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29 de Maio de 2024

Ação renovatória de locação de imóvel comercial

STJ estipula prazo máximo para renovação compulsória.

Publicado por Eydy Souza Silva
há 2 anos

SUMÁRIO: 1 Introdução. 2.2 Alguns aspectos da Lei do Inquilinato. 2.1 Contratos de locação regidos pelo Código Civil de 2002. 2.3 Ação renovatória. 2.4 Cabimento da ação renovatória. 2.5 Do prazo para o ajuizamento da ação renovatória. 3. Conclusão. Referências.

RESUMO

O presente artigo científico tem como objetivo analisar o contrato de locação de imóvel comercial, em especial sobre a ação renovatória desse contrato. A locação empresarial merece um cuidado especial, pois afeta, além das partes contratantes, a sociedade em geral nas relações de consumo. Foi analisada a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, que reafirmou a jurisprudência da corte no sentido de que o prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior, afastando a literalidade do texto legal.

Palavras-chave: Locação. Lei do Inquilinato, Ação Renovatória Compulsória.

ABSTRACT

This scientific article aims to analyze the lease of commercial property, in particular on the renewal action of this contract. Business leasing deserves special care, as it affects, in addition to the contracting parties, society in general in consumer relations. The recent decision of the Superior Court of Justice was analyzed, which reaffirmed the court's jurisprudence in the sense that the maximum period for the compulsory renewal of commercial rent is five years, even if the initial contract has a longer duration, removing the literalness of the text cool.

Keywords: Location. Tenancy Law, Compulsory Renewal Action.

1 INTRODUÇÃO

O objetivo geral desta pesquisa é analisar a renovação compulsória de contrato locatício, situando-se no contexto da importância da empresa vinculada ao ponto comercial. Os aspectos gerais da ação renovatória e a proteção ao ponto comercial serão apresentados de forma a demonstrar o quão se faz importante a proteção da atividade comercial segundo a Lei do Inquilinato.

O ponto comercial conta com proteção desde os tempos remotos e desenvolveu-se em vários países do mundo antes de ser estabelecida no ordenamento pátrio, com a publicação do Decreto no 24.150 de 1934, conhecido como Lei de Luvas. O referido decreto é interpretado como sendo uma limitação do direito de propriedade do locador, estabelecendo a obrigatoriedade de renovação dos contratos de locação de imóveis comerciais em favor do inquilino comerciante, mediante o preenchimento de alguns requisitos legais por parte deste.

Isto porque, não existia um regulamento próprio para as locações, sendo o Código Civil de 1916 que regulava as locações de imóveis urbanos, onde estabelecia que terminada a locação, o locatário deveria devolver o imóvel sob pena de esbulho. Com essa previsão, o empresário ficava em situação de total insegurança, tendo que passar o “ponto” construído com esforço e trabalho para o patrimônio do locador.

Com a promulgação do Decreto no 24.150, em 1934, que ficou conhecido como “Lei de Luvas”, acabou com o locupletamento dos locadores. Somente em 1991 este decreto foi revogado com o advento da Lei do Inquilinato, mas que por sua vez abrangeu seus principais dispositivos.

É bom deixar claro que o termo "comerciante" é figurativo, pois a atual lei do inquilinato, no que concerne ao direito à estabilidade na locação, estendeu o benefício a toda e qualquer atividade com fins lucrativos, legalmente constituída. A Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91) possibilitou ao comerciante e empresário, a busca pela renovação compulsória do contrato de locação. No entanto, a renovação compulsória não é absoluta, sendo necessário respeitar os requisitos legais.

Portanto, o objetivo deste artigo é verificar o sistema de locação de imóvel comercial regido pela Lei no 8.245 de 1991, em especial, sobre o tema da ação renovatória de locação de imóvel comercial.

