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17 de Abril de 2024

5 cláusulas indispensáveis em um contrato de locação

Uma abordagem das cláusulas contratuais na perspectiva do locador

Publicado por Érico Servano
há 7 anos

Os contratos de locação de imóveis urbanos são tidos como instrumentos de simples elaboração, sendo por muitas vezes feitos por pessoas que não possuem conhecimento jurídico, ou provenientes de modelos que se encontram facilmente na internet.

Ocorre que, ao contrário do senso comum, os contratos de locação são instrumentos que demandam uma elaboração personalizada a fim de que as partes estejam juridicamente seguras e economicamente satisfeitas com a pactuação.

Este artigo traz 5 (cinco) cláusulas indispensáveis para garantir a segurança do locador, sendo a segurança do locatário objeto para um estudo futuro (caso seja de interesse do leitor, escrevi recentemente um texto sobre Como evitar a saída de imóvel alugado em caso de venda).

Sumário

1) Cláusula de atualização monetária apenas quando o índice for positivo

2) Cláusula transferindo ao locatário a obrigação de pagar impostos, taxas e seguro contra fogo

3) Cláusula de retirada do direito à indenização por benfeitorias

4) Cláusula de prazo contratual superior a 30 meses

5) Cláusula de renúncia ao benefício de ordem do fiador

6) Conclusão

1) Cláusula de atualização monetária apenas quando o índice for positivo

É comum que os contratos de locação prevejam a atualização monetária anual do valor do aluguel por meio da aplicação do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), haja vista a previsão da correção no artigo 18 da Lei de Inquilinato:

Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Ocorre que os índices de atualização monetária variam de acordo com a inflação. Portanto, em um cenário de deflação, o índice a ser aplicado será negativo.

Por exemplo, atualmente o IGP-M tem apresentado valores negativos (-1,6751% nos últimos 12 meses em julho de 2017, segundo dados do Portal Brasil), ou seja, sua aplicação importa em um redução do valor do aluguel.

Sendo assim, faz-se necessário que os contratos de locação prevejam que o IGP-M apenas será aplicado caso o seu valor anual seja positivo, a fim de evitar uma possível redução do aluguel.

Esta avença pode ser inserta por meio de um parágrafo relativo à cláusula do pagamento:

Parágrafo Quinto - O valor do aluguel acordado será reajustado anualmente a contar da assinatura do contrato, cujo valor corresponderá à aplicação do indicador econômico IGP-M, desde que este possua valor positivo. Caso o indicador possua valor negativo na data do reajuste, manter-se-á inalterado o valor do aluguel

2) Cláusula transferindo ao locatário a obrigação de pagar impostos, taxas e seguro contra fogo

O artigo 22 da Lei de Inquilinato estabelece as obrigações do locador, dentre elas a presente no inciso VIII, referente ao pagamento dos impostos, taxas e do prêmio de seguro complementar contra fogo. Vejamos:

Art. 22. O locador é obrigado a:
(...)
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

Conforme se percebe da leitura da parte final do artigo, é possível transferir ao locatário a obrigação de pagar as referidas cobranças. Portanto, pode-se estabelecer a transferência da obrigação de acordo com a cláusula seguinte:

Cláusula Décima Quinta - Além do aluguel avençado, é de obrigação do LOCATÁRIO o pagamento das taxas e impostos que incidam ou possam incidir sobre o imóvel, tais como as despesas com água, luz, telefone, condomínio, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), seguro contra incêndio, bem como as despesas advindas do atraso destas.

3) Cláusula de retirada do direito à indenização por benfeitorias

A Lei de Inquilinato prevê, em seu artigo 35, a indenização por benfeitorias introduzidas no imóvel pelo inquilino:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

De acordo com Sílvio de Salvo Venosa (2014, p. 170):

A divisão das benfeitorias é tripartida, conforme o art. 96 do Código Civil. São necessárias as que têm por fim conservar a coisa ou evitar que se deteriore: assim será o reparo nas colunas de um edifício. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso da coisa: é o caso do aumento de área para o estacionamento em um edifício. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agradável, ou de elevado valor: é o caso da substituição de um piso comum de edifício por mármore ou a construção de piscina ou sauna.

