Despejo por Falta de Pagamento e para Uso Próprio em Jurisprudência

JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO POR AUSÊNCIA DE PAGAMENTO. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. NECESSÁRIA EXTINÇÃO DO PROCESSO. 1. Cuida-se de Recurso Inominado contra sentença que, verificando tratar-se de matéria não alcançável pela competência dos Juizados Especiais (despejo imobiliário por falta de pagamento), extinguiu o processo, sem julgamento de mérito. 2. De acordo com o artigo 3º , inciso III , da Lei nº 9.099 /95, compete ao Juizado Especial Cível julgar "ações de despejo para uso próprio", cujo valor da causa não ultrapasse 40 salários mínimos. 3. Verifica-se, nesse sentido, que o legislador selecionou a modalidade de ação de despejo que deve ser considerada de menor complexidade, a fim de ser amparada pelo regramento próprio do rito sumaríssimo, não só por razões inerentes à natureza do direito material, mas também por questões de conveniência de ordem política, social e econômica. Desse modo, não poderá o julgador estender a tutela dos Juizados Cíveis para alcançar ações de despejo que contenham fundamento diverso do uso próprio, sob pena de violar critérios de competência absoluta (ratione materiae). 4. É de se ressaltar, por oportuno, que a própria autora, em suas razões recursais, assevera ter ajuizado a presente ação na justiça comum (rito ordinário), tendo ressaltado que a classe processual foi erroneamente alterada de ofício pelo órgão de distribuição deste Eg. Tribunal de Justiça. Tal fato apenas corrobora o entendimento prolatado pelo Juízo a quo, de que erros meramente procedimentais não podem se sobrepor a critérios de competência, sob pena de se macular o processo com vício processual invencível. 5. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Sentença mantida, por seus próprios fundamentos. Condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, cuja exigibilidade fica suspensa, em face da gratuidade de justiça que ora defiro (ID XXXXX). 6. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099 /95.

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO. NÃO COMPROVAÇÃO DA FINALIDADE. EVIDENTE INTENÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM COBRANÇA DE ALUGUEL DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. INVIABILIDADE DE PROCESSAMENTO NO ÂMBITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. SENTENÇA CASSADA. EXTINÇÃO DO FEITO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - XXXXX-74.2021.8.16.0024 - Almirante Tamandaré - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS MARCEL LUIS HOFFMANN - J. 14.04.2023)

EMENTA: CONFLITO DE COMPETÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. JUIZADO ESPECIAL. COMPETÊNCIA EXCLUSIVA PARA AS AÇÕES DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO. INTELIGÊNCIA DO ART. 3º, III, DA LEI 9.099/90. INCIDENTE ACOLHIDO. À luz do inciso III, do art. 3º, da Lei 9.099/90, constata-se que os Juizados Especiais, cuidando-se de ação de despejo, somente ostentam competência nas hipóteses em que dita ação se encontra esteada em desocupação do imóvel para uso próprio. Considerando que no caso dos autos a ação principal versa sobre pedido de despejo por falta de pagamento, nessas condições, é de se reconhecer que falece competência ao Juizado Especial para o processamento e julgamento do feito.

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA - DESNECESSIDADE - REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DE LIMINAR ATENDIDOS. Em ação de despejo por falta de pagamento, o locador tem direito à liminar de desocupação compulsória quando atendidos os requisitos legais: falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, prestação de caução e contrato desprovido das garantias de caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A notificação premonitória não é exigível quando se trata de ação de despejo por falta de pagamento.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO - PRESUNÇÃO DE VERACIDADE - AUSÊNCIA DE PROVA DA EXISTENCIA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DO IMÓVEL - PROCEDÊNCIA - SENTENÇA MANTIDA. - Nas ações de despejo para uso próprio, previstas no artigo 47 , inciso III , da Lei 8.245 /91, não há necessidade de comprovação da motivação de retomada, porquanto se presume verdadeira a pretensão da locadora - A presunção de veracidade que milita a favor da requerente somente pode ser afastada por prova idônea contrária, o que não ocorreu na hipótese dos autos - Recurso não provido.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS – LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL INDEFERIDA NA ORIGEM – INSURGÊNCIA DO LOCADOR – PROCEDÊNCIA – INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO VERIFICADA – PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO EQUIVALENTE AO VALOR DE TRÊS MESES DE ALUGUEL – CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL DESPROVIDO DE QUALQUER DAS GARANTIAS PREVISTAS NO ART. 37 , DA LEI DO INQUILINATO – PROBABILIDADE DO DIREITO E PERIGO DE DANO OU RISCO AO RESULTADO ÚTIL DO PROCESSO EVIDENCIADOS – DESPEJO LIMINAR DEVIDO – INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 59 , § 1º , INCISO IX , DA LEI Nº 8.245 /1991 – DESNECESSIDADE DE NOTIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO EM CASO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – DECISÃO REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR - 17ª C. Cível - XXXXX-26.2020.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU RUY ALVES HENRIQUES FILHO - J. 20.06.2021)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. LIMINAR CONDICIONADA A CAUÇÃO NO VALOR DE TRÊS ALUGUÉIS. SUBSTITUIÇÃO PELA PRÓPRIA DÍVIDA. POSSIBILIDADE. Em se tratando de despejo por falta de pagamento, é possível o oferecimento dos alugueis em atraso como caução para conceder a desocupação liminar do imóvel, a fim de amenizar a situação dos locadores, já prejudicados pela falta de pagamento das obrigações contratuais. Precedentes deste egrégio Tribunal de Justiça. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO.

JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. DESPEJO PARA USO PRÓPRIO. REQUISITOS LEGAIS. COMPROVADOS. DIREITO DE ESCOLHA. PRESUNÇÃO DE SINCERIDADE. IRRELEVÂNCIA NA PROPRIEDADE DE OUTROS IMÓVEIS. PROPRIEDADE COMPROVADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Em ações de despejo para uso próprio aplica-se a presunção de sinceridade, onde parte-se do pressuposto que o locador realmente irá utilizar aquele imóvel para seu uso próprio. Cabe ao inquilino, portanto, demonstrar fatos contrários, que não alegados pelo proprietário do imóvel. 2. O pedido de despejo para uso próprio lastreia-se na presunção de sinceridade que poderá ser afastada por prova idônea em sentido contrário. Incumbe à parte contrária fazer prova de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, a teor do que dispõe o artigo 333 , II, do CPC . (Acórdão n.789523, 20130110847729ACJ, Relator: LEANDRO BORGES DE FIGUEIREDO 1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 29/04/2014, Publicado no DJE: 19/05/2014. Pág.: 379) 3. Nas ações de despejo para uso próprio é irrelevante a alegação de que o locador seja proprietário de outro imóvel, diante da possibilidade de escolha lícita e de direito para utilizar o imóvel. (Acórdão n.664854, 20120210041650ACJ, Relator: JOSÉ GUILHERME 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Julgamento: 19/03/2013, Publicado no DJE: 02/04/2013. Pág.: 189) 4. Da análise dos autos, restou comprovado que a autora é proprietária do imóvel objeto de retomada (ID XXXXX). 5. Preenchidos, portanto, os requisitos para retomada de imóvel para uso próprio, tem-se que a autora tem direito ao que pleiteia. 6. Recurso da autora conhecido e provido. Sentença reformada. 7. Custas dispensadas diante da concessão do benefício da gratuidade de justiça. Sem honorários diante do provimento recursal.

AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA – DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – REQUISITOS PREENCHIDOS – CONTRATO COM GARANTIA OFERECIDA EM CAUÇÃO – DÍVIDA DE ALUGUEL SUPERIOR A CAUÇÃO – SITUAÇÃO QUE AUTORIZA A CONCESSÃO DA MEDIDA LIMINAR – DECISÃO INTERLOCUTÓRIA REFORMADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. Para a concessão da liminar, nas ações onde se busca o despejo, por falta de pagamento dos aluguéis, são exigidos três requisitos: 1) Comprovar que o locatário encontra-se inadimplente; 2) Comprovar que o contrato de locação está desprovido de garantias (caução bancária, fiança e/ou seguro de fiança locatícia – art. 37); 3) Depositar em juízo caução no valor de três aluguéis, cuja caução pode ser substituída pelo oferecimento do imóvel objeto do contrato de locação, bem como pela substituição dos valores dos alugueis em atraso. II. A jurisprudência pátria vem firmando o entendimento de que se considera extinta a garantia dada em forma de caução (depósito), quando o valor do débito lhe é superior, o que autorizaria o deferimento da liminar. III. Deve ser deferida a liminar de despejo quando a parte autora provou ter cumprido os requisitos previstos no art. 59 , § 1º , IX , da Lei 8.245 /91. III. Recurso conhecido e provido.