2 DESENVOLVIMENTO

2.1 Contratos de locação regidos pelo Código Civil de 2002

Para a formação de um contrato, faz-se necessária a vontade das partes. Logo após, é necessário que haja uma proposta, que é a "[...] oferta de negócio feita a alguém, pendente de aceitação, mas que, salvo exceções, obriga desde logo o proponente. É a partir da proposta que tem início a formação do contrato2”.

Logo, preceitua o art. 427 do Código Civil:"A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.”3

O contrato de locação já estava previsto no Código Civil de 1916, que estabelecia, de maneira ampla, um negócio onde uma das partes, “mediante remuneração, compromete-se a fornecer a outra, por certo tempo, o uso de uma coisa não fungível, a prestação de um serviço, ou a execução de obra determinada,4” conforme explica Tartuce.

Avvad conceitua a locação como um “contrato através do qual uma parte, nomeada locador, concede à outra, que se denomina de locatário, o uso e gozo temporário de bem, infungível, mediante determinada retribuição, que é chamada de aluguel ou aluguer5”.

Gomes complementa que o contrato de locação é “sinalagmático, com obrigações recíprocas e essencialmente cumulativo. O valor do aluguel deve ser correspondente ao valor atribuído pelo uso do bem locado6”. O classifica também como oneroso, pois “tem que existir a retribuição por tal uso para que seja caracterizada a locação. A ausência desse pagamento, caracterizaria outra modalidade de contrato7”. E o caracteriza como sendo um contrato consensual, “dispensando qualquer outra formalidade, podendo ser verbal embora na atualidade cada vez menos aparece com esta forma, pela dificuldade de se comprovar o conteúdo integral do ajuste8”.

O contrato de locação no atual Código Civil se restringiu a tratar de bens móveis, formando assim duas espécies distintas de locação. Conforme explicação de Fiuza, “a locação de bens móveis se regula pelo Código Civil; a locação de imóveis rurais, pelo Estatuto da Terra e pelo Decreto Lei 49.566/66; e a locação de imóveis urbanos continua sob a égide da Lei nº 8.245/919”.

O atual Código Civil manteve a disciplina da Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, dispondo no art. 2.036 que: “A locação de prédio urbano, que esteja sujeita à lei especial, por esta continua a ser regida10”.

Neste contexto, Avvad leciona que “há algumas espécies de locações urbanas como os imóveis públicos e arrendamento mercantil, que são regulados por lei especial11”. E complementa que existem outras espécies de locação como as de “vagas de garagem ou de espaço para estacionamento de veículos e as locações de apart-hotéis, hotéis residenciais ou equiparados, que são regulados pelos dispositivos do Código Civil à locação de coisas12”.

A Lei no 8.245/91 sofre constantes alterações legislativas, pois tem repercussão geral e interesse social, seguindo, assim, a evolução da sociedade. Além disso, leciona Avvad que esta lei “contém regras características do direito das obrigações e dos contratos, mas também regras próprias quanto ao condomínio especial e até de direito registral13”.

Os contratos de locação de prédios rústicos, ou imóveis rurais, como dito, são regulados pela lei específica, que é o Estatuto da Terra. Podemos dizer que há inúmeras diferenças entre os contratos de locação de imóveis urbanos e rurais, entretanto estas foram impostas visando a peculiaridade da coisa a ser contratada.

De maneira sucinta, existem diversas modalidades contratuais para a locação, sendo que este trabalho pretende abordar a locação de imóveis urbanos, pois, de acordo com Venosa, essa modalidade "constitui um dos temas mais importantes do direito contemporâneo. [...] a questão relaciona-se com a moradia, a propriedade e o trabalho [...].14”

Oportuno destacar que a chamada Lei do inquilinato, Lei no 8.245/95, sofreu algumas mudanças pela Lei no 12.112/09, com a finalidade de desburocratizar o processo de despejo por inadimplência do locatário.

