o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito." - Disposição da convenção condominial que previa multa moratória no percentual de 10% é válida porque estava de acordo com a lei civil vigente à época, isto é, com o Código Civil de 1916 . - Apelação a que se dá parcial provimento....

TRF-3 - APELAÇÃO CIVEL AC 4198 SP 2002.61.04.004198-9 (TRF-3)

Data de publicação: 21/11/2005

Ementa: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA. MULTA MORATÓRIA. - O pagamento das despesas condominiais é obrigação propter rem, que tem como condição o fato de ser a pessoa titular de direito real. - Assim, aquele que adquire a unidade condominial, a qualquer título, ainda que não detenha a posse do imóvel, deve responder pelos encargos junto ao condomínio, mesmo em relação aos períodos anteriores à aquisição, resguardado o direito regressivo contra eventual ocupante do imóvel. - No que concerne aos juros moratórios, plenamente cabível sua fixação, pois são devidos a razão de 1% (um por cento) ao mês, em razão da previsão legal expressa no artigo 12 , § 3º , da Lei 4.591 /64. A cota nas despesas de condomínio é considerada, em princípio, dívida positiva e líquida, motivo pela qual a mora é ex re, donde correrem juros desde seu vencimento. - Para a correção monetária devem ser utilizados os índices previstos no Provimento nº 26/2001 da Corregedoria da Justiça Federal da 3ª Região e Resolução nº 242/2001 do Conselho da Justiça Federal, que aprovou o Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal. - Relativamente à multa moratória, o Código de Defesa do Consumidor , em seu artigo 52 , § 1º , que entrou em vigor em 11 de março de 1991, já estabelecia que "as multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a 2% (dois por cento) do valor da prestação, além de que, o artigo 1.336 , § 1º , da Lei nº 10.406 , de 10/01/2002, que passou a vigorar a partir de 11 de janeiro de 2003, estabelece que"o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito." - Disposição da convenção condominial que previa multa moratória no percentual de 20% é válida porque estava de acordo com a lei civil vigente à época, isto é, com o Código Civil de 1916 . - Apelação a que se nega provimento....

TJ-MS - Apelacao Civel AC 25732 MS 2007.025732-5 (TJ-MS)

Data de publicação: 10/01/2008

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - QUEM DEVE ARCAR COM O PAGAMENTO É O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL - RECURSO PROVIDO.

TJ-PR - APELACAO APL 9149184 PR 914918-4 (Acórdão) (TJ-PR)

Data de publicação: 20/09/2012

Ementa: RESIDENCE, em relação às taxas condominiais vencidas e vincendas, afastando os 20% cobrados a título de honorários advocatícios conforme planilha de cálculo de fl. 13.Embargos de declaração interpostos a fim de sanar omissão, rejeitados (fls. 137).Inconformada com o teor do decisum, JOSÉ CARLOS DE SOUZA e sua esposa TEREZINHA AMARAL DE SOUZA apresentaram suas razões recursais às fls. 140/143, arguindo, em síntese: (a) a ilegitimidade passiva, tendo em vista que o imóvel está registado em nome de seus pais e eles como meros detentores do imóvel, não podem arcar com o pagamento das taxas condominiais em J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR4 atraso; (b) a condenação do autor/apelado ao pagamento de parte das custas processuais e verba honorária ante a ocorrência da sucumbência recíproca.O recurso foi recebido em seu duplo efeito (fls. 145).Contrarrazões apresentada pelo Condomínio às fls.151/152.Incluso em pauta para julgamento.É o breve Relatório.F U N D A M E N T A Ç Ã OADMISSIBILIDADE O recurso deve ser conhecido, eis que presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos e intrínsecos, razão pela qual passo a analisar o mérito recursal.MÉRITO RECURSAL A) DA LEGITIMIDADE PASSIVA J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR5 Insurgem-se os apelantes JOSÉ CARLOS DE SOUZA e sua esposa TEREZINHA AMARAL DE SOUZA contra a decisão singular, para que seja declarada sua ilegitimidade passiva, tendo em vista que o imóvel está registado em nome de seus pais, e eles como detentores do imóvel, podem arcar com o pagamento das taxas condominiais em atraso.Sem razão os apelantes.Compulsando os autos, restaram devidamente demonstrado que os apelantes são possuidores do imóvel há muitos anos. O fato de a unidade condominial estar registrada em nome de outra pessoa, não retira dos detentores o dever de arcar com as verbas condominiais.Frise-se que as despesas de condomínio são obrigações propter rem, que acompanham o domínio da coisa, pouco importando o fato de estarem ou não previstas...

