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JusBrasil - Jurisprudência
26 de outubro de 2014

STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 104200 SP 1996/0051568-9 (STJ)

Data de publicação: 04/09/2000

Ementa: CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAÇÃO DE ESCRITURA E DO REGISTRO. IMPROCEDÊNCIA. A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente. Recursos conhecidos e providos.

Encontrado em: , COMPRA E VENDA, HIPOTESE, DUPLICIDADE, ALIENAÇÃO, IDENTIDADE, IMOVEL, INEXISTENCIA, MA-FE, VENDEDOR..., COMPRA E VENDA, DECORRENCIA, PREVALENCIA, DIREITO REAL, REFERENCIA, PRIMEIRO ATO , REGISTRO

STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 104200 SP 1996/0051568-9 (STJ)

Data de publicação: 04/09/2000

Ementa: CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAÇÃO DE ESCRITURA E DO REGISTRO. IMPROCEDÊNCIA. A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente. Recursos conhecidos e providos.

Encontrado em: E VENDA, HIPOTESE, DUPLICIDADE, ALIENAÇÃO, IDENTIDADE, IMOVEL, INEXISTENCIA, MA-FE, VENDEDOR... E VENDA, DECORRENCIA, PREVALENCIA, DIREITO REAL, REFERENCIA, PRIMEIRO ATO , REGISTRO. RECURSO

TJ-MS - Apelação Cível AC 19523 MS 2011.019523-1 (TJ-MS)

Data de publicação: 16/07/2012

Ementa: APELAÇAO CÍVEL - AÇAO DE ANULAÇAO DE ATO JURÍDICO C.C. PERDAS E DANOS - VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS - BOA-FÉ NA CELEBRAÇAO DO NEGÓCIO JURÍDICO - AUSÊNCIA DE VÍCIOS - MANUTENÇAO DO REGISTRO - RECURSO IMPROVIDO.

STJ - Relatório e Voto. AÇÃO RESCISÓRIA AR 2830 SP 2003/0076314-4 (STJ)

Data de publicação: 01/02/2012

Decisão: termos: CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAÇAO DE ESCRITURA E DO REGISTRO... de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa... que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem...

STJ - Inteiro Teor. AÇÃO RESCISÓRIA AR 2830 SP 2003/0076314-4 (STJ)

Data de publicação: 01/02/2012

Decisão: Ministro César Asfor Rocha, ementado nos seguintes termos: CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS... Rocha, ementado nos seguintes termos: CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAÇAO..., assim ementado (fl. 123): CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAÇAO DE ESCRITURA...

STJ - Voto. AÇÃO RESCISÓRIA AR 2830 SP 2003/0076314-4 (STJ)

