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20 de Junho de 2024

3 Esclarecimentos Importantes sobre a Usucapião Extrajudicial

Seguindo a tendência de desjudicialização presente no direito brasileiro, o Novo Código de Processo civil trouxe como novidade a possibilidade de processar a usucapião através da via extrajudicial.

Publicado por Alessandra Strazzi
há 6 anos

1) Quando é possível optar pela via extrajudicial?

É possível optar pela via extrajudicial da usucapião quando o requerente reúne todos os documentos elencados nos inciso do art. 216-A, com exceção do inciso IV, que trata do justo título.

De acordo com o § 15 do art. 216-A da Lei de Registros Publicos (incluído pela Lei 13.465/2017), caso não exista justo título, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados por meio de um procedimento de Justificação Administrativa perante o próprio Cartório.

2) O procedimento de usucapião extrajudicial no cartório

Primeiramente, é preciso que o seu processo tenha sido corretamente pré-examinado. Só assim é possível garantir que teremos um processo livre de exigências que caminhe rapidamente.

O pré-exame é o momento em que o advogado vai analisar a certidão do imóvel (e demais documentos reunidos pelo cliente) para saber se existe alguma quebra de princípios do direito registral.

Isso deve ser feito antes de se protocolar o pedido de usucapião para que o este seja corretamente formulado, evitando-se as notas devolutivas e exigências do cartório, que podem prolongar muito o procedimento.

Os 10 passos:

  1. Cálculo dos emolumentos devidos
  2. Pagamento dos emolumentos
  3. Reapresentação do processo
  4. Prenotação – o processo ganha um número de ordem
  5. Procedimento de buscas – verifica-se a existência de ônus que impeçam a transmissão do imóvel a terceiros
  6. Exame e Registro – Verifica-se se há exigências a serem formuladas
  7. Existem exigências a serem cumpridas
    1. Examinador emite Nota Devolutiva – exposição das exigências e devolução do processo para a parte cumprir as exigências
    2. Cumpridas as exigências
    3. Reentrada do processo no cartório
    4. Nova prenotação
    5. Repetição de todas as fases até chegar à fase 6
  8. Não existem exigências a serem cumpridas
  9. Notificação do Município / Estado / União pelo cartório
  10. Publicação do Edital pela Parte – para ciência de terceiros.

Após isso, o processo é encaminhado para Registro e abre-se nova matrícula para o imóvel. A parte pode, então, solicitar a matrícula do seu imóvel.

3) Vantagens de optar pela via extrajudicial

Existem diversas vantagens em se optar pela via extrajudicial no procedimento de usucapião, quando possível, mas vou resumir em dois itens que, para mim, são os mais importantes:

1) Procedimento mais célere que na via judicial

A Usucapião Extrajudicial tem previsão de ser concluída no Registro de Imóveis num prazo de pode variar de 90 a 120 dias em média, no caso de um processo bem feito e corretamente pré-examinado.

2) Honorários

A tabela de honorários da OAB/SP estabelece que o piso dos honorários contratuais, em usucapião, deverão ser 20% do valor do bem e, no mínimo, R$ 4.253,68 (valores para 2017).

Tenha em mente que o valor de um imóvel, após sua regularização, pode aumentar de 30% a 50% em comparação com este imóvel em situação de posse.

Junte este item com o anterior e poderemos contornar o problema do retorno financeiro demorado enfrentado por muitos escritórios de advocacia.

Espero que este artigo tenha sido útil e que tenha sanado máximo possível das suas dúvidas quanto a usucapião extrajudicial. Muitos grandes escritórios já perceberam que esta área é muito lucrativa, e pequenos e médios escritório também podem atuar com esta matéria, se tiverem o conhecimento correto.

Para continuar aprendendo sobre usucapião extrajudicial, assista a palestra com o Dr. Rodrigo Vilas Boas AO VIVO, que acontecerá AMANHÃ (22/03), às 21h “Como acelerar o faturamento do seu escritório em 120 dias”. a preparamos com muita dedicação e a inscrição gratuita.

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10 Comentários

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Gérson de Miranda
6 anos atrás

O problema é a má vontade geral dos cartórios. Eles acham que ganham pouco por uma grande responsabilidade. Quando é judicial, dizem, a responsabilidade é do Juiz que tem proteção legal por eventual erro.
Portanto temem a corregedoria. Acho injustificável. Se esquecem que ter escritura é um ato civil umbilicalmente ligado a cidadania.
Pessoas que tem escritura primam pelo local onde vivem. Quando não tem vivem com sentimentos de insegurança como se estivessem de passagem.
Daí o monte de favelas, casas mal acabadas e bairros sujos. Ninguém tem cidadania a começar pelos donos dos cartórios que não enxergam o fim social da atividade que deveria ser nobre. Por isto eles põem os advogados para correr e maltratam as pessoas. continuar lendo

Filipe Bento Leães
6 anos atrás

Aqui na minha cidade não é tão "simples".

Além dos pontos mencionados acima, se faz necessária a elaboração de planta por um engenheiro. Na planta, é requerida a assinatura (com reconhecimento de firma), do engenheiro, dos requerentes, dos lindeiros, dos que possuem direitos reais gravados no imóvel, entre outros.

Ao total, serão necessárias aproximadamente 10 assinaturas com reconhecimento de firma, o que praticamente inviabiliza a realização do usucapião. Afinal, não há como obrigar que os lindeiros saiam de suas casas e procurem o cartório mais próximo, para a assinatura do documento.

Por isso, por enquanto, prefiro utilizar da via judicial mesmo. É mais demorado, mas não são necessárias tantas provas. continuar lendo

Parabéns pelo artigo Dra Alessandra, gostei muito!

Importante lembrar que antes de protocolar toda a documentação no Registro de Imóveis competente, é fundamental se dirigir a um Tabelionato de Notas localizado na comarca do imóvel usucapiendo, e solicitar a Ata Notarial atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores.
Entendo que quanto mais completa e bem elaborada a Ata, mais chances de êxito no registro, e, para tanto, é fundamental a atuação do advogado e do tabelião durante toda a sua elaboração. Uma Ata bem elaborada também pode agilizar os trâmites no registro de imóveis, a depender do caso concreto, pois pode não haver a necessidade de algumas notificações, por participação do destinatário na própria ata.
Um abraço,
João F Massoneto Junior continuar lendo

Jose Mauro Oliveira
6 anos atrás

Por questões de interesse pessoal (sou proprietário e não advogado) e na medida do possível, tenho procurado ler os artigos que tratam do Usucapião Extrajudicial, a fim de me inteirar sobre o tema. No entanto nos artigos que tive a oportunidade de ler, não pude ainda encontrar resposta para uma dúvida que tenho. É possível o Usucapião Extrajudicial quando a área objeto do processo ainda não tiver matrícula no registro de imóveis?
Grato.
Zé Mauro continuar lendo