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18 de Junho de 2024
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    A Usucapião Imobiliária Extrajudicial regulamentada pelo Código de Processo Civil de 2015

    Publicado por Henrique Boaventura
    há 4 anos

    01. INTRODUÇÃO

    A sociedade brasileira enfrenta uma das maiores crises no Poder Judiciário, em que a reparação e percepção de direitos e garantias restam patentemente comprometidos, diante da exacerbada e prejudicial morosidade que representa o atual cenário da Justiça interna.

    As tardias prestações da máquina do Poder Judiciário brasileiro, são oriundas de uma conjuntura de favores que promovem o presente cenário, a saber, destacam-se a incapacidade de comportamento da atual estrutura do judiciário, ante ao crescente número de demandas em todo o país.

    Ainda neste prisma, vislumbra-se outros fatores que influenciam o emergente déficit na prestação jurisdicional, quais sejam: os inúmeros recursos que sobrecarregam os Tribunais; a falta de aparelhamento dos órgão e entidades públicas, com a insuficiência de pessoal, tanto serventuários como magistrados.

    Ademais, resta imperioso destacar a cultura da litigiosidade inerente ao nosso povo, elegendo sempre o Judiciário como meio adequado para dirimir todo e qualquer conflito de interesse.

    Depreendemo-nos assim, com a instaurada inércia jurisdicional que se equipara à inexistência do acesso à Justiça, visto que os julgadores não conseguem dar vazão aos inúmeros processos, isto, sobretudo, a considerar a incontroversa condição do próprio Estado, em razão deste ser reconhecidamente o maior litigante, quando, em verdade, deveria efetivamente contribuir na mudança dessa concepção.

    Por outro prisma, muitos dos processos que restam abarrotados no judiciário, tratam-se de formalidades que necessitam, tão somente, de homologações ou de decisões declaratórias, de direito incontroversos e pré-constituídos, que independem de aprofundadas apreciações dos magistrados.

    Destarte, medidas extrajudiciais estão sendo adotadas hodiernamente, em uma visão futurista, almejando a prevenção de maiores impactos ao acesso à Justiça, tendo-se em vista que tanto esta como outras garantias constitucionais, tais como a prestação jurisdicional em tempo razoável (Art. , LXXIII da CF/88), estão sendo negativamente atingidas.

    A extrajudicialidade do instituto da Usucapião busca viabilizar um maior acesso ao direito de propriedade, com menos burocracia e morosidade, isto, a considerar que em consonância com a carta magna vigente em seu artigo 5º, incisos XXII e XXIII, este direito real recebeu status de fundamental e para ser devidamente assegurado a todos, necessário se faz que a sua promoção esteja pautada à luz dos preceitos da lei maior.

    No contexto atual de desjudicialização de alguns dos procedimentos exclusivos do Judiciário, em 13 de março de 2015 entrou em vigor o Código de Processo Civil. Dentre as inovações trazidas por este diploma, é relevante ressaltar o seu artigo 1.071 instituiu a usucapião extrajudicial, implementando o artigo 216-A na lei de Registros Publicos.

    Nessa senda, muitos benefícios são previsíveis aos interessados, com a inovação supramencionada, tais como a celeridade, economicidade, segurança jurídica e a simplicidade.

    Reputa-se relevante ainda, destacar a redução da sobrecarga de processos no Judiciário, ocasionando na consequente liberdade dos juízes para se debruçarem em questões que necessitam de efetiva atuação, possibilitando, sobretudo, a elevação de qualidade nas decisões prolatadas, salvaguardando assim, o núcleo da função jurisdicional.

    Frise-se que o precípuo objetivo do procedimento extrajudicial ora em apresso é efetivar o acesso aos direitos reais por meio da constitucional e recomendável via administrativa ora implementada e facultada a todos, sem, contudo, prejudicar o opcional acesso ao judiciário relativo a esta matéria.