2.2 Alguns aspectos da Lei do Inquilinato

A Lei no 12.112/09 não revogou nenhum dispositivo da Lei no 8.245/91 que se manteve praticamente intocada, motivo pelo qual é incorreto chamar esta primeira de nova lei do inquilinato, pois, de acordo com Fanti “esta não possui o condão de regular esta modalidade de relação contratual, tendo como escopo apenas dar uma nova roupagem a lei de locação15”.

Logo no artigo 1o da Lei do Inquilinato, o legislador buscou determinar quais os tipos de imóveis que seriam regulados por ela, excluindo alguns de sua abrangência, de modo taxativo. Veja-se:

“Art. 1º [...]

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações:

1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade;

4. em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.16”

Nas palavras de Venosa, a limitação do alcance da Lei do Inquilinato se deu em virtude da situação em que o mercado imobiliário se encontrava à época da edição desta, em que"a difícil relação entre locatários e locadores e a problemática da moradia em geral, estavam a reclamar profunda reestruturação na legislação locacional17”. De modo geral, Fanti leciona que o contrato de locação imobiliária acolhe as mesmas características dos demais contratos de locação, sendo ele bilateral, oneroso, cumulativo, típico, consensual, não formal e de trato sucessivo18.

É temporário, podendo o contrato de locação viger por qualquer prazo, desde que não seja perpétuo. Preceitua o art. 3o da Lei do Inquilinato que se for ajustado prazo maior que dez anos, será necessária a outorga uxória, pois o cônjuge deverá consentir tendo em vista o longo período em que o imóvel ficará onerado19.

Para reaver o imóvel locado, o locador deverá aguardar o prazo, que nunca será inferior a trinta dias. Findo o prazo, o contrato será resolvido e o locador poderá ocupar o imóvel independentemente de notificação ou aviso. De acordo com Gonçalves, “dá-se, na hipótese, a resolução do contrato sem motivação (a chamada denúncia vazia) 20”. A denúncia vazia é um instituto pelo qual o locador poderá rescindir o contrato e retomar o imóvel sem a necessidade de justificar o motivo.

Acerca da denúncia vazia, Fanti e outros citam que:

“As locações residenciais só podem usar deste instituto ao fim do prazo estabelecido no contrato, quando a locação foi pactuada por prazo igual ou superior a trinta meses; neste caso, poderá o locador ajuizar ação de despejo, logo após o vencimento do contrato, alegando apenas que não mais lhe convém a locação, ou seja, poderá o locador usar legalmente do instituto jurídico denominado "denúncia vazia."21

Em se tratando de locação predial urbana de imóvel comercial, o art. 51 da Lei do Inquilinato traz uma regra excepcional, em que, o locatário terá direito de renovar o contrato de locação, sem o consentimento do locador, por prazo igual ao estabelecido no contrato, desde que este seja por escrito e com prazo determinado; a soma dos prazos ininterruptos dos contratos seja de 5 anos, ou que o contrato a renovar tenha prazo igual ou superior a este; que o ramo comercial a que o imóvel se destina seja o mesmo há pelo menos 3 anos ininterruptos, preceitua Fanti.22

Na locação não residencial, é dada a garantia de renovação compulsória porque, como afirma Venosa, "a matéria gravita em torno da proteção ao fundo de comércio, cuja compreensão atual amplia soberania do conteúdo mercantil primitivo.23"

Sobre o fundo de comércio, explica Fanti e outros, que se trata de bem com “características dominantes de bens incorpóreos, e recessivas, de corpóreos, lastreado na economicidade ou no superlucro, criado pelo titular da empresa no exercício desta.24”

O direito de renovação explícito na Lei no 8.245/91 é destinado exclusivamente ao comércio e a indústria, dada sua a importância à saúde econômica do locatário. De acordo com Venosa, mesmo que o imóvel esteja localizado em área rural, leva-se em conta sua destinação comercial, porquanto "se submete a esta lei não à legislação agrária.25”

Se não houver contrato escrito ou o prazo for indeterminado, não terá direito o locatário à renovação compulsória, e o locador poderá reaver o imóvel através da denunciação que, como explica Ayres,"será comunicado o locatário do desejo do proprietário do imóvel alocado em reaver o imóvel e que deverá ser feito com antecedência mínima de 30 dias"26.

Outro dispositivo contido na Lei do Inquilinato, importante mencionar neste trabalho são as garantias locatícias, que de regra são impostas pelo locador para garantir o pagamento dos encargos locatícios na falta ou impossibilidade do locatário.

A liberdade de exigir as garantias para locação é suprimida pelo artigo 37 da Lei nº 8.245/91, em que pese permitir ao locador requerer uma das seguintes modalidades:"I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento"27. No que tange ao contrato de locação, a caução se refere a garantia real, que poderá ser através de bem móveis, imóveis, dinheiro, ou pelo seguro de garantia.

Neste diapasão, Venosa ensina que a caução pode ser constituída em quaisquer formas de garantias, podendo ser reais (penhor, hipoteca e anticrese) ou pessoais (fiança). Entretanto, não é necessário se constituir hipoteca ou penhor para que haja a caução. O contrato destaca um bem, seja este móvel ou imóvel para garantir, sem que existam as formalidades típicas dos direitos reais de garantia28.

Quando a caução feita por bens móveis ou imóveis, regular-se-á pelo artigo 38 da Lei no 8.245/91, que define as formalidades deste tipo de garantia. Diz o parágrafo primeiro do referido artigo que"a caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula"29. Quando prestada em dinheiro, a caução deverá ser depositada em caderneta de poupança regulamentada para este fim, não podendo exceder ao valor de três meses de aluguel.

Ao final do contrato, cumpridas todas as obrigações, o locatário poderá levantar o valor do depósito, acrescido de todos os rendimentos oriundos, conforme preceitua o parágrafo 2o do artigo em comento30.

A fiança, conceituada pelo artigo 818 do Código Civil, é sem dúvidas a modalidade de garantia mais empregada nos contratos de locação. Na Lei do Inquilinato, a fiança representa, para Fanti, uma garantia do contrato de locação, onde o fiador garante o pagamento dos débitos deixados pelo locatário, sob pena de responder com seu próprio patrimônio como principal pagador31.

Havendo descumprimento das obrigações do locatário, deverá o locador demandar primeiramente contra este, para só depois, permanecendo inadimplente, demandar contra o fiador. Entretanto, se houver aditamento no contrato sem a anuência do fiador, este não responderá pelas obrigações, segundo a Súmula no 214 do STJ32.

O seguro fiança locatícia seria a modalidade mais adequada de garantia, mas como leciona Avvad, “até hoje, não foi assimilado pelos agentes dos locadores, nem pelas empresas seguradoras pois fazem inúmeras exigências que oneram os custos, desestimulando os possíveis interessados”33. Para Tartuce, o seguro fiança no contrato compreende “a garantia da totalidade das obrigações do locatário, conforme o art. 41 da Lei de Locação.”34

No momento em que o locatário deixa de pagar o aluguel e os encargos da locação, basta o locador comunicar a seguradora, que ela substituirá o locatário na responsabilidade pelos pagamentos e passará a promover a ação de despejo contra o locatário, enquanto o locador recebe normalmente os valores da locação35.

A última modalidade de garantia prevista pelo artigo 37 da Lei no 8.245/91 é a cessão fiduciária de cotas de fundo investimento. Como leciona Neto, nesta modalidade o locatário cede ao locador de forma fiduciária, por determinado tempo, as cotas de fundo investimento que possui, sendo assim," dadas como garantia ao locador na assinatura do contrato, que tomará posse dos mesmos, caso o pagamento não seja efetuado. "36

Com êxito, Fanti e outros explicam o fundo de investimento como sendo uma forma de aplicação financeira, onde vários investidores se juntam para realizar um investimento, se organizando sob a forma de uma pessoa jurídica, com a finalidade de um retorno financeiro esperado, dividindo receitas e despesas do empreendimento.37

O Parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato prevê que “é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação"38.

Outro ponto que merece destaque nos comentários à Lei do Inquilinato é o preço do aluguel que, em regra, é de livre fixação das partes. Determina o artigo 17 da Lei que é livre a convenção de aluguel, sendo vedada sua estipulação em moeda estrangeira, ou correções pelo salário mínimo39.

Venosa entende que o texto do artigo em comento é incoerente, pois a proibição da moeda estrangeira e da fixação pelo salário mínimo configura, por si só, uma restrição a liberdade de fixação do aluguel. Neste diapasão, Venosa entende que se há a proibição do salário mínimo servir de base para a estipulação do valor do aluguel, qualquer outro índice que seja exclusivo de um único fator também não deve servir. O indicado seria se utilizar dos índices de inflação do país para nortear e reavaliar os preços dos alugueres40.

Ainda, são vedadas pelo artigo 318 do atual Código Civil as convenções do pagamento dos aluguéis em moeda estrangeira. Esta proibição tem como intuito tornar o contrato previsível, pois, de acordo com Fanti, "seria impossível ao locatário prever o valor do aluguel durante o mês, pois a flutuação do câmbio é diário tornando o contrato imprevisível."41

Buscou assim, o legislador proteger o locatário contra o livre arbítrio ganancioso do locador, no momento de estipular o preço e o índice de correção do aluguel.

Vendo-se uma das partes em prejuízo frente a outra depois de convencionado o aluguel, poderá esta pleitear ação revisional do aluguel, como ensina Avvad:

“O autor indicará, na inicial, o aluguel pretendido, e o juiz, ao despachar o processo, designará audiência de conciliação (modificação feita pela Lei 12.112/2009) e não mais de instrução, arbitrado, de plano, aluguel provisório, se a pretensão constar nos autos e se houver elementos suficientes para a fixação, não excedendo 80% do pedido se a ação for do locador, nem inferior a 80% do vigente se a ação revisional for do locatário”42.

Havendo acordo no curso do processo que decidir pela rescisão do contrato, o juiz deverá homologar e dar-lhe a execução se ainda restar descumprido. Ainda pode o contrato de locação conter a clausula penal, que nada mais é do que uma clausula acessória que tem por fim a imposição de penalidade à parte que descumprir o contrato ou inobservar alguma de suas obrigações, como leciona Avvad.43

2.3 Ação renovatória

No direito pátrio, a proteção do fundo do comércio se operacionaliza, principalmente, em torno da Ação Renovatória. O comerciante, uma vez preenchidos os requisitos legais, como a exploração do mesmo ramo de atividade pelo período mínimo de três anos, a existência de contrato escrito com prazo mínimo de cinco anos, e a pontualidade com os alugueis e encargos da locação, passa a ter direito à propositura da dita ação.

Segundo a lição do Ministro do Supremo Tribunal Federal, Luiz Fux:

“A ação renovatória é de cunho constitutivo, porque reconduz um contrato entre o locador e o locatário, criando situação jurídica nova, e como tal, tem efeito marcado ex nunc. A sua sentença estabelece o termo a quo e ad quem do novo vínculo, não intercedendo, em princípio, no conteúdo da relação substancial originária44.”

O art. 51 da Lei do Inquilinato, por sua vez, explicita os requisitos necessários para que se inicie tal ação.

Para Carneiro, o direito de iniciar uma ação renovatória de locação não residencial é de extrema importância para o locatário, já que o protege de ter que deixar o imóvel no qual explora sua atividade comercial e, que muitas vezes, graças ao tempo de funcionamento, acabaram por adquirir um caráter tradicional45.

O objetivo da ação renovatória é proteger o locatário que ao exercer determinada atividade, fez com que o estabelecimento na qual é locatário se valorizasse ao longo da locação. Desta forma, leciona Aghiarian sobre a importância do estudo aqui realizado para resguardar a proporcionalidade nos julgados de modo a harmonizar o interesse do locatário com o do locador, para que se promova o fim social da atividade empresarial e facilitando as relações locatícias empresariais46.

A Lei no 8.245 de 1991 prevê, em seu artigo 51, parágrafos 1º, e aqueles que estão aptos a pleitear a ação em juízo:

“Art. 51. [...]

§ 1o O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§ 2o Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3o Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo47”.

O parágrafo primeiro nos traz a figura do cessionário e do sucessor, a quem foram transferidos o estabelecimento e a locação, ou só o estabelecimento. Leciona Luiz Fux, Ministro do Supremo Tribunal Federal que:

“O sucessor na locação e no estabelecimento está legitimado a ação renovatória. Os requisitos são cumulativos porque o sucessor protegido é o do negócio na medida em que a tutela é ao fundo de comércio e não à locação. Esse sucessor ou cessionário pode somar os períodos de exploração do fundo do antecessor para os fins de lei. Nemo potest quod non habet e se o locatário originário cedeu o imóvel sem explorá- lo por um triênio, os sucessores nada somam e perdem o direito à renovação, porque terão exercidos a atividade econômica apenas por dois anos (art. 51, III, da Lei). Aplica-se nesse particular a súmula 482 do STF no sentido de que o locatário que não for sucessor ou cessionário do que o procedeu na locação, não poderá somar os prazos concedidos a este pra pedir a recondução do vínculo.48”

Além do cessionário e do sucessor, este parágrafo também aborda a figura do sublocatário como sendo legitimado a promover a ação renovatória. Para Scavone, as condições previstas na Lei para o locatário propor essa ação são as mesmas condições para o sublocatário.

E havendo mais de um sublocatário no imóvel, cada um terá a possibilidade de ingressar com a ação renovatória de forma autônoma, cumpridos os requisitos49.

O parágrafo segundo do referido artigo estabelece que quando houver cláusula contratual autorizando o locatário a utilizar o imóvel para atividades da sociedade que faça parte e que passe a pertencer o fundo de comércio, poderá ser proposta a ação renovatória pelo locatário ou pela sociedade.

É imprescindível transcrever, mais uma vez, a lição do Ministro do Supremo Tribunal Federal, Luiz Fux, que aduz:

“O direito à renovação pode ser exercido pela sociedade da qual faça parte o locatário originário. Trata-se de sociedade constituída com o fundo de comércio repassado pelo sócio originário locatário. Nesse particular, impende considerar que, uma vez autorizada pelo contrato a locação para o locatário ou sociedade que venha constituir está adquire Legitimatio ad causam para a ação, ainda que posteriormente o sócio se despeça da entidade.”50

O parágrafo terceiro diz respeito ao sócio sobrevivente ou supérstite, estabelecendo que dissolvida à sociedade por falecimento de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde que continue na mesma atividade. Assim, de acordo com Scavone, tanto o locatário ou quem o suceder, cumprindo os requisitos estabelecidos em Lei, será legitimado para propor a ação renovatória, exercendo ativamente seus direitos e seus deveres51.

2.4 Cabimento da ação renovatória

A referida Lei no 8.245/91, estabelece nos artigos 51 e 52, os requisitos para a propositura da ação. Nisso, a legislação ordenou as hipóteses em que o interessado, ou seja, o legitimado na ação venha a visualizar o cabimento da mesma.

Consequentemente, quis o legislador pontuar, objetivamente, as possibilidades diante de determinada situação fática possibilitando assim, a busca do judiciário na resolução dos problemas advindos das mais diversas situações referentes aqueles que estão figurando, por um lado, o locador de imóvel não-residencial, e por outro, do locatário que tem interesses em manter seu negócio naquele ponto comercial.

Assim, os referidos artigos 51 e 52, esclarecem em seus incisos e parágrafos as formas de cabimento, hipóteses estas vinculadas às situações em que poderão atingir o judiciário para a resolução. Assim dispõe:

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

[...]

§ 4o O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§ 5o Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”52

Observa-se que o artigo 51 cria determinadas situações jurídicas para formular o cabimento, que devem ser cumulativos, ensejando assim uma relação fático-jurídica, ou seja, deverá o legitimado da ação, verificar que é cabível a ação nas perspectivas apontadas pelo legislador.

Colhe-se da jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. Contrato firmado pelo sócio da empresa sem a autorização do art. 51, § 2.o, da Lei 8.245/91, que impede a somatória do prazo da locação para a propositura da ação renovatória pela sociedade. A ausência de contratos escritos e ininterruptos que juntos somassem o prazo mínimo de cinco anos acarreta a carência da ação renovatória, a teor do que dispõe o art. 51, II, da Lei no 8.245/91. Sentença mantida. Recurso desprovido.53”

Assim, de acordo com Almeida, é cabível a ação com relação àquele que desenvolve atividade no ponto comercial e que esta seja comercial, observando-se o que dispõe o § 4o, quando enfatiza que este cabimento se estende para as indústrias e para as sociedades com fins lucrativos54.

Outra forma cumulativa para o cabimento da ação, diz respeito ao fato desse contrato de locação ter sido formalizado por escrito com um prazo determinado. Para Filho, o legislador determinou que é cabível a ação para aqueles que realmente estejam amparados pelo modelo jurídico dos contratos, levando em consideração o prazo de exploração da atividade, que deverá ser de no mínimo 03 (três) anos55.

Contrapondo-se ao cabimento verificado a favor do locatário, o artigo 52 da Lei no 8.245/91 estabelece critérios negativos para o cabimento da ação renovatória, onde o locador não será obrigado a renovar o contrato. In verbis:

“Art. 52 [...]

I - Por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II - O imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1o Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2o Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.

§ 3o O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”56

Desta forma, caso o locador venha a compelido judicialmente a realizar obras no ponto comercial, ou ainda que venha a transferir o fundo de comercio para cônjuge, ascendente ou descendente, ou ainda que o próprio locador venha desenvolver a atividade no imóvel, não será cabível a ação renovatória.

Quanto ao processamento da ação renovatória, dispõe o artigo 71 da Lei no 8.245/91, in verbis:

“Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - Prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - Prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - Prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V - Indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - Prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - Prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

Parágrafo único: Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.”57

Assim, observa-se que o legislador procurou estabelecer uma relação procedimental segura, criando pontos essenciais a instrução processual, estabelecendo também, que o contrato de aluguel esteja fundamentalmente comprovado, ou seja, não seria possível o processamento da referida ação, partindo de pressupostos fáticos que não mostrem a comprovação do direito do locatário.

Observa-se ainda, que o art. 71, interligou a relação entre a ação e os fundamentos instrutórios, ou seja, a relação entre locador e locatário deve estar pautada em documentos comprobatórios da relação, além de indicar, de forma clara, as condições para renovação do contrato.

Outra necessidade procedimental é com relação as obrigações fiscais por parte do locatário, assim, deverá este demonstrar quitação total dos impostos relacionados a atividade realizada no estabelecimento. Desta maneira, o legislador estabeleceu que para se pleitear o judiciário, o interessado deverá ter compromisso empresarial.

Diante dessa análise, a Lei no 8.245/91 vinculou todos aqueles reais interessados na ação renovatória, onde desde o art. 71 ao art. 75, estabelecem critérios vinculativos de interesses. Seja o locador, locatário, sublocatário ou fiador, poderá compor a demanda através dos interesses legais.

2.5 Do prazo para o ajuizamento da ação renovatória

De acordo com o art. 51, § 5o da Lei no 8.245/91, a ação renovatória será processada dentro do prazo estabelecidos no referido artigo. Desta forma, estabeleceu a lei um prazo ímpar, a ser observado com peculiaridade sobre a temática empