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29 de Maio de 2024
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    A Proibição de Dupla Garantia nos Contratos de Locação

    Publicado por Felipe Souza
    há 3 anos

    A legislação brasileira proíbe a exigência de dupla garantia, ou seja, de duas garantias diferentes em um mesmo contrato de locação sob pena de nulidade, determinando que tal prática constitui contravenção penal punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, a ser revertida em favor do locatário, conforme determinam os artigos 37, único e 43, II da Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, mais comummente conhecida como Lei do Inquilinato ou Lei de Locações.

    Art. 37, único: É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
    Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
    (...)
    II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
    (...).

    Isso significa que o locador somente pode exigir uma modalidade de garantia em um mesmo contrato e que, quem infringir a regra exigindo mais de uma garantia poderá sofrer a perda judicial das garantias que excederem, bem como poderá ser penalizado com prisão simples ou com multa. Em que pese à primeira leitura, o artigo 37 da Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, parecer determinar que a nulidade é do contrato ou das garantias como um todo, a interpretação consolidada pelos Tribunais é no sentido de que apenas as garantias excedentes serão consideradas nulas, permanecendo válida uma delas.

    Seguindo esse raciocínio pode-se afirmar que, em tese, o contrato não ficará desprovido de garantia. Tal assertiva não significa que o crédito locatício será satisfeito, haja vista que, caso a discussão judicial seja instaurada entre a anulação da fiança ou a anulação da caução e seja considerada nula a primeira, o contrato permanecerá garantido pela caução, que no mais das vezes é insuficiente para cobrir os prejuízos decorrentes da inadimplência, tais como aluguéis, condomínio, taxas, impostos, manutenção, e demais despesas cuja a responsabilidade pode contratualmente ter sido atribuída ao locatário.

    A judicialização de tais casos pode envolver a esfera cível para a anulação de garantia e para o reparo de eventual dano e a criminal para a condenação penal em prisão simples ou ao pagamento da multa do artigo 43, II da Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. No que diz respeito a anulação de garantia é importante considerar que o critério utilizado pelos julgadores têm sido o da permanência daquela que primeiro fora efetivada, o que possibilita diversas interpretações e gera diversos julgamentos conflitantes.

    Com base nesse parâmetro, por exemplo, o julgador pode decidir que a fiança deve permanecer em detrimento da caução por ter sido pactuada em primeiro lugar no contrato, ou pode decidir que, ainda que a fiança tenha sido instituída em primeiro lugar, a efetivação da caução ocorreu antes por ter sido prestada pelo locatário e coberto parte do ônus da inadimplência antes da citação do fiador para participar do processo de cobrança ou execução. Em que pese o último raciocínio parecer mais sensato, a resposta dependerá de diversas variáveis e da interpretação pessoal do julgador.

    Na prática jurídica a matéria tem sido amplamente utilizada como defesa pelos locadores e pelos fiadores, especialmente diante de ações de despejo, execução ou de cobrança de aluguéis. Portanto, a orientação aos locatários é que sempre procurem o auxílio de um advogado, quer seja para a elaboração de contratos de locação quer seja para a análise ou revisão do risco legal de tais negócios jurídicos, vez que o afã de assegurar o recebimento do crédito locatício através de várias modalidades distintas de garantia poderá gerar consequências civis e criminais.

    Texto: Felipe de Souza, advogado, inscrito na OAB/RS 113.572, pós-graduado em Direito Tributário, membro do escritório VGA Advogados, atuante na área consultiva, consensual e contencioso cível, curador de cursos e eventos jurídicos da Jurídica Metodologia Prática.

    Esse texto tem caráter informativo.

    Siga: @vgaadvogados

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