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17 de Junho de 2024

A aproximação entre as partes para o início de negociação não justifica, por si, a obrigação de pagar a corretagem

Considerações sobre o fato gerador da obrigação de pagar a corretagem

há 11 meses

O Código Civil regula o tema:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Da análise dos dispositivos legais são extraídas as seguintes interpretações.

A configuração do contrato de corretagem exige a concomitante presença de três elementos: (i) a existência de autorização para mediação de negócios; (ii) a efetiva aproximação entre as partes; e (iii) o resultado útil, que corresponde à própria celebração do negócio jurídico.

Interpretando o dispositivo, o Superior Tribunal de Justiça sedimentou a orientação de que “a mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão”:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. MERA APROXIMAÇÃO DAS PARTES. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO EFETIVA NO RESULTADO ÚTIL DO NEGÓCIO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão. 2. O Tribunal de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que, embora os agravantes tenham iniciado as tratativas, não tiveram efetiva participação na conclusão do negócio, já que o êxito da compra e venda decorreu da atuação de outro profissional, depois de mais de um ano da última proposta mediada pelos autores. A alteração das premissas fáticas adotadas pela Corte de origem demandaria o reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. ( AgInt no AREsp 1351916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 11/12/2018, DJe 18/12/2018)

Ainda que haja comunicação prévia do corretor com o comprador, isso não é, por si, suficiente para caracterizar o fato gerador da corretagem, sobretudo quando o resultado se deu pela autuação de outro indivíduo.

Há a necessidade, portanto, de que o trabalho do corretor tenha sido o elemento determinante para a conclusão do negócio.

Hipótese de divisão do valor da corretagem entre corretores

Todavia, caso a intermediação seja feita por mais de um corretor, e ambos foram determinantes para a conclusão do negócio, a remuneração será paga a todos em partes iguais. Nesse sentido, o Código Civil:

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Nessa hipótese, deve ser considerado o valor real da corretagem efetivamente negociada, e não a tabela meramente referencial do órgão de classe.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – REMUNERAÇÃO DE CORRETAGEM – INDICAÇÃO DO COMPRADOR – COMPROVAÇÃO – CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – VERIFICAÇÃO – DIREITO AO RECEBIMENTO DA CORRETAGEM – VALOR DA REMUNERAÇÃO – 50% SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE RECEBIDO PELO PARCEIRO – ART. 728 DO CCB – RECURSO NÃO PROVIDO. - Tendo o autor comprovado a indicação do comprador para o imóvel e a concretização do negócio jurídico, ele tem direito de participação da remuneração paga a título de corretagem ao parceiro, nos termos dos artigos 724 e 725 do CCB. - Havendo mais de um corretor o valor da remuneração efetivamente recebida deverá ser rateado entre eles em partes iguais, salvo ajuste em contrário, nos termos do art. 728 do CCB. - Recurso não provido. (TJ-MG, AC: 10480091332654001 MG, Relator: Márcia De Paoli Balbino, Data de Julgamento: 10/10/2013, 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 22/10/2013).

Cláusula de exclusividade

Importante ressaltar que, se no contrato houver cláusula de exclusividade, o corretor tem direito à remuneração integral, ainda que o negócio seja realizado sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade. Nesse caso, naturalmente não há necessidade de que o trabalho do corretor tenha sido o elemento determinante para a conclusão do negócio:

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSESSORIA IMOBILIÁRIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ENTRE PARTICULARES. AUSÊNCIA DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. COMISSÃO INDEVIDA. RECURSO PROVIDO. 1) Conforme pacificado pelo STJ, a transferência ao comprador do ônus de arcar com a comissão de corretagem não é, por si só, abusiva, devendo, contudo, haver clareza e transparência, com a informação prévia e a discriminação dos valores destinados ao corretor. 2) Para nascer a obrigação pretendida, imprescindível a comprovação da existência de vínculo de intermediação profissional entre o corretor e os participantes do negócio, fazendo-se necessário contrato de intermediação com cláusula de exclusividade, o que não se afigura na hipótese. 3) Não havendo aproximação eficaz entre as partes, e tendo a negociação se dado de forma direta entre os interessados, afasta-se o direito à comissão de corretagem por não restar comprovada a existência de contrato apto a invalidar a negociação direta. 4) Recurso provido. (TJES, Classe: Apelação, 035090159662, Relator : JOSÉ PAULO CALMON NOGUEIRA DA GAMA, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 05/12/2017, Data da Publicação no Diário: 13/12/2017)

O pagamento da corretagem é devido por quem o contratou.

Vale ratificar que o pagamento da corretagem é devido por quem efetivamente contratou a corretora que atingiu o resultado, seja comprador ou vendedor. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL. AÇÃO ORDINÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. COMISSÃO. CABIMENTO. OBRIGAÇÃO DO COMITENTE. CONTRATAÇÃO DO CORRETOR PELO COMPRADOR. 1. Contrato de corretagem é aquele por meio do qual alguém se obriga a obter para outro um ou mais negócios de acordo com as instruções recebidas. 2. A obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que efetivamente contrata o corretor. 3. É o comitente que busca o auxílio do corretor, visando à aproximação com outrem cuja pretensão, naquele momento, esteja em conformidade com seus interesses, seja como comprador ou como vendedor. 4. Recurso especial desprovido. (STJ - REsp 1288450/AM, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julg. em 24/02/2015, DJe 27/02/2015)

Hipótese de arrependimento do comprador

Como exposto no início, o art. 725 do Código Civil determina que, ainda que o resultado útil não se efetive em virtude de arrependimento das partes, a corretagem deve ser paga.

O Superior Tribunal de Justiça faz a ressalva de que, se o arrependimento se der por alguma circunstância relacionada com a atuação do corretor, a corretagem não será devida.

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO ATINGIDO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO. COMISSÃO DEVIDA. 1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel. 2. Ação ajuizada em 05/05/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 24/08/2018. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência imotivada quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel. 4. A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02. 5. O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade. 6. Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva das corretoras para tanto. Deve-se reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atingido. 7. O negócio foi posteriormente desfeito, sem qualquer contribuição das corretoras para a não consolidação do negócio, isto é, o arrependimento da contratante deu-se por fatores alheios à atividade das intermediadoras. Destarte, a comissão de corretagem é devida, na espécie. 10. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - REsp: 1783074 SP, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/11/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 21/11/2019)

Logicamente, a regra vale para o arrependimento após a conclusão do negócio, ou seja, após o atingimento do resultado útil. Para desistências anteriores à conclusão do negócio, a corretagem não é devida, isto é, o negócio não foi concretizado.

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