TJ-PR - Exceção de Suspeição EXSUSP 917508001 PR 917508-0/01 (Acórdão) (TJ-PR)

Data de publicação: 14/07/2013

Ementa: autônomas".Além do mais, a autora tinha pleno conhecimento da existência das dívidas relativas às taxas condominiais em atraso e que estas eram objeto de discussão em ação própria proposta pela J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR7 administradora do Condomínio em face da COHAB-CT (fls. 26/27).Frise-se que as despesas de condomínio são obrigações propter rem, que acompanham o domínio da coisa, pouco importando o fato de estarem ou não previstas em convenções ou regulamentos, uma vez que a obrigação de pagar as despesas decorre de norma cogente, no caso, o art. 12 da Lei 4.591 /64.Nesse sentido é o entendimento doutrinário de SILVIO RODRIGUES:"A obrigação `propter rem' é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade. O que o faz devedor é a circunstância de ser titular do direito real, e tanto isso é verdade que ele se libera da obrigação se renunciar a esse direito" (Direito Civil: Parte Geral das Obrigações, São Paulo: Saraiva, 2002, p.79).Incumbe a cada condômino pagar a sua cota-parte, sob pena de tornar inviável a administração dos condomínios, tendo em vista os elevados gastos com a manutenção, limpeza e conservação das áreas comuns, das quais certamente se beneficiam. O cumpri- mento das obrigações sujeita o devedor, o promitente comprador, por se constituir uma espécie peculiar de ônus real. O condomínio tem o direito ao recebimento das cotas condominiais, portanto, do promi- tente comprador. J. S. FAGUNDES CUNHA DESEMBARGADOR8 Nas adequações da lei ao caso concreto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: "Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Encargos condominiais. Legitimidade. Obrigação propter rem. 1. O entendimento desta Corte é tranquilo no sentido de que os encargos de condomínio constituem ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente....

Encontrado em: da sucumbência, que a parte requerida deverá honrar todas as despesas processuais mantendo o valor

TRF-3 - APELAÇÃO CIVEL AC 1185 SP 2004.61.14.001185-2 (TRF-3)

Data de publicação: 06/03/2006

Ementa: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. INÉPCIA DA INICIAL. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PRELIMINARES REJEITADAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA. MULTA MORATÓRIA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INCABÍVEL. - A inicial atende os requisitos previstos pelo Código de Processo Civil , nos artigos 282 a 289 , bem como devidamente instruída com a documentação pertinente ao caso, posto que se revela suficiente e bastante para o fim de amparar a pretensão da parte recorrida e para o deslinde da questão, de molde a possibilitar a prestação jurisdicional almejada. Por sua vez, a alegação de ilegitimidade passiva é questão que se confunde com o mérito. Preliminares rejeitadas. - O pagamento das despesas condominiais é obrigação propter rem, que tem como condição o fato de ser a pessoa titular de direito real. - Assim, aquele que adquire a unidade condominial, a qualquer título, ainda que não detenha a posse do imóvel, deve responder pelos encargos junto ao condomínio, mesmo em relação aos períodos anteriores à aquisição, resguardado o direito regressivo contra eventual ocupante do imóvel. - A tese de que as cotas condominiais advêm de obrigação propter rem foi amparada pelo novo Código Civil - Lei nº 10.406 , de 10/01/2002 -, o qual dispõe em seu artigo 1.345 que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios". Evidente, portanto, pelo novo texto legal, que a obrigação advinda da relação condominial é de natureza real e não pessoal. - No que concerne aos juros moratórios, plenamente cabível sua fixação, pois são devidos a razão de 1% (um por cento) ao mês, em razão da previsão legal expressa no artigo 12 , § 3º , da Lei nº 4.591 /64. A cota nas despesas de condomínio é considerada, em princípio, dívida positiva e líquida, motivo pela qual a mora é ex re, donde correrem juros desde seu vencimento. - Relativamente à multa moratória, o Código de Defesa do Consumidor , em seu artigo 52 , § 1º , que entrou em vigor em 11 de março de 1991, já estabelecia que "as multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a 2% (dois por cento) do valor da prestação", além de que, o artigo 1.336 , § 1º , da Lei nº 10.406 , de 10/01/2002, que passou a vigorar a partir de 11 de janeiro de 2003, estabelece que "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito." - Disposição da convenção condominial que previa multa moratória no percentual de 20% (vinte por cento) é válida porque estava de acordo com a lei civil vigente à época, isto é, com o Código Civil de 1916 . - A conduta da apelante, ao recorrer da decisão que a condenou ao pagamento das taxas condominiais, é ato que não se subsume a qualquer das hipóteses taxativamente elencadas no art. 17 do Código de Processo Civil , bem como não houve prejuízo processual à parte adversa, não cabendo condenação nas penas do art. 18 do mesmo estatuto processual, assim como o pagamento da indenização imposta. - Apelação a que se dá parcial provimento....

