Imóveis Enfitêuticos em Jurisprudência

CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. REMESSA OFICIAL E APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. APOSSAMENTO ADMINISTRATIVO COMPROVADO MEDIANTE LAUDO PERICIAL. IMÓVEL SUBMETIDO AO REGIME DA ENFITEUSE. TERRENO DE MARINHA. INDENIZAÇÃO QUE DEVE INCIDIR SOBRE 83% DO DOMINÍO ÚTIL. JUROS COMPENSATÓRIOS E MORATÓRIOS FIXADOS EM 6% AO ANO. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCIDÊNCIA DESDE A DATA DO LAUDO PERICIAL ATÉ O EFETIVO PAGAMENTO. VERBA HONORÁRIA APLICADA EM DESACORDO COM OS DITAMES DO DECRETO-LEI Nº 3.365 /41. REDUÇÃO DO PATAMAR FIXADO EM 1º GRAU. REMESSA OFICIAL E RECURSOS VOLUNTÁRIOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. A demanda em análise traz ao exame desta instância revisora cinco questões controvertidas principais: a) a ocorrência ou não da desapropriação indireta; b) valor do bem objeto da desapropriação; c) o percentual que recai sobre a indenização pela desapropriação do domínio útil; d) os juros e a correção monetária aplicados ao caso; e) os honorários advocatícios. 2. Na hipótese, o espólio autor afirma que o Município de Fortaleza teria se apossado indevidamente do imóvel, lá passando a construir uma obra para alargamento da Avenida Beira-Mar, fato que caracteriza o instituto da desapropriação indireta e dá ensejo ao pagamento de indenização pelo ente expropriante. 3. Na desapropriação indireta, a administração pública se apropria de bem particular, sem que para tanto tenha havido prévio acordo ou processo judicial, sem a devida declaração de utilidade, e nem mesmo o pagamento da justa e prévia indenização. 4. De fato, a desapropriação indireta restou caracterizada, pois a prova pericial demonstrou que, no momento do apossamento do imóvel pela Municipalidade, estavam ali encravadas duas casas residenciais de nº 1701 e 1705, com área construída de 240 m2. Apontou o expert que o imóvel em questão foi totalmente ocupado pelo Município de Fortaleza, inexistindo área de terreno remanescente, apontando como valor de mercado do imóvel a quantia de R$ 1.110.732,98 (um milhão, cento e dez mil, setecentos e trinta e dois reais, e noventa e oito centavos). 5. Com efeito, o valor atribuído pelo perito mostra-se razoável, considerando as amostras de terrenos por ele utilizadas para calcular o preço do e o valor de mercado de outros imóveis localizados na mesma região em que está situado o imóvel objeto dos presentes autos. 6. No tocante ao valor da indenização, importante esclarecer que, tratando-se de terreno de marinha submetido ao regime da enfiteuse, a União possui o domínio direto do bem, enquanto o espólio autor, na condição de foreiro ou enfiteuta, possui o domínio útil do bem. Tal distinção mostra-se, por conseguinte, essencial para analisar qual o percentual da indenização receberá o detentor do domínio útil, no caso, o espólio apelante. 7. No caso dos autos, no que tange à indenização pela perda do domínio útil, não se trata do direito de resgate da enfiteuse pelo senhorio, mas de efetiva desapropriação, pelo Município, do domínio útil que o particular tinha e passou a integrar o patrimônio jurídico municipal. 8. Contudo, o valor da indenização não deve corresponder ao valor integral da área, mas ao percentual de 83% do domínio pleno, merecendo, pois, reforma a sentença, no capítulo em que considerou o percentual de 17% sobre o valor da avaliação do imóvel como devido ao espólio apelante. 9. No caso dos autos, ademais, pode-se observar que a perícia estimou o valor total do terreno desapropriado (R$ 1.110.732,98). Logo, por cálculo aritmético simples, considerando o percentual de 83% referente ao domínio útil devido ao espólio recorrente, deve este ser indenizado no valor de R$ 921.908,37 (novecentos e vinte um mil, novecentos e oito reais e trinta e sete centavos). 10. Quantos aos juros compensatórios, tratando-se de demanda não definitivamente julgada e submetida ao reexame necessário, mostra-se imperiosa a sua adequação ao entendimento que hoje vigora no Supremo Tribunal Federal, acerca da constitucionalidade da fixação dos juros compensatórios no patamar de 6% (seis por cento), conforme restou decidido na ADI nº 2332 . 11. Por sua vez, considerado o escopo de recomposição do valor da moeda definido quando da avaliação do imóvel, deve a correção monetária incidir pelo IPCA-E, nos termos da Lei n. 11.960 /2009, desde a data do laudo pericial (02/03/2016), até a data do efetivo pagamento, conforme restou decidido na sentença. 12. No que tange aos juros de mora, a sentença merece reparo, eis que devem incidir no percentual de 6% ao ano, a partir de 01 de janeiro do exercício seguinte àquele em que o pagamento deveria ser feito, nos termos do artigo 100 da Constituição Federal , consoante determina o artigo 15-B do Decreto-lei 3.365 /41, acrescido pela Medida Provisória XXXXX-56/01. 13. Por fim, quanto aos honorários advocatícios, tem-se que a lei especial que rege o procedimento de desapropriação possui uma limitação quanto à verba honorária, que não poderá ultrapassar o montante de 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação. 14. No caso em julgamento, verifica-se que a sentença utilizou lei geral - o Código de Processo Civil de 2015 , para arbitrar os honorários advocatícios, em detrimento da norma especial, o Decreto-Lei nº 3.365 /41, que deve ser aplicado para regular a matéria, pois, havendo antinomia entre normas, a lei especial prevalece sobre a lei geral. 15. Desse modo, a sentença deve ser reformada para reduzir a verba honorária ao montante de 5% (cinco por cento) sobre o valor da condenação, justificando-se a aplicação do patamar máximo em razão da antiguidade e complexidade da demanda, bem como pelo trabalho realizado pelos causídicos. 16. Reexame necessário e recursos voluntários conhecidos e parcialmente providos. ACÓRDÃO Vistos, discutidos e relatados os presentes autos de apelação cível em que são partes as pessoas acima indicadas, acorda a Segunda Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, à unanimidade, em conhecer da remessa oficial e dos recursos apelatórios, para dar-lhes parcial provimento, tudo nos termos do voto do Relator. Fortaleza, data e hora indicadas pelo sistema. Presidente do Órgão Julgador DESEMBARGADOR LUIZ EVALDO GONÇALVES LEITE Relator

