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23 de Julho de 2024

A pandemia e o Contrato de Locação de Imóveis Residenciais Urbanos

O texto trata de pontos relativos ao direito privado, com foco na Lei n.° 8.245/91 - Lei do Inquilinato e suas alterações.

Publicado por Jonas Mariano
há 4 anos

RESUMO

Através do presente artigo, tem-se por objetivo destacar os principais aspectos em torno do contrato de locação de imóveis residenciais urbanos, regidos pela Lei do Inquilinato - Lei n.º 8.245/91, atualizada pela Lei nº 12.112/09. Trata-se neste estudo de questões acerca das características contratuais da locação, das espécies de prestação das obrigações presentes no contrato e dos direitos e deveres do locador e locatário, visto que estes possuem condições paritárias. Aborda-se também do projeto de lei aprovado nesta 6ª feira, 03/04/2020, que trata da proibição de despejo por decisão liminar. Destarte, busca-se ilustrar de forma clara e objetiva os pontos mais instigantes a respeito do tema, tendo em vista os preceitos em torno da Lei do Inquilinato, bem como o entendimento majoritário da doutrina, entre outras fontes do direito.

Palavras-chave: Contrato; Residência; Locação; Obrigações.

1. INTRODUÇÃO

De acordo com o art. 565 do Código Civil de 2002, o contrato de locação é quando uma das partes se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e o gozo de coisa não fungível e imóvel, mediante certa retribuição.

Dessa forma, devemos nos ater preliminarmente aos conceitos gerais presentes nesta modalidade de contrato.

As partes são compostas pela figura do locador e locatário/inquilino. O locador é o proprietário do imóvel e tem a função de prestar serviços ao locatário. Este, por sua vez, recebe uma coisa ou um serviço mediante um contrato de locação, obrigando-se a pagar por isso o preço ajustado previamente.

Para o entendimento do tema, este artigo foi divido em quatro partes, com respaldo em diferentes métodos de pesquisa e fontes bibliográficas (estas descritas abaixo). Na primeira parte, é exposta a notícia, que serviu de base para a construção deste artigo; na segunda, há a demonstração dos fundamentos doutrinários, jurisprudências e legislativos da Lei do Inquilinato e; por último, há o fechamento das principais ideias acerca do contrato de locação de imóveis.

2. NOTÍCIA

Em meio à pandemia do Coronavírus, Senado aprova proibição de liminares de despejo até 30 de outubro.

“BRASÍLIA - O Senado aprovou, nesta sexta-feira (03/04), projeto de lei que proíbe liminares de despejo até 30 de outubro, em função da pandemia do coronavírus. O texto trata ainda de outros pontos de relações de direito privado e reúne sugestões do presidente do Supremo, Dias Toffoli, de regras que devem valer apenas para o período da crise. A proposta segue para a análise da Câmara dos Deputados.” (Grifo nosso)
A regra vale para ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020, data de publicação no Diário Oficial da União (DOU) do decreto que reconhece estado de calamidade pública no país.” (Grifo nosso)
"Esse dispositivo não proíbe o despejo ao final do processo. Ele veda apenas o despejo no início do processo por força de liminar. Essa regra justifica-se porque, neste momento atual de restrição de circulação de pessoas, fica muito difícil que uma pessoa seja desalojada e consiga um outro local para alugar", pontua Simone (relatora do processo), no parecer.”
(...)
“O projeto de lei contém regras que, se aprovadas pela Câmara e sancionadas pelo presidente Jair Bolsonaro, valerão até 30 de outubro ou até a revogação do decreto de calamidade pública no país. A ideia é justamente criar normas excepcionais para lidar com o cenário imposto pela pandemia nas relações de direito privado.”

3. FUNDAMENTAÇÕES

Nesses contratos, nota-se a presença de várias tipos de prestação, propiciando uma análise mais aprofundada do direito das obrigações. Tendo em vista a fundamentação, usaremos as seguintes fontes: legislação, doutrina e jurisprudência.

3.1 LEGISLAÇÃO

A parte especial do Código Civil, artigo 565 e seguintes, dispõe sobre as regras da locação de coisas imóveis.

Nesse diploma normativo, no capítulo da locação das coisas, é possível observar algumas obrigações referentes à locação de imóvel. Entre elas, a obrigação de dar (art. 566, I, da Lei Objetiva), a qual versa sobre o dever do locador em entregar a coisa alugada ao locatário, em estado de servir ao uso a que se destina.

No inciso II do art. 566, está caracterizada a obrigação de fazer, estando obrigado o locador a garantir o uso pacífico da coisa durante o período contratual.

Outrossim, a Lei nª 8245/91 - Lei do Inquilinato, na qual constam normas específicas acerca da locação de prédio urbano e suas espécies de locação. Nesta lei especial, nos arts. 22 e 23, temos um rol exemplificativo das obrigações do locador e do locatário.