Encontrado em: afastar a condenação de litigância de má-fé e o pagamento da indenização imposta, nos termos do voto

TRF-3 - APELAÇÃO CIVEL AC 493 SP 2003.61.14.000493-4 (TRF-3)

Data de publicação: 06/02/2006

Ementa: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO PROPRIETÁRIO. AÇÃO DE COBRANÇA PELO RITO SUMÁRIO. JUROS. CORREÇÃO MONETÁRIA. MULTA MORATÓRIA. - O pagamento das despesas condominiais é obrigação propter rem, que tem como condição o fato de ser a pessoa titular de direito real. - Assim, aquele que adquire a unidade condominial, a qualquer título, ainda que não detenha a posse do imóvel, deve responder pelos encargos junto ao condomínio, mesmo em relação aos períodos anteriores à aquisição, resguardado o direito regressivo contra eventual ocupante do imóvel. - O artigo 275 , inciso II , alínea b do Código de Processo Civil , com a redação dada pela Lei nº 9.245 /95, prescreve, expressamente, que será observado o procedimento sumário nas causas de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio, qualquer que seja o valor. A hipótese prevista no inciso IV , do artigo 585 do CPC , mostra-se adequada nas ações promovidas pelo condômino locador para cobrar do locatário as despesas do condomínio, o que não se verifica no caso em apreço. - No que concerne aos juros moratórios, plenamente cabível sua fixação, pois são devidos a razão de 1% (um por cento) ao mês, em razão da previsão legal expressa no artigo 12 , § 3º , da Lei nº 4.591 /64. A cota nas despesas de condomínio é considerada, em princípio, dívida positiva e líquida, motivo pela qual a mora é ex re, donde correrem juros desde seu vencimento. - Para a correção monetária devem ser utilizados os índices previstos no Provimento nº 26/2001 da Corregedoria da Justiça Federal da 3ª Região e Resolução nº 242/2001 do Conselho da Justiça Federal, que aprovou o Manual de Orientação de Procedimentos para os Cálculos na Justiça Federal. - Relativamente à multa moratória, o Código de Defesa do Consumidor , em seu artigo 52 , § 1º , que entrou em vigor em 11 de março de 1991, já estabelecia que "as multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a 2% (dois por cento) do valor da prestação", além de que, o artigo 1.336 , § 1º , da Lei nº 10.406 , de 10/01/2002, que passou a vigorar a partir de 11 de janeiro de 2003, estabelece que "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito." - Disposição da convenção condominial que previa multa moratória no percentual de 20% (vinte por cento) é válida porque estava de acordo com a lei civil vigente à época, isto é, com o Código Civil de 1916 . - Apelação a que se nega provimento....

TJ-RJ - RECURSO INOMINADO RI 02024434920118190001 RJ 0202443-49.2011.8.19.0001 (TJ-RJ)

Data de publicação: 04/06/2012

Ementa: em 17/07/2010, conforme Ata da Assembléia Geral de Instalação do Condomínio às fls. 76-79. Assim, quando da assinatura da promessa de compra e venda o imóvel já estava concluído, com o "habite-se" concedido em 30/06/2010 (fls. 73-74) e condomínio instalado. Forçoso concluir-se que poderia a autora ter se imitido na posse do imóvel imediatamente, pois a unidade já estava pronta e acabada, faltando apenas a escrituração. Contudo, a autora necessitou financiar parte do valor do imóvel com a Caixa Econômica Federal, em contrato firmado em 04/03/2011 (fls. 81-83), data da entrega das chaves e da assinatura da escritura definitiva. Inexiste nos autos demonstração mínima de que a autora tenha deixado de receber as chaves em menor prazo por culpa exclusiva da recorrente, ou que esta última tenha, de qualquer modo, deixado de propiciar condições à autora de celebrara a escritura definitiva (art. 333, I, do CPC). A prova dos autos evidencia que foi a demora da autora na obtenção do financiamento que a impediu de receber as chaves do imóvel mais prontamente, fato que não pode ser imputado à recorrente, posto que o financiamento não foi contratado diretamente com ela. Assim, conclui-se que foi a autora quem deu causa à demora na assinatura da escritura definitiva. Como sabido, a obrigação de pagar as cotas condominiais decorre da lei e tem natureza propter rem, ou seja, se prende à coisa, revertendo em proveito da mesma. Por tal razão é que a Lei Civil impõe a todos os condôminos, ratear as despesas comuns, na proporção de suas frações ideais. É o que estabelece o artigo art. 1336 do CC/02. Assim, o fato de as chaves do imóvel terem sido entregues à recorrida somente em 04/03/2011, quando firmou a escritura definitiva, não desobriga a promitente compradora do pagamento das cotas relativas as despesas condominiais, geradas a partir da instalação do condomínio, mormente ante a existência de cláusula expressa na Escritura de Promessa de Compra e Venda e ausência de concorrência...

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