Data de publicação: 01/02/2012

Decisão: AÇAO RESCISÓRIA Nº 2.830 - SP (2003/0076314-4) (f) AUTOR : MÁRIO PEREIRA LIMA ADVOGADO : OLAVO ZAMPOL E OUTRO (S) RÉU : IRMAOS BORLENGHI LTDA ADVOGADO : VLADIMIR OLIVEIRA BORTZ E OUTRO (S) RÉU : GUILHERME BRAZ ESCAROUPA POCINHO RÉU : MARIA DO ROSÁRIO RELATÓRIO O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator): Trata-se de ação rescisória proposta por MÁRIO PEREIRA LIMA contra IRMAO BORLENGHI LTDA, GUILHERME BRAZ ESCAROUPA POCINHO e MARIA DO ROSÁRIO, com fundamento no artigo 485 , V , do Código de Processo Civil , contra o acórdão proferido pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (REsp. nº 104.200/SP), relatoria do eminente Ministro César Asfor Rocha, ementado nos seguintes termos: CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAÇAO DE ESCRITURA E DO REGISTRO. IMPROCEDÊNCIA. A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente. Recursos conhecidos e providos. Houve a interposição de embargos declaratórios, que foram rejeitados. Na petição inicial da rescisória, alegou o autor violação ao artigo 1321 do Código Civil de 1916 e ao art. 460 do Código de Processo Civil . Apontou erro no julgado rescindendo, pois analisou a demanda sob enfoque de precedência de escritura pública levada a registro no cartório do registro imobiliário, e não sob o enfoque de nulidade de ato jurídico (escritura pública de compra e venda). Sustentou a tese de que um ato jurídico praticado validamente, invalida outro. Aduziu que, sendo o autor da rescisória comprador de boa-fé, ainda que os atos praticados pelo mandatário em nome do mandante tenham sido realizados após a extinção do mandato, fato esse ignorado pelo mandatário, ante a outorga de novo mandato a terceiro, o ato praticado é válido e, consequentemente, invalida a segunda compra do imóvel, inclusive registrada. Salientou que a 4ª Turma desta Corte Superior apreciou questão diversa da postulada, pois, em nenhum momento, se discutiu a prioridade registrária, ofendendo, assim, a regra do art. 460 do CPC . Asseverou que sua pretensão é centrada na validade do negócio jurídico que celebrou, sendo a questão registrária mera conseqüência. Postulou a rescisão do julgado atacado, confirmando-se o acórdão prolatado pelo Tribunal de origem que mantivera a sentença de procedência de seu pedido. Citada, a empresa IRMAOS BORLENGHI LTDA. apresentou contestação, arguindo, preliminarmente, a carência de ação por falta de interesse processual. No mérito, postulou a improcedência do pedido. Sustentou que ambas as partes, autor e réus, adquiriram, cada qual a seu modo, o imóvel em questão, sendo que, neste caso, deve prevalecer a regra insculpida no artigo 1.245 do Código Civil de 1916 , que protege quem apresente o título a registro em primeiro lugar. Em síntese, defendeu a regularidade do aresto rescindendo, que apreciou corretamente a questão. Certificou-se que, embora regularmente citados os demais réus por carta rogatória enviada a Portugal, não apresentaram contestação (certidão de fl. 569). O Ministério Público Federal opinou pela improcedência da presente ação rescisória. É o relatório. AÇAO RESCISÓRIA Nº 2.830 - SP (2003/0076314-4) (f) VOTO O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO (Relator): Eminentes Colegas! Rejeita-se, inicialmente, a preliminar de carência de ação por falta de interesse processual. Em tese, deve-se reconhecer o interesse do autor em ver apreciada a presente ação rescisória por esta Corte para a verificação das suas alegações de violação dos dispositivo supracitados. No mérito, deve-se julgar improcedente o pedido de rescisão do julgado desta Corte. O autor da presente ação rescisória alega que o acórdão, ao julgar Recurso Especial nº 104.200/SP, de relatoria do eminente Ministro César Asfor Rocha, teria violado disposições literais de lei concernentes às regras estatuídas no artigo 1.321 do Código Civil de 1916 e no art. 460 do Código de Processo Civil . A alegação do autor é que o julgado rescindendo apreciou a demanda sob o enfoque de precedência de escritura pública levada a registro no ofício imobiliário, e não sob o enfoque da nulidade de ato jurídico (escritura pública de compra e venda), que era a questão central postulada no processo de conhecimento. Antes de enfrentar essas alegações de violação a esses dispositivos legais do Código Civil de 1916 e do Código de Processo Civil , para melhor compreensão dos colegas da base fática da controvérsia, procedo à uma breve retrospectiva dos negócios celebrados entre as partes. 