APELAÇÃO CÍVEL. Ação pelo procedimento comum, com pedido declaratório de inexistência de enfiteuse/aforamento, para que cancelada a cobrança de laudêmio e da respectiva regularização, condição para perseguido registro da carta de arrematação. Imóvel adquirido através de leilão judicial em sede de desapropriação. Bem de utilidade pública para implantação do Metrô Botafogo. Sentença de procedência. Desapropriação que é forma de aquisição originária, não existindo relação jurídica do arrematante com o anterior proprietário. Edital de leilão que não trazia qualquer menção sobre tratar-se de imóvel enfitêutico, nem de débitos existentes a esse título. Enfiteuse que não se encontrava sequer existente no RGI. De outro viés, honorários advocatícios de sucumbência corretamente arbitrados. Artigo 85 , § 8º , do Código de Processo Civil , o qual pode ser aplicado às situações em que, observado o § 3º, atinge-se valor exacerbado, em demasiada onerosidade ao erário. Precedentes. RECURSOS A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

DIREITO PRIVADO. ENFITEUSE. SÍTIO TAMBORÉ. LAUDÊMIO. FORO. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. I - Hipótese dos autos em que a escritura pública de compra e venda firmada entre a parte autora e o anterior adquirente do domínio útil refere expressamente a condição de foreiro, os registros e averbações constantes da matrícula do imóvel anotando a cessão de direitos de domínio útil e o regime enfitêutico, nada havendo que desconstitua o título que afirma ser a União proprietária do imóvel, cedendo a autora apenas o domínio útil. II - Localidade que esta Corte reiteradamente reconhece como submetida ao regime enfitêutico. Precedentes. III - Sentença proferida na forma do art. 285-A do CPC/73 mantida. Condenação da parte autora ao pagamento de honorários advocatícios. IV - Recurso desprovido.