    Em tempo, impende ressaltar que o meio extrajudicial não afastará o direito ao acesso ao Poder Judiciário, sobretudo para a apreciação de lesão ou ameaça a direito no tocante a matéria da usucapião, conforme estabelecido no art. , XXXV da Constituição Federal ora vigente.

    Não obstante o diploma processual cível promover a via extrajudicial para usucapião, outros procedimentos já possuíam esta opção de resolução, como o inventário, a partilha, a separação consensual, divórcio consensual, retificação de matrícula de imóveis e a demarcação de terrenos públicos para regularização fundiária de interesse social.

    Deste modo, o procedimento administrativo da usucapião, veio como mais um instrumento extrajudicial, visando propiciar a materialização do direito perseguido, neste caso, a aquisição originária da propriedade, efetivando, assim, o domínio sobre o imóvel daquele interessando que presta a devida função social, preenchendo, outrossim, os requisitos previstos no art. 216-A, ora implementado na lei de Registros Publicos, pelo novel diploma procedimental acima mencionado.

    02. A USUCAPIÃO IMOBILIÁRIA EXTRAJUDICIAL INSTITUÍDA PELO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015

    A Usucapião Imobiliária Extrajudicial regulamentada pelo códex procedimental cível ora vigente, objetiva contribuir com a desjudicialização dos litígios e, consequentemente, com a descongestionamento da máquina do judiciário, por meio de procedimento extrajudicial diretamente realizando com os Notariais e Registradores.

    O novel procedimento instituído pelo art. 1071 da lei 13.105/15, promove uma via facultativa de autocomposição, retirando uma competência que outrora era exclusivamente do Poder Judiciário e, que há muitos tempo trazia grandes prejuízos aos que careciam de decisões meramente declaratórias.

    Neste liame, muitos dos interessando acabavam sendo obrigados a recorrer à justiça comum, concorrendo com os demais processos, suportando o ônus de muitas das vezes, não verem o sonhado direito real de propriedade se concretizar em vida, devido à exacerbada morosidade da prestação jurisdicional.

    Deste modo, com o advento da Usucapião extrajudicial, mostra-se nitidamente possível propiciar a materialização do direito de propriedade por meio de um procedimento célere e eficaz, nos moldes do supedâneo processual ora examinado e que a seguir será pormenorizadamente aclarado.

    2.1. PROCEDIMENTO

    No que tange ao procedimento da usucapião extrajudicial instituído pelo Código de Processo Civil de 2015, mostra-se de suma importância abordarmos uma análise sintética de todos os requisitos indispensáveis para sua realização, entabulados nos incisos do art. 1.071 do diploma processual cível ora vigente.

    O dispositivo supramencionado elenca em seus incisos, os documentos que instruíram o procedimento extrajudicial da usucapião, quais sejam: a ata notarial lavrada pelo tabelião; a planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes e as certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.

    Entrementes, mostra-se relevante mencionar que a redação original do artigo 1.071 do novo CPC (artigo 213-A, LRP) teve expressamente o fito de transformar a usucapião extrajudicial em um Procedimento Consensual para declaração da aquisição da propriedade. Com isso afastando a materialidade objetiva esperada ao instituto, isto porque o parágrafo 2º do artigo 1.071 (artigo 213-A, LRP) possuía a seguinte redação:

    “Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelos Correios com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância”.

    Sendo assim, caso não estivesse a planta assinada pelos titulares de direito real registrados ou averbados na matrícula e na matrícula dos imóveis confinantes, esses seriam notificados para oferecer concordância, interpretando o silêncio como discordância, o que acarretaria na rejeição do pedido extrajudicial por inadequação da documentação (parágrafo 8º), restando disponível, tão somente, a propositura de ação judicial para declaração da usucapião (parágrafo 9º), sepultando de alguma eficácia e utilidade o procedimento de usucapião extrajudicial.