A título de exemplo, observamos as espécies obrigacionais presentes nos artigos mencionados anteriormente:

Art. 22. I - "O locador deve entregar o imóvel ao locatário;" (Obrigação positiva de dar)

Art. 22, IV - "o locador deve responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;" (Obrigação positiva de fazer)

Art. 23, III - "o locatário deve restituir no imóvel, finda a locação;" (Obrigação de restituir coisa certa)

Art. 23, VI - "o locatário não poderá modificar a forma externa ou interna do imóvel sem o consentimento do locador;" (obrigação negativa de não fazer)

3.2 DOUTRINA

Segundo Flávio Tartuce, as obrigações podem ser classificadas quanto à presença de elementos obrigacionais em simples ou compostas. As obrigações simples apresentam singularidade de objeto e das partes, ou seja, apenas um credor e um devedor, além de ter uma única prestação.

No tocante às obrigações compostas, podem apresentar vários objetos, prestações ou vários sujeitos, credores e devedores.

Destarte, consoante entendimento de Tartuce, o contrato de locação de imóvel é uma obrigação composta, pois no contrato observam-se vários tipos de prestação, dar, fazer e não fazer, bem como consta o dever de as partes cumprirem todos os objetos estipulados.

Ainda, de acordo com o jurista Álvaro de Azevedo, as obrigações compostas ou cumulativas apresentam multiplicidade de objetos, sendo que o cumprimento da obrigação ocorre, tão somente, pela prestação de todos eles. Assim, o contrato de locação proporciona uma análise detalhada das espécies obrigacionais.

3.3 JURISPRUDÊNCIA

A fim de ampliar as fontes de fundamentação dessa análise sobre o direito da obrigação, mencionaremos jurisprudência atual do STJ – AgRg no AREsp 111362 – SP 2011/ 0260195-3. No referido julgado, o relator, Min. Napoleão Maia Filho, entende que as obrigações de dar, fazer e não fazer têm um caráter eminentemente civilista. Tal classificação ainda possui respaldo no próprio Código Civil de 2002 e é assim disposta: Obrigação de dar coisa certa ou incerta, arts. 233 a 246; obrigação de fazer, arts. 247 a 249; Obrigação de não fazer, arts. 250 a 251.

4. CONCLUSÃO

Consoante o doutrinador Daniel Ramos Maprelian (2019) a locação é um negócio jurídico no qual o locador se obriga a ceder o uso de coisa não fungível ao locatário, temporariamente, mediante promessa de certa prestação.

Como dito anteriormente, a locação, em Tartuce, se enquadra no conceito de obrigação composta objetiva. Isso se deve à presença de vários tipos de prestações assumidas pelo locador e o locatário. Tais deveres são disciplinados nos arts. 566 e 569, CC, além dos arts. 22 e 23 da lei nº 8245/91.

Ademais, a partir da notícia apresentada, compreendemos como as regras dos contratos de locação estão em constante mudança para se adaptar aos efeitos da crise econômica e social ocasianada pelo Novo Covid-19.

5. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ALMEIDA, Amanda. Em meio à pandemia do coronavírus, Senado aprova proibição de liminares de despejo até 30 de outubro. O Globo. 2020. Disponível em: <https://oglobo.globo.com/economia/em-meio-pandemia-do-coronavirus-senado-aprova-proibicao-de-liminares-de-despejo-ate-30-de-outubro-1-24349181?versao=amp>. Acesso em 11 de abril de 2020.

ANDRADE, Raissa Nacer de Oliveira. Aspectos jurídicos do contrato de locação de imóvel residencial urbano. Portal Âmbito Jurídico. 2017. Disponível em: <https://ambitojuridico.com.br/edicoes/revista-172/aspectos-juridicos-do-contrato-de-locacao-de-imovel-residencial-urbano/>. Acesso em 11 de abril de 2020.

AZEVEDO, Álvaro Villaça. Curso de Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e Responsabilidade Civil. 13ª Edição. São Paulo. Saraiva Educação, 2019.

BRASIL, Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: Seção 1, Brasília, DF, ano 139, nº 8, p. 1-74, 11 de janeiro de 2002.

BRASIL. Lei nº 8245, de 18 de Outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União: Brasília, DF, de 21 de outubro de 1991.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo Regimental no Agravo em Recurso Especial nº 111362, SP, 2011/0260195-3. Agravante: Ilza de Oliveira Joaquim e outro (s). Agravado: Santos Clínica Cooperativa de Trabalho Médico Advogado: Agenor Assis Neto. Relator: Ministro Napoleão Nunes Maia Filho. Brasília, DF, 03 de fevereiro de 2020. Disponível em: <https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/807099946/agrg-no-agravo-em-recurso-especial-agrg-no-aresp-111362-sp-2011-0260195-3?ref=serp>. Acesso em 12 de abril de 2020.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil – Direito das Obrigações e Responsabilidade Civil. 14ª Edição. São Paulo. Forense, 2019.

MARELIAN, Daniel Ramos. Contrato de Locação. Jusbrasil, 2016. Disponível em: <https://www.google.com/amp/s/danimapre.jusbrasil.com.br/artigos/245007331/contrato-de-locacao/amp>. Acesso: em 12 de abril de 2020.

NORAT, Markus Leite. Modelo de Contrato de Locação Comercial. Portal Juristas. 2020. Disponível em: <https://juristas.com.br/2020/01/30/modelo-de-contrato-de-locacao-comercial/>. Acesso em 12 de abril de 2020.

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