EMBARGOS INFRINGENTES. IMÓVEL DA UNIÃO. SÍTIO TAMBORÉ. LAUDÊMIO. FORO. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. I - Hipótese dos autos em que a escritura definitiva de venda e compra assinada pela parte autora referia expressamente cessão de direitos de domínio útil, os registros e averbações constantes da matrícula do imóvel anotando o regime enfitêutico, nada havendo que desconstitua o título que afirma ser a União proprietária do imóvel, cedendo a autora apenas o domínio útil. II - Localidade que esta Corte reiteradamente reconhece como submetida ao regime enfitêutico. Precedentes. III - Embargos infringentes providos.

DIREITOS REAIS SOBRE A COISA ALHEIA. ENFITEUSE. IMÓVEL DA UNIÃO. SÍTIO TAMBORÉ. LAUDÊMIO. FORO. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. I - Hipótese dos autos em que a escritura pública de permuta firmada entre a parte autora e a anterior adquirente do domínio útil refere expressamente a condição de foreiro, os registros e averbações constantes da matrícula do imóvel anotando a cessão de direitos de domínio útil e o regime enfitêutico, nada havendo que desconstitua o título que afirma ser a União proprietária do imóvel, cedendo a autora apenas o domínio útil. II - Localidade que esta Corte reiteradamente reconhece como submetida ao regime enfitêutico. Precedentes. III - Recurso parcialmente provido para afastar o decreto de prescrição da pretensão e, com amparo no art. 515 , § 3º do CPC/73 , julgar improcedente o pedido de desconstituição do regime enfitêutico deduzido na ação.

APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENFITÊUTICO. Demanda proposta para compelir os compradores a regularizarem a transferência do domínio perante o Cartório de Registro de Imóveis e a Secretaria do Patrimônio da União - SPU, assumindo a responsabilidade pelos foros anuais e laudêmio inadimplidos desde a aquisição. Cabimento. Existência de expressa previsão contratual. Ineficácia da posterior cessão realizada em benefício de terceiro, tendo em vista a ausência de anuência da apelada. Pendente a regularização do primeiro contrato, persiste a responsabilidade do adquirente originário pelo cumprimento das formalidades exigidas e o pagamento dos respectivos débitos fiscais em aberto. Sentença mantida. SUCUMBÊNCIA. Majoração dos honorários advocatícios, segundo as disposições do art. 85 , § 11 , do CPC/2015 . RECURSO NÃO PROVIDO.