    Ato contínuo, com o advento da pela Lei 13.465/2017, cujo qual trouxera relevante e necessária alteração ao comentado dispositivo, o silêncio dos titulares de direitos reais sobre o imóvel usucapiendo ou confinantes que não se dispuseram a assinarem a planta e não responderem a notificação promovida pelo registrador no curso do procedimento de usucapião extrajudicial, essa omissão será interpretada como concordância tácita, restaurando a efetividade do regulamentado instituto processual extrajudicial.

    Neste ínterim, vejamos o que dispõe o Art. 11 e seu parágrafo único do Provimento nº: 65 de 14 de dezembro de 2017

    Art. 11. Infrutíferas as notificações mencionadas neste provimento, estando o notificando em lugar incerto, não sabido ou inacessível, o oficial de registro de imóveis certificará o ocorrido e promoverá a notificação por edital publicado, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretando o silêncio do notificando como concordância.
    Parágrafo único. A notificação por edital poderá ser publicada em meio eletrônico, desde que o procedimento esteja regulamentado pelo tribunal” - Provimento nº 65/2017 do CNJ

    Por outro lado, tem-se como necessário informar Fazenda Pública, União, Estado, Município, para no prazo de 15 dias possam demonstrar interesse ou não no processo, nos termos do § 3º do art. 216-A, adquirindo todas as certidões negativas; bem como, registrar aquisição da propriedade pela usucapião na matrícula do imóvel.

    Para além das medidas ponderadas na Lei 13.465/2017, o CNJ editou o Provimento 65/2017, restabelecendo a expectativa inicial daqueles que visualizavam na usucapião extrajudicial uma oportunidade de reconhecimento de propriedade fora da morosa esfera judicial, de forma mais célere, econômica e eficaz.

    2.1.1. DOS DOCUMENTOS QUE INSTRUIRÃO O REQUERIMENTO ADMINISTRATIVO DA USUCAPIÃO:

    O Código de Processo Civil de 2015 alterou a Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/1973) para incluir a usucapião extrajudicial.

    Ato contínuo, após polêmicas discursões doutrinarias e jurisprudenciais sobre a matéria, tem-se o advento da Lei 13.465/2017 que alterou novamente o mencionado dispositivo, o qual passou a ter a seguinte redação:

    Art. 216-A da Lei 6.015/1973 - Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
    I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil); (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
    II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes; (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
    III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
    IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
    § 1o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
    § 2o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
    § 3o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
    § 4o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
    § 5o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
    § 6o Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
    § 7o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
    § 8o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
    § 9o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
    § 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
    § 11. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para se manifestar na forma do § 2o deste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
    § 12. Se o imóvel confinante contiver um condomínio edilício, bastará a notificação do síndico para o efeito do § 2o deste artigo, dispensada a notificação de todos os condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
    § 13. Para efeito do § 2o deste artigo, caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de quinze dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
    § 14. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
    § 15. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o inciso IV do caput deste artigo, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5o do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 da Lei no 13.105, de 16 março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

    O respectivo instituto ainda restou regulamentado pelo Provimento 65 do CPJ de 14 de dezembro de 2017. Nesta medida, podemos extrair os requisitos dessa forma de reconhecimento das espécies de usucapião.

    O Requerimento para reconhecimento da aquisição originária mediante a Usucapião Extrajudicial será apresentado ao Oficial de Registro de Imóveis e deverá respeitar, no que couber, os requisitos de uma petição inicial, previstos no art. 319 do CPC/15, assinado por advogado ou defensor público, com elementos do art. 3º e os documentos originais exigidos pelo art. 4º do Provimento 65/2017 do CNJ, devendo, ainda, seguir acompanhado com os previstos documentos, quais sejam a Ata Notarial (inciso I) e Planta e Memorial descritivo (inciso II):

    A ata notarial que acompanhará o requerimento da usucapião, em conformidade com o quanto disposto no inciso I do sobredito dispositivo legal, é formalidade expressa para o procedimento em apresso, devendo a mesma ser lavrada pelo tabelião de competência na localidade em que se encontre o pretenso imóvel a ser usucapido, sendo atestado nele o tempo de posse do usucapiente e de seus antecessores naquele bem.