EMENTA: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEIS. RITO ESPECIAL. LEI 8.245 /91. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DAS EXCEÇÕES LEGAIS. INCOMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. RECURSO CONHECIDO, MAS PREJUDICADO. I. Na forma do Enunciado nº 08 do FONAJE, ?as ações cíveis sujeitas aos procedimentos especiais não são admissíveis nos Juizados Especiais?. II. No presente caso, o autor, ora recorrido, afirma que celebrou contrato de aluguel de imóvel com o réu e, após vários anos, as partes pactuaram um reajuste de valor, contudo, o locatário deixou de quitar dois meses dos alugueis. Logo, diante da inadimplência e da necessidade de reaver o imóvel para uso próprio, requer seja expedido mandado de despejo para desocupação imediata do imóvel, bem como o pagamento dos débitos referentes aos alugueis e demais encargos em atraso. O requerido contestou alegando, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva e a inépcia da inicial. No mérito, afirmou que não está inadimplente, pois os valores dos alugueis foram quitados dentro dos prazos estipulados, aduzindo que o autor não comprovou que o despejo é para uso próprio, pelo que requer, a título de pedido contraposto, a repetição do indébito cobrado, indenização por benfeitorias realizadas, renovação da locação por se tratar de pessoa jurídica, indenização por fundo de loja e multa por litigância de má-fé. A sentença julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais, ao passo que declarou a rescisão do negócio jurídico, determinou o despejo do requerido e o condenou ao pagamento dos alugueis atrasados. Irresignado, o requerido recorre, pugnando pelo reconhecimento de sua ilegitimidade passiva e, subsidiariamente, requer sejam julgados improcedentes os pedidos iniciais, repisando os argumentos da peça contestatória, além da condenação do recorrido em litigância de má-fé e restituição em dobro dos valores cobrados já adimplidos. III. Em consonância com o disposto na Lei 9.099 /95, os Juizados Especiais não têm competência para julgamento de ações de despejo, porquanto tal ação possui rito próprio, esculpido na Lei 8.245 /91 e incompatível com o rito bastante simplificado dos Juizados. IV. Nesse toar, ressalta-se que a exceção à incompetência dos Juizados para julgar ações deste tipo está prevista na própria Lei 9.099 /95, em seu artigo 3º e, não se encontrando o presente caso dentre aqueles excepcionados, a declaração de incompetência é medida impositiva. V. Acerca da matéria, impende também destacar o Enunciado nº 04 do FONAJE, o qual dispõe, in verbis: ?Nos Juizados Especiais só se admite a ação de despejo prevista no artigo 47, inciso III, da Lei 8.245/1991?. Por sua vez, o aludido dispositivo assim estabelece: ?Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: (?) III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.? VI. Nesse contexto, analisando o conjunto fático probatório, não se evidencia nenhuma comprovação acerca dos requisitos legais necessários às exceções supramencionadas, isto é, não fora sequer demonstrado que o pedido de desocupação do imóvel funda-se na necessidade de uso próprio ou das pessoas elencadas na lei, motivo pelo qual se conclui que o caso sub judice trata-se de despejo por eventual inadimplemento de alugueis, não havendo falar em competência do juizado especial para dirimir tal celeuma, vez que há o procedimento especial próprio previsto na Lei 8.245 /1991. VII. A propósito, registre-se a existência de precedentes nesta 3ª Turma Recursal em casos semelhantes: ?EMENTA: JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE DESPEJO. ALEGAÇÃO DO AUTOR DE QUE NECESSITA DO IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL PARA JULGAR O PEDIDO DE DESPEJO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 3º , III DA LEI 9.099 /95. EXTINÇÃO DA DEMANDA. SENTENÇA MANTIDA.1. Insurge-se a recorrente, ora autora da presente demanda, em face de sentença que extinguiu o feito, sem resolução do mérito, reconhecendo a incompetência dos Juizados Especiais Cíveis para o deslinde da demanda. Pugnou pelo conhecimento de seu recurso para que seja a sentença de primeiro grau reformada decretando-se a revelia dos recorridos, bem como para que seja expedida a ordem de despejo.2. Controvérsia que reside em determinar a competência dos Juizados Especiais Cíveis para o processamento e julgamento da ação. 3. e 4.(...). 5. O artigo 3º , III , da Lei nº 9.099 /95 excluiu da competência dos Juizados Especiais Cíveis as ações de despejo por falta de pagamento, as quais têm procedimento especial, previsto na Lei nº 8.241 /91, portanto, quando se tratar de despejo para uso próprio, deve estar devidamente comprovado nos autos. 6. Em que pese a autora tenha alegado na presente ação que o despejo seja para seu uso e de sua filha, o mesmo não restou comprovado nos autos. Denota-se que a ação se funda no despejo pela controvérsia de pagamento dos alugueres. Tal pode ser observado nas conversas juntadas pela procuradora da autora com o locatário através de aplicativo de WhatsApp. Observa-se, ainda, que na notificação extrajudicial, a mesma informa aos recorridos que não tem mais interesse em dar continuidade ao contrato de locação, em decorrência da falta de pagamento de alguns acessórios. 7. Impende mencionar, que o enunciado nº 04 do FONAJE dispõe que: ?Nos Juizados Especiais só se admite a ação de despejo prevista no artigo 47, inciso III, da Lei 8.245/1991?. Assim, inexistindo prova inequívoca de que o imóvel será utilizado para o uso próprio da autora e de sua filha, a incompetência do Juizado Especial Cível para o processamento da ação deve ser mantida, devendo a autora, se assim pretender, ajuizar ação própria na Justiça comum. 8. (?) 9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença vergastada mantida por este e por seus próprios e jurídicos fundamentos. (...).? (Recurso Inominado Cível, Nº 5606287-30, 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais, Goiânia-GO, Relator: Héber Carlos de Oliveira, Julgado em: 26-11-2020). (Grifo nosso). VIII. RECURSO CONHECIDO, MAS PREJUDICADO. Extinção do feito, de ofício, sem resolução do mérito, por força do efeito translativo do recurso, tendo em vista a incompetência do Juizado Especial. Sem ônus sucumbencial.