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. IMÓVEL ENFITÊUTICO. DOMÍNIO ÚTIL. POSSIBILIDADE. VALOR DA INDENIZAÇÃO. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Apelação interposta pelo Estado do Ceará em face da sentença que, nos autos da presente ação ordinária de desapropriação, julgou improcedente o pedido para desapropriar bem da União. Condenou o autor ao pagamento de verba honorária no valor de R$ 200,00 (duzentos reais). 2. Acerca da possibilidade de ente federativo estadual desapropriar bem da União, há de se destacar que o imóvel encontra-se atualmente sob o aforamento a pessoa jurídica particular, não vinculada à prestação de serviço público federal essencial, direta ou indiretamente. 3. Pretende-se, na verdade, desapropriar apenas o domínio útil do bem imóvel, sem se atingir o domínio direto da União. A União não se opõe à imissão provisória na posse do domínio útil de terreno de marinha pelo Estado, propondo até mesmo como solução a cessão do imóvel, a título gratuito, a ser requerido à Superintendência de Patrimônio da União - SPU. 4. É de sabença que o domínio útil é bem suscetível de expropriação administrativa, vez que não se trata de desapropriação de bem imóvel da União pelo Estado, vedado pelo ordenamento jurídico, mas de apossamento administrativo do domínio útil, equivalente à expropriação, praticado pelo Estado réu contra os interesses do particular. 5. Não obstante o apossamento administrativo do terreno pelo Estado é ressalvado o domínio direto da União, proprietária dos terrenos de marinha e seus acrescidos, de acordo com o artigo 20, inciso VII, da Constituição da Republica . E, conforme o artigo 132 , do Decreto-lei nº 9.760 /46 , a União poderá, em qualquer tempo que necessitar do terreno, imitir-se na posse dele, promovendo sumariamente a sua desocupação. 6. Em relação aos valores a serem pagos aos expropriados, deverá observar a regra insculpida no art. 103 , parágrafo 2º , do Dec. Lei 9.760 /46, com a redação dada pela Lei 9.636 /98, regulou especificamente a indenização de imóvel enfitêutico desapropriado, que não obstante tratar de bem da União, poderá ser aplicado aos demais entes da Federação. Os valores deverão ser calculados mediante laudo pericial, a ser realizado em sede de liquidação, observado os acréscimos dos consectários legais. 7. Apelo do Estado do Ceará parcialmente provido.

APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME NECESSÁRIO. ENFITEUSE. IMÓVEL SITUADO NO "SÍTIO TAMBORÉ". DOMÍNIO DIRETO DA UNIÃO . 1. Ao presente recurso aplica-se o CPC/73 . 2. A jurisprudência desta Corte já se encontra pacificada no sentido de que subsiste o regime de enfiteuse na região de Alphaville, área pertencente ao antigo Sítio Tamboré, de forma que o registro imobiliário produz seus naturais efeitos jurídicos. 3. O domínio direto da União restou comprovado documentalmente (cópia da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis de Barueri). 4. Subsistência do regime enfitêutico. Incidência do foro e do laudêmio. 5. Apelação da União Federal e reexame necessário providos.

APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME NECESSÁRIO. ENFITEUSE. IMÓVEL SITUADO NO "SÍTIO TAMBORÉ". DOMÍNIO DIRETO DA UNIÃO . 1. Ao presente recurso aplica-se o CPC/73 . 2. A jurisprudência desta Corte já se encontra pacificada no sentido de que subsiste o regime de enfiteuse na região de Alphaville, área pertencente ao antigo Sítio Tamboré, de forma que o registro imobiliário produz seus naturais efeitos jurídicos. 3. O domínio direto da União restou comprovado documentalmente (cópia da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis de Barueri). 4. Subsistência do regime enfitêutico. Incidência do foro e do laudêmio. 5. Apelação da União Federal e reexame necessário tido por interposto providos.

E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. ENFITEUSE ADMINISTRATIVA. IMÓVEL SITUADO NO "SÍTIO TAMBORÉ". DOMÍNIO DIRETO DA UNIÃO. LAUDÊMIO. FORO. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Hipótese dos autos em que os registros e averbações constantes da matrícula do imóvel anota expressamente o regime enfitêutico, nada havendo que desconstitua o título que atribui à União o domínio direto dos imóveis, cedendo-se ao Autor apenas o domínio útil. 2. O direito da União sobre os imóveis não decorre da ocupação indígena, mas da legislação da época e do registro ininterrupto ao longo do tempo, havendo tal entendimento sido corroborado pelo Supremo Tribunal Federal, por ocasião do julgamento da apelação nº 2.392, em 14/01/1918, que assegurou o domínio útil sobre a área à família Penteado e a qualidade de senhorio direto à União. 3. Localidade que esta Corte reiteradamente reconhece como submetida ao regime enfitêutico. Precedentes. 4. Majoração dos honorários sucumbenciais (art. 85 , § 11 do CPC ). 5. Recurso de apelação não provido.