    Assevera o Doutor Daniel Amorim Assumpção Neves que no códex processual cível ora vigente, fora dada maior relevância a utilização da ata notarial prevista em seu artigo 384, inclusive, ante a indispensabilidade que este documento recebeu para o presente procedimento administrativo da usucapião. (NEVES, 2016).

    Frise-se ainda, que a ata notarial é documento dotado de fé-pública e, como requisito imprescindível para a Usucapião Extrajudicial, ressalta-se que na hipótese de impugnação deste procedimento por terceiros interessados, a lavrada ata poderá ser utilizada como prova pré-constituída posteriormente na esfera Judicial.

    Em se tratado da planta e o memorial descrito previsto no inciso II do examinado artigo do 1.071 do CPC, impende aclarar que estes documentos possibilitam, além da exata localização do imóvel e a sua descrição, mas o preenchimento da posse mansa e pacífica.

    Concernente aos documentos citados nos incisos III e IV, quais sejam, as certidões negativas dos distribuidores da comarca onde se situa o imóvel usucapiendo e o justo título, ensina o renomado escritor Alexandre Schappo que estes são de suma importância para demonstrar a origem, a natureza, o tempo e a continuidade da perseguida posse pelos interessados, que também deverão comprovar conjuntamente com os pagamentos dos impostos e das taxas que incidem sobre o bem imóvel usucapiendo. (SCHAPPO, 2016).

    Ato contínuo, será de competência do oficial de Cartório de Registro de Imóveis, dar ciência a fazenda de todos os entes da federação, publicar edital em jornal de grande circulação e notificar pessoalmente ou por meio de correspondência, os titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel, bem como os confinantes, para se manifestarem no prazo de 15 dias.

    O sobredito inciso II do art. 216-A exige que os titulares se direitos averbados ou registrados na matrícula, inclusive reais sobre o imóvel objeto do Requerimento Administrativo, deveriam assinar a planta, o que em regra presume-se que não ocorrerá na maioria dos casos, visto que dificilmente os titulares de direitos reais concordariam e cederiam em favor dos Usucapientes.

    Destarte, ante a improbabilidade de intenção dos titulares de domínio e outros direitos reais, sob pena de ferir o princípio segundo o qual “ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal” (CF/88, art. , LIV).

    De igual modo, exige-se a assinatura dos titulares de direitos averbados ou registrados nas matrículas dos imóveis confinantes.

    Seguindo neste mister, importa sinalizar que não conseguindo ou não sendo possível colher a assinatura de qualquer dos titulares de direitos sobre o imóvel e sobre imóveis confinantes, o registrador deverá providenciar a notificação pessoal, podendo delegar a incumbência ao Oficial de títulos e documentos ou pelos correios para manifestação em 15 dias, sob pena de o silêncio significar concordância.

    Segundo Luiz Antônio Scavone Júnior:

    “Tendo em vista a importância da notificação pessoal, notadamente em razão de o silêncio representar concordância do notificado, é de todo recomendável que os titulares se acautelem e averbem a alteração de seus endereços de domicilio nas matrículas de seus imóveis, evitando que a notificação se dê por edital que, diante da inércia representará concordância com a Usucapião, Como se sabe, na prática, esses editais representam apenas uma formalidade, pois dificilmente o seu teor chega, de fato, ao conhecimento do destinatário.
    Com efeito, caso o notificado esteja em local incerto e não sabido ou não seja encontrado, a notificação se dará por edital publicado em jornal de grande circulação, por duas vezes, com prazo de 15 dias cada um, ou por meio eletrônico regulamentado pelo Tribunal Estadual para a manifestação dos interessados, igualmente interpretado o silêncio como concordância. ”

    Em se tratando de condomínio edilício, consoante prevê o § 12 do dispositivo em comento, basta notificar o síndico. No caso deste não estar regularmente constituído, será necessária a anuência de todos os titulares de direitos constantes na matrícula.