1) Retrospectiva dos fatos relevantes do processo: O casal Guilherme Braz Escaroupa Pocinho e sua esposa Maria do Rosário, residentes e domiciliados em Portugal, eram proprietários de um imóvel localizado na Rua São Bento, nº 92, na Cidade de Santos-SP. No mês de agosto de 1986, foi por eles movida ação reivindicatória contra Marcos Borlenghi e sua esposa na Comarca de Santos. No dia 10 de janeiro de 1987, o casal português, representado por seu mandatário Ilíbio Simões Martins, celebrou contrato de promessa de compra e venda desse imóvel com o autor da presente ação rescisória (Mario Pereira Lima), que foi re-ratificada em 10 de fevereiro de 1987. Esse contrato celebrado por instrumento particular não chegou a ser averbado no cartório do registro imobiliário. No dia 19 de fevereiro de 1987, no Cartório Notarial de Arganil, em Portugal, o casal proprietário outorgou nova procuração por instrumento público para Henrique Borlenghi, revogando a procuração anteriormente outorgada no cartório notarial, em 27 de março de 1981, a Ilídio Simões Martins. Na mesma data e local, é celebrado contrato de promessa de compra e venda do imóvel com Henrique Borlenghi pelo preço de um milhão e oitocentos mil escudos (1.800.000$00 escudos), recebidos no mesmo ato e sendo dada a devida quitação. No dia 23 de fevereiro de 1987, é feito o registro da nova procuração e da revogação da anterior no Segundo Registro de Títulos e Documentos da Comarca de São Paulo (Capital). No dia 26 de fevereiro de 1987, é celebrada a escritura pública de compra e venda do imóvel no Vigésimo Quarto Tabelionato da Comarca de São Paulo (Capital) entre o casal proprietário, representando por por seu novo procurador Henrique Borlenghi, com a empresa ora requerida (Irmãos Borlenghi Ltda.). Nessa mesma data, é postulada a extinção da ação reivindicatória, em face da revogação da procuração anterior. No dia 13 de março de 1987, no Segundo Tabelionato de Notas da Comarca de Guarujá, autor (Mario Pereira Lima) celebra com o casal português, representado por seu antigo mandatário Ilíbio Simões Martins, escritura pública de compra e venda do imóvel acima indicado. Ao tentar proceder ao registro dessa escritura pública no Cartório do Registro Imobiliário, o autor tomou conhecimento do registro anterior do contrato celebrado entre o casal português e a empresa Irmãos Borlenghi Ltda. Diante da impossibilidade de proceder ao registro da sua escritura pública de compra e venda, o autor da rescisória moveu ação de nulidade de ato jurídico, buscando a declaração de nulidade da escritura pública de compra e venda lavrada em nome de Irmãos Borlenghi Ltda. O pedido formulado na ação ordinária foi julgado procedente nas instâncias ordinárias ao argumento de que o autor adquiriu o imóvel de boa-fé e que aquela primeira escritura pública de compra e venda teria sido constituída de forma irregular, pois o antigo procurador não teria sido comunicado de que sua procuração fora revogada. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, ensejando a interposição de recurso especial. A Quarta Turma desta Corte Superior, na sessão do dia 24 de maio de 2000, composta pelos Ministros Ruy Rosado de Aguiar Júnior (Presidente), Aldir Passarinho Júnior e Sálvio de Figueiredo Teixeira, ao apreciar os recursos especiais interpostos pelos réus, o casal e a empresa, deu-lhes provimento, com o seguinte fundamento, que se extrai da sua ementa, verbis : A só e só circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem o mesmo imóvel, a que primeiro levar a sua escritura a registro é que adquirirá o seu domínio. É o prêmio que a lei confere a quem foi mais diligente. Contra tal entendimento, sustenta o autor, então, a ocorrência de violação das normas do art. 1.321 do CC/16 e do art. 460 do CPC . Feita essa breve digressão dos fatos relevantes para o julgamento da presente demanda, passo à análise individualizada de cada uma das alegadas violações de disposições legais. 2) Violação ao art. 460 do Código de Processo Civil : A primeira alegação do autor é de que a 4ª Turma desta Corte Superior apreciou questão diversa da postulada, pois, em nenhum momento, se discutiu a prioridade registrária, ofendendo, assim, a regra do art. 460 do CPC . O teor do enunciado normativo do artigo da lei processual tido por violado é o seguinte, verbis : " Art. 460. É defeso ao juiz proferir sentença, a favor do autor, de natureza diversa da pedida, bem como condenar o réu em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado. Parágrafo único. A sentença deve ser certa, ainda quando decidida relação jurídica condicional." Adianto não haver violação pelo acórdão rescindendo à regra prevista no artigo 460 do CPC , pois não houve julgamento de natureza distinta do postulado pelo autor. O pedido do autor na ação de anulação de ato jurídico foi formulado nos seguintes termos, verbis : "(...) é a presente a fim de que V. Exa. declare a nulidade da escritura de venda e compra lavrada perante o 24º Tabelionato desta Capital - livro nº. 3.012 - fls. 78, em que figuram como vendedores Guilherme Braz Escaroupa Pocinho e sua mulher; e compradora: Borlenghi Ltda., com o consequente cancelamento de seu registro na matrícula própria sob o nº 25.168 da 1ª Circunscrição Imobiliária de Santos, e a imissão do autor na posse do imóvel, suportando ainda os réus os ônus da sucumbência, solidariamente" (fls. 24) Extrai-se desse pedido que o