Exposta esta classificação, é necessário dizer que o direito à indenização e retenção pelas benfeitorias pode ser retirado nos contratos de locação, fazendo com que o locador não corra o risco de ser impedido de reaver o imóvel ao fim do contrato por ter o locatário realizado benfeitorias necessárias ou úteis, autorizadas, no imóvel.

Esta cláusula pode ser assim redigida:

Cláusula Vigésima - O LOCATÁRIO não realizará quaisquer benfeitorias no imóvel sem a prévia concordância por escrito do LOCADOR, não possuindo direito à indenização ou retenção em razão das benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias introduzidas no imóvel.

Apesar de esta cláusula resguardar juridicamente o locador, faz-se necessário, do ponto de vista prático, propiciar uma maior abertura ao locatário para que faça benfeitorias necessárias sem a prévia autorização do locador, a fim de evitar a deterioração do bem.

Assim, em uma análise jurídica, mas levando em consideração a prática das locações, poder-se-á redigir a cláusula da seguinte forma:

Cláusula Vigésima - O LOCATÁRIO realizará as benfeitorias necessárias urgentes no imóvel. As benfeitorias necessárias não urgentes, as úteis e voluptuárias deverão ser autorizadas previamente pelo LOCADOR, não possuindo O LOCATÁRIO direito à indenização ou retenção em razão das benfeitorias realizadas.
Parágrafo Primeiro - Caso o LOCATÁRIO realize benfeitorias urgentes de obrigação do LOCADOR, o valor despendido será abatido no aluguel do mês seguinte, não possuindo, em qualquer hipótese, direito de retenção.

4) Cláusula de prazo contratual superior a 30 meses

A Lei de Inquilinato, em seus artigos 46 e 47, traz as hipóteses de denunciação do contrato de locação quando este for prorrogado em razão de, após o término do prazo estipulado, o locatário permanecer na posse do imóvel sem oposição do locador:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Analisando conjuntamente os artigos, percebe-se que a retirada do locatário de imóveis locados por prazo inferior a 30 meses, ocorrendo prorrogação, é muito trabalhosa, tendo em vista ter de ser justificada (denúncia cheia).

Por outro lado, tratando-se de locações com contrato por prazo igual ou superior a trinta meses, basta que o locador notifique o locatário acerca da sua intenção de resilir o contrato, para que este saia em 30 dias (denúncia vazia).

Sendo assim, caso o locatário deseje realizar um contrato inferior a trinta meses, como conciliar sua vontade com a do locador de não ter o prazo prorrogado, podendo retirar o locatário apenas por uma denúncia cheia?

Neste caso, é juridicamente possível conciliar as duas vontades alterando a cláusula penal presente no contrato.

Exemplificativamente, digamos que o locatário deseje permanecer no imóvel por um prazo de apenas 12 meses. Por óbvio ele não se oporá a participar de um contrato com prazo de 30 meses, desde que possa sair do imóvel a qualquer tempo após os 12 meses, sem o pagamento da multa contratual.

Portanto, a fim de conciliar as duas vontades, é necessário estipular o prazo contratual de 30 meses, porém colocando cláusula penal por quebra de contrato apenas até o décimo segundo mês, podendo o locatário deixar o imóvel após este prazo mediante prévio aviso. Vejamos como ficariam as cláusulas:

Cláusula Quarta - O prazo de locação é de 30 (trinta) meses, a contar de 05/09/2017.
(...)
Cláusula Décima Sétima - Fica estipulada a multa no valor de 3 (três) aluguéis mensais vigentes por infração à qualquer cláusula ou disposição neste contrato.
Parágrafo Primeiro - Após o prazo de 12 (doze) meses, o LOCATÁRIO poderá resilir o contrato mediante prévio aviso de 30 (trinta) dias, por escrito, sem incorrer na multa prevista no caput.

Ressalte-se que não se trata de cláusula que visa burlar a lei de locações, haja vista que, de fato, o prazo contratual é de trinta meses, sendo que o locador abdica ao seu direito à cobrança de multa contratual após determinado período, favorecendo o locatário.

Ademais, na prática não há qualquer motivo para anulação da cláusula.

Do ponto de vista do locatário, não há o interesse, pois ele estaria sendo beneficiado pela cláusula e a anulação lhe traria prejuízo, pois assim passa a se obrigar pelo pagamento da multa durante todo o período contratual.