    Ainda que não haja quem ser notificado diante das informações que o usucapiente possua, mesmo assim, à luz dos preceitos constitucionais já mencionados, será imprescindível a realização da notificação, mesmo que por edital na forma da lei, daquele que resta ostentado no álbum imobiliário na condição de titular de domínio ou direito real diverso, requisito este, sem o qual, somente restará disponível a via judicial.

    Ainda, urge pontuar que diante de alguma impugnação de direito real sobre o imóvel pretendido, o Oficial de Registro Imobiliário deverá tentar promover a conciliação ou a mediação entre as partes e, não havendo resolução amistosa, as remeterá para as vias ordinárias, judicializando o aludido procedimento.

    Ademais, não havendo qualquer impugnação e se estiver preenchida a documentação exigida, ato constante, cabendo a formulação de exigências pelo oficial, o imóvel será registrado em nome do Usucapiente, inclusive com a abertura de nova matrícula que, todavia, nos termos do art. 21 do Provimento 65/2017 do STJ não extinguirá automaticamente no registro eventuais gravames judiciais cuja baixa deve ser requerida pelo adquirente originário juntamente ao órgão jurisdicional que determinou a constrição.

    Contudo, transcorrido o prazo para manifestação, estando toda a documentação em ordem e, ainda, possuindo a concordância expressa ou tácita dos titulares de direitos reais e de outros direitos, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição, sendo permitida a abertura de matrícula.

    2.2. COMPETÊNCIA

    Em se tratando da competência para processar a Usucapião Extrajudicial, impende salientar o caput do art. 216 – A da lei de Registros Publicos, dispositivo ora implementado pelo diploma processual cível que dispõe que sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório de registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo.

    Segundo a doutrina atualizada do emérito Elpídio Donizetti, sustenta que a competência para instaurar o procedimento extrajudicial, promover a verificar o preenchimento dos requisitos legais, bem como de apreciar o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião é conferida ao cartório de registro de imóveis do local onde estiver situado o bem objeto do pedido (Donizetti, 2016).

    Todavia, impende salientar que o Cartório de Registro de Imóveis, conforme previsão do art. 168, II g, da lei nº 6.015/73, já possuía a competência pela transcrição das sentenças declaratórias da usucapião, evidenciando-se assim, a expansão da competência cartorária extrajudicial.

    Deste modo, nota-se que o legislador infraconstitucional, delegou mais uma relevante atribuição aos Notários, conferindo a este a competência procedimental da usucapião administrativa, sob a fiscalização do poder Judiciário.

    2.3. CARACTERÍSTICAS PECULIARES DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL

    O instituto da usucapião extrajudicial possui características próprias, singularmente determinadas pelo legislador infraconstitucional para o presente procedimento junto aos serviços notariais e registrais. Dentre eles, merecem destaque a facultatividade, a supressão da participação do membro do ministério público como custos legis e a consensualidade.

    2.3.1. FACULTATIVIDADE DA VIA EXTRAJUDICIAL

    No tocante a facultativa via extrajudicial criada pelo diploma processual cível, ressalta o ilustre Elpídio Donizetti que esta inovação não exclui a possibilidade da apreciação da matéria da usucapião pelo Judiciário, mas põe à disposição dos interessados a possibilidade de uma via mais célere na percepção da usucapião. Nesta senda, poderá a parte interessada optar pelo Judiciário, mesmo não existindo qualquer litígio.

    Outrossim, o nobre doutrinador Elpídio Donizetti, preleciona que se, porventura, o usucapiente decidir proceder perante a via extrajudicial, caso o procedimento seja impugnado, não estará o interessando impedido de acionar o judiciário com a competente ação respectiva, contudo, o procedimento indubitavelmente será contencioso.

    Por fim, no que se refere à natureza administrativa da usucapião extrajudicial, infere o Doutor Fernando Crespo que este procedimento não sofrerá os efeitos da litispendência e da coisa julgada, visto que esses são qualidades da jurisdição. Sendo assim, não resta impossibilitado o manejo de ação judicial ante a iminente lesão ou ameaça a direito, conforme preleciona o artigo , XXXV da carta magna vigente, podendo a declaração do âmbito administrativo há qualquer tempo ser submetida a apreciação judiciária, sendo possível a sua reforma.