autor pugnou pela declaração de nulidade da escritura pública de compra e venda registrada no cartório do registro imobiliário, o que, embora tenha sido acolhido pelas instâncias ordinárias da Justiça Estadual de São Paulo, foi rejeitado por esta Corte, reconhecendo a sua validade. Firmou-se claramente o entendimento, no aresto rescindendo, conforme já aludido, de que a circunstância de ter havido boa-fé do comprador não induz a que se anule o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o tenha adquirido também de boa-fé. Não há, pois, violação ao artigo 460 do Código de Processo Civil quando a pretensão da parte autora é desacolhida por outros fundamentos distintos dos apontados como causa de pedir, mas relevantes para o deslinde da causa. Afasta-se, assim, a primeira alegação. 3) Violação ao art. 1.321 do Código Civil de 1916 . No tocante à alegada violação ao artigo 1.321 do Código Civil de 1916 , a rescisória, igualmente, não tem procedência. O teor do enunciado normativo do artigo do Código Civil de 1916 tido por violado é o seguinte, verbis : Art. 1.321. São válidos, a respeito dos contratantes de boa-fé, os atos com estes ajustados em nome do mandante pelo mandatário, enquanto este ignorar a morte daquele, ou a extinção, por qualquer outra causa, do mandato. Alega o autor, nesse ponto, que sua pretensão está centrada na validade do negócio jurídico que celebrou, sendo a questão registrária mera conseqüência. Aduziu que, sendo o autor da rescisória comprador de boa-fé, ainda que os atos praticados pelo mandatário em nome do mandante, tenham sido realizados após a extinção do mandato, fato esse ignorado pelo mandatário, ante a outorga de novo mandato a terceiro, o negócio celebrado foi válido e, portanto, invalidaria o segundo contrato de compra e veda do imóvel, que culminou por ser registrado. Com isso, o acórdão rescindendo teria violado frontalmente o preceito legal do artigo 1.321 do CC/16 . Ocorre que o acórdão rescindendo, em momento algum, afirmou a invalidade do negócio jurídico celebrado pelo autor, tendo apenas restringido a sua eficácia ao reconhecer que a transferência da propriedade imobiliária decorreria apenas do necessário registro a ser efetivado no cartório do registro de imóveis, diante das normas contidas no artigo 533 do CC/16 e no artigo 186 da Lei nº. 6.015 /73 ( Lei dos Registros Publicos ), cujos enunciados são os seguintes: Art. 533 - Os atos sujeitos à transcrição (arts. 531 e 532, II e III) não transferem o domínio, senão da data em que se transcreverem (arts. 856 3 860, parágrafo único). Art. 186 - O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. Assim, o acórdão rescindendo solucionou a questão com fundamento em outros dispositivos legais, plenamente pertinentes para o deslinde da demanda. De todo modo, o importante, para o presente julgamento, é que não houve violação da regra aludida pelo aresto rescindendo. O entendimento expresso no corpo do julgado atacado registrou que a circunstância da falta de ciência do primeiro mandatário de que sua procuração tinha sido extinta não era causa suficiente para declarar a nulidade da escritura de venda e compra regularmente registrada. Ou seja, não resolveu a questão no plano da validade, como pretendido pelo autor, apenas limitando a eficácia do seu contrato de compra e venda ao plano do direito obrigacional, em detrimento do direito real de propriedade regularmente constituído em favor dos compradores demandados que efetuaram o registro, em primeiro lugar, da sua escritura pública de compra e venda. Destaco trecho do voto do relator do acórdão rescindendo, verbis: "Ora, é da essência do direito real brasileiro o princípio de ter ele supremacia sobre o direito pessoal, embora esteja-se caminhando para conferir-se um certo temperamento a essa afirmação, a que em nada o caso em tablado se afeiçoa. (...) A escritura, enquanto não registrada, apenas confere direito pessoal ao comprador. Nada mais que isso." Ressaltou o acórdão rescindendo que, estando o outro comprador também de boa-fé e buscando desde logo o aludido registro da escritura, formalizado este teve a preferência "por ter sido mais diligente". O negócio jurídico celebrado pelo autor garantiu-lhe apenas direitos pessoais, enquanto o registro da escritura pública de compra e venda celebrada pelo comprador demandado assegurou-lhe o direito real de propriedade sobre o bem imóvel. Em síntese, aplicou-se a velha máxima de que "quem não registra não é dono". Destarte, não se vislumbra no acórdão rescindendo qualquer violação ao texto legal do artigo 1.321 do Código Civil de 1916 ou do artigo 460 do Código de Processo Civil . Ante o exposto, julgo improcedente o pedido formulado na presente ação rescisória. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa, atendidas as diretrizes dos parágrafos do artigo 20 do CPC . Em sendo unânime o presente julgamento, fica autorizado ao levantamento do depósito. É o voto. Documento: 15434419 RELATÓRIO E VOTO

STJ - Relatório e Voto. CONFLITO DE COMPETENCIA CC 105386 RN 2009/0055086-1 (STJ)

Data de publicação: 15/09/2010

Decisão: abaixo: CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAÇAO DE ESCRITURA E DO REGISTRO... óbices a que ocorram duas praças do mesmo bem imóvel em processos de execução distintos. Entretanto... o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa...

TJ-SP - Inteiro Teor. Apelação: APL 164475920048260152 SP 0016447-59.2004.8.26.0152

Data de publicação: 29/08/2014

Decisão: . Confira-se: “CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS. ANULAÇÃO DE ESCRITURA E DO REGISTRO... o registro de uma outra escritura de compra e venda em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa... que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas, por escrituras diversas, comprarem...

STJ - Inteiro Teor. CONFLITO DE COMPETENCIA CC 105386 RN 2009/0055086-1 (STJ)

Data de publicação: 15/09/2010

Decisão: ocorreu. É o que se infere do precedente abaixo: CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS... em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas... DE COMPETÊNCIA. JUSTIÇA DO TRABALHO E JUSTIÇA ESTADUAL. DUAS ARREMATAÇÕES SOBRE UM ÚNICO IMÓVEL...

STJ - Inteiro Teor. CONFLITO DE COMPETENCIA CC 105386 RN 2009/0055086-1 (STJ)

Data de publicação: 15/09/2010

Decisão: ocorreu. É o que se infere do precedente abaixo: CIVIL. VENDA DE IMÓVEL A DUAS PESSOAS DISTINTAS... em que o mesmo imóvel foi vendido a uma terceira pessoa que o adquiriu também de boa-fé. Se duas distintas pessoas... DE COMPETÊNCIA. JUSTIÇA DO TRABALHO E JUSTIÇA ESTADUAL. DUAS ARREMATAÇÕES SOBRE UM ÚNICO IMÓVEL...

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