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22 de Julho de 2024

A Consequência Assumida pelo Locador Residencial na Locação Verbal ou por Escrito (Se o Prazo for Inferior a 30 Meses)

há 4 anos

Ilustres Leitores, este artigo tratarei atinente à consequência assumida pelo Locador Residencial na hipótese de celebrar um contrato de locação verbal ou por escrito (se o prazo for inferior a 30 meses).

Inicialmente, antes de revelar qual é essa consequência, é imprescindível reproduzir abaixo a redação completa do dispositivo legal que será objeto desse artigo, qual seja, o art. 47 da Lei nº 8.245/1991 (a famosa “Lei do Inquilinato”):

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.”

Destarte, pela leitura do comando legal supramencionado, depreende-se a intenção clara do legislador pátrio em “punir” o Locador Residencial (Locador Não Residencial ou Comercial não está sujeito a essa regra, ok?) que se submeter à uma locação verbal ou por escrito (com prazo inferior a 30 meses), eis que mesmo após o término do prazo determinado, em regra, não será possível exercer o seu direito à extinção da locação (essa é a consequência), salvo se ocorrer alguma das hipóteses descritas em algum de seus incisos (são exceções à regra).

Com o intuito de tornar a explicação mais didática, cogitemos o exemplo apresentado abaixo:

1 – Natureza da Locação: Residencial;

2 – Prazo da Locação: 12 (doze) meses;

3 – Não ocorrência de nenhuma das hipóteses previstas nos incisos I, II, III, IV do art. 47 da Lei do Inquilinato;

Com base nesse exemplo, mesmo após o término do prazo da locação (ultrapassado os 12 meses), o Locador não poderá exigir do Locatário, mediante denúncia vazia (sem motivo), o desfazimento da locação (algo que poderia fazer, caso o prazo locatício fosse de 30 meses ou mais – art. 46 da Lei nº 8.245/1991), de modo que o Locatário, terá o direito potestativo (direito de impor a sua vontade à parte contrária) de exigir do Locador a continuidade da locação pelo prazo de 05 (cinco) anos, restando ao Locador, tão somente, tolerar tal situação, com supedâneo no art. 47, inciso V da Lei nº 8.245/1991.

Corroborando com o disposto no art. 47, inciso V da Lei do Inquilinato, é o entendimento firme da Corte Cidadã (Superior Tribunal de Justiça - STJ), in verbis:

“RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. IMÓVEL URBANO RESIDENCIAL. DENÚNCIA VAZIA. ART. 46 DA LEI Nº 8.245/1991. ACCESSIO TEMPORIS. CONTAGEM DOS PRAZOS DE PRORROGAÇÕES. IMPOSSIBILIDADE. ART. 47, V, DA LEI DO INQUILINATO. TEMPO DE PRORROGAÇÃO. CÔMPUTO. CABIMENTO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Ação de despejo proposta pelo locador objetivando a retomada do imóvel com base em denúncia vazia do contrato (art. 46 da Lei nº 8.245/1991). 3. Acórdão recorrido que mantém a procedência do pedido para declarar extinto o contrato de locação e determinar a imissão na posse do imóvel. 4. A controvérsia consiste em definir o cabimento da denúncia vazia quando o prazo de 30 (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei nº 8.245/1991, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano. 5. O art. 46 da Lei nº 8.245/1991 somente admite a denúncia vazia se um único instrumento escrito de locação estipular o prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, não sendo possível contar as sucessivas prorrogações dos períodos locatícios (accessio temporis). 6. Para contrato de locação inicial com duração inferior a 30 (trinta) meses, o art. 47, V, da Lei nº 8.245/1991 somente autoriza a denúncia pelo locador se a soma dos períodos de prorrogações ininterruptas ultrapassar o lapso de 5 (cinco) anos. 7. Recurso especial provido.

(STJ - REsp: 1364668 MG 2013/0019738-2, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 07/11/2017, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/11/2017)” (grifo meu)

Por derradeiro, fica a seguinte “dica” para os Locadores Residenciais, que reflitam se será financeiramente viável sujeitar-se há um contrato de locação verbal ou por escrito (com prazo inferior a 30 meses), visto que implicitamente estará anuindo que o seu Locatário poderá se manter na locação por 05 (cinco) anos, evidentemente, desde que no curso desse período não ocorra nenhuma das hipóteses estabelecidas nos incisos I, II, III, IV do art. 47 da Lei nº 8.245/1991.

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