Do ponto de vista do locador, não há possibilidade de anulação, porquanto não poderia anular cláusula de sua autoria, sob pena de infringir a boa-fé no aspecto de que ninguém pode se beneficiar da própria torpeza (nemo auditur propriam turpitudinem allegans)

5) Cláusula de renúncia ao benefício de ordem do fiador

Por fim, é importante analisar a garantia mais presente nos contratos de locação: a fiança.

A definição de fiança encontra-se presente no artigo 818 do Código Civil que dispõe que o contrato de fiança é aquele pelo qual uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.

Ocorre que, em regra, o fiador não é um devedor solidário da dívida, bem como pode exigir que a execução recaia primeiro sobre o locatário, para apenas depois de não serem localizados valores ou bens capazes de satisfazer a dívida ser executado (benefício de ordem).

Todavia, os artigos 827 e 828 do Código Civil prevêem a possibilidade de o fiador responder solidariamente pela dívida e renunciar ao benefício de ordem. Vejamos

Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.
Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.
Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:
I - se ele o renunciou expressamente;
II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;

Portanto, caso o contrato de locação seja garantido por fiança, é necessário inserir cláusulas que retiram do fiador o benefício de ordem e o coloquem como devedor solidário. Assim, pode-se redigir as cláusulas da seguinte maneira:

Cláusula Trigésima - Concorda com os termos expostos neste contrato, o FIADOR, devidamente qualificado acima, principal pagador e devedor solidário, obrigando-se pelo cumprimento de todas as avenças deste contrato.
Cláusula Trigésima Primeira - O FIADOR renuncia expressamente ao benefício de ordem presente no artigo 827 do Código Civil.

6) Conclusão

Apesar de estas cláusulas serem indispensáveis do ponto de vista do locador, o presente texto não teve por objetivo expor todas as avenças necessárias em um bom e seguro contrato de locação.

Apenas se demonstra que os contratos de locação não são tão simples quanto aparentam e necessitam de um advogado que conheça a fundo a Lei de Inquilinato, o Código Civil e o Código de Processo Civil para elaborar um instrumento que atenda, ao mesmo tempo, os anseios econômicos e jurídicos das partes.

Fontes:

Lei 8.245/91 (Lei de Inquilinato)

Lei 10.406/02 (Código Civil)

Portal Brasil

Venosa, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245, de 18-10-1991. - 13. ed. - São Paulo: Atlas, 2014.

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19 Comentários

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Excelente artigo. Esclarecedor e de extrema importância a quem necessita de atualização e mais conhecimento sobre a matéria, assim como eu precisei. Obrigada continuar lendo

Boa noite, gostaria de saber se como inquilino não deveria ser notificada com antecedência sobre o aumento do condomínio. Por duas vezes o condomínio do imóvel onde moro foi reajustado sem aviso prévio, sabemos que esse ultimo aumento aconteceu em decorrência de obras externas (pinturas e instalação de portão), mas em nosso boleto de cobrança não vem nada descriminado apenas o valor atualizado do condomínio. Isso é correto? Somos obrigados a pagar por essas taxas já que nada vem descriminado? O prédio em que resido pertence a um único proprietário, ele pode cobrar dos inquilinos essas despesas? Em um ano e seis meses o valor de condomínio alterou significativamente as minhas despesas, seria possível quebrar o contrato antes dos trinta meses sem multa por esse motivo? Nunca atrasei um aluguel, sempre cumprimos com nossos deveres de locatários, mas não acho justo pagar por despesas que acredito não serem de minha responsabilidade. continuar lendo

Muito esclarecedor seu artigo, obrigado, é uma área que eu tenho pouco conhecimento. continuar lendo

Obrigado pelo comentário!

Direito Imobiliário é uma ótima matéria para estudar e atuar. Há muitos serviços jurídicos prestados extrajudicialmente, ou seja, não há aquela espera mortal pela resposta do judiciário. continuar lendo

Prezado Dr. Érico, agradeço pela excelente abordagem do tema, que muito me enriqueceu na elaboração de um parecer jurídico acerca de contrato de locação. continuar lendo

Agradeço pelo comentário e fico feliz em ter ajudado na elaboração do parecer. continuar lendo