    2.3.2. A SUPRESSÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO

    Em relação ao papel do Ministério Público no procedimento administrativo da usucapião, segundo Elpídio Donizetti, o legislador infraconstitucional não suscitou a participação do parquet como fiscal da lei no trâmite do requerimento da usucapião extrajudicial, evidenciando o real afastamento do judiciário e, ainda, a característica de processo.

    2.3.3. A CONSENSUALIDADE

    A instituição da via extrajudicial promovida pelo códex processual cível, dentre outros efeitos, almeja despertar na sociedade atual o espírito conciliatório, em que pese existir conflitos de interesses, as pessoas possam visualizar os benefícios nas resoluções amigáveis.

    Entrementes, no que tange a usucapião, é sabido que as relações que tratam na prática do aludido direito, geralmente são permeadas de contendas, marcadas por intensa litigiosidade entre os possuidores persistente e os proprietários negligentes.

    Nesse diapasão, é imperioso destacar o entendimento do doutrinador Misael Montenegro, segundo este a consensualidade regulamentada para a usucapião extrajudicial, limita o alcance que o instituto poderia ter no cenário jurídico. Para o mesmo autor o presente instituto será reservado para situações de consensualidade entre interessados, tendo muita mais utilização como instrumento de regularização do que de solução de conflitos agressivos.

    Neste prisma, com o advento da Lei 13.465/2017, consoante amplamente declinado acima, fora alterada a regra originária deste instituto, deixando o silêncio do titular de domínio ou direito real de ser interpretado como discordância, mas sim, como concordância, restando consideravelmente expandido o potencial do instituto da usucapião extrajudicial.

    03. ATIVIDADE CARTORÁRIA E REGISTRAL

    A Lei 13.105/15, por força do seu artigo 1.071, instituiu e sistematizou a usucapião extrajudicial, processada diretamente no cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do respectivo bem imóvel, a requerimento do advogado na condição de representante do usucapiente.

    O autor Franklin Maia sustenta que a delegação do procedimento extrajudicial da usucapião aos profissionais notariais, representa uma evolução que há muito já vinha sendo cogitado entre os profissionais militantes na seara imobiliária. (MAIA, 2016).

    Deste modo, reputa-se plenamente possível e viável a execução do procedimento extrajudicial da Usucapião junto aos tabeliães e registradores, haja vista que são profissionais do direito que cooperam com o poder público prestando de forma célere, eficiente e segura em vários outros procedimentos confiados.

    CONSIDERAÇÕES FINAIS

    O presente artigo científico visa analisar o advento da usucapião extrajudicial no atual cenário do judiciário brasileiro, que há muito tempo tem desfavorecido a todos aqueles que buscam a tutela jurisdicional dos seus direitos e garantias.

    A aclarada morosidade nas prestações do Poder Judiciário, são oriundas de uma conjuntura de favores que promovem o presente cenário, dentre mencionados, destaca-se a patente incapacidade da estrutura em oferecer a prestação em tempo razoável, considerando, ainda, o crescente número de demandas em todo o país.

    Nessa seara, mencionou-se ainda outros fatores que influenciam no emergente déficit da prestação jurisdicional, quais sejam: os inúmeros recursos que sobrecarregam os Tribunais; a falta de aparelhamento dos órgão e entidades públicas, com a insuficiência de pessoal, tanto serventuários como magistrados. Ressaltando, ainda, a cultura da litigiosidade inerente ao nosso povo, elegendo sempre o Judiciário como meio adequado para dirimir todo e qualquer conflito de interesse.

    Destarte, medidas extrajudiciais estão sendo adotadas hodiernamente, em uma visão futurista, almejando a prevenção de maiores impactos ao acesso à Justiça, tendo-se em vista que tanto esta como outras garantias constitucionais, tais como a prestação jurisdicional em tempo razoável (Art. , LXXIII da CF/88), estão sendo negativamente atingidas.

    Neste liame, o instituto da usucapião extrajudicial fora implementado pelo artigo 1.071 do diploma processual cível ora vigente, que acrescentou o artigo 216-A na lei de Registro Público, como meio efetivo para a colaborar com o descongestionamento da máquina do judiciário.

    Na hodierna concepção do legislador infraconstitucional, em almejar meios diversos do judicial para solucionar determinadas demandas de cunho conciliatório, a usucapião imobiliária apresenta-se como o remédio ideal para aqueles que, em tese, já possuem a propriedade, necessitando apenas da declaração da usucapião para proceder com a escrituração do imóvel.

    Outrossim, vislumbra-se de salutar relevância, reiterar a colaboração do presente procedimento extrajudicial na propiciação da materialização da função social da propriedade e, sobretudo, como instrumento de democratização ao acesso da justiça, em especial, ao direito fundamental da propriedade que recebeu outra via menos tortuosa para requerê-lo usucapião.

    Sendo assim, frisou-se alhures que um imóvel, a depender de sua localidade e de sua finalidade, ao receber a devida e regular função, representa um benefício, tanto ao proprietário como para toda a população daquela localidade, haja vista a influência direta com os imóveis circunvizinhos, como a indireta com a contribuição de taxas e tributos com o poder público.

    Reputou-se relevante aclarar sobre o procedimento, tratando sobre todos os documentos indispensáveis previsto no art. 216-A, esclarecendo a relevância para cada um deles na comprovação efetiva do direito de propriedade, através da demonstração da origem da posse, o tempo e a continuidade, entre outros elementos.

    Em se tratando da competência do Cartório de Registro Imobiliário para o requerimento da usucapião extrajudicial, fora esclarecido que, não obstante o fato deste já possuir outras competências nessa seara, tal como a citada transcrição das sentenças declaratórias da usucapião, o diploma processual ampliou a sua competência, delegando-lhe a importante função para a regularizar a propriedade por meio da usucapião.

    A regulamentação trazida pelo vigente diploma processual cível se trata de uma faculdade em que poderão os interessados optarem pela via administrativa para requerer a usucapião. Contudo, havendo alguma impugnação insanável na via extrajudicial, como a manifestação de algum interessado, o procedimento não poderá prosseguir, devido a caracterização do litígio formado, entretanto o procedimento já estará instruído e em estado avançado para ser remetido ao judiciário.

    Ademais, o inovador procedimento da usucapião, que há muito já vinha sendo cogitado pelos profissionais militantes da seara imobiliária, como necessário para facilitar a efetivação do direito fundamental de propriedade, devido a algumas peculiaridades próprias que foram postas pelo legislador ao instituto, restou por limitar a potencialidade da via extrajudicial.

    Deste modo, salienta-se o aperfeiçoamento trazido ao instituto entelado, pelo advento da lei 13.465/2017 no que se refere a polêmica e limitante exigência da consensualidade, que conforme sustenta a doutrina majoritária, merecia ser modificada, na mesma forma que se procedeu com o procedimento de regularização fundiária da lei 11.441/2007.

    07. REFERÊNCIAS:

    01. JUNIOR, Luiz. Direito Imobiliário Teoria e Prática.14ª. Rio de Janeiro: Forense, 2019. Usucapião Extrajudicial. P. 1236-1249.

    DONIZETTI, Elpídio. Curso Didático de Direito Processual Civil. 19ª. São Paulo: Atlas, 2016.Usucapião Administrativa ou Extrajudicial. P. 1522 – 1526.

    02. FILHO, Misael Montenegro. Manual de Prática de Processo Civil. 2ª. São Paulo: Atlas, 2016. Usucapião. P. 328 – 335.

    03. NEVES. Daniel Amorim Assumpção. Manual de Direito Processual Civil. 8º. Salvador: JusPodivm. 2016. Usucapião Extrajudicial. P. 2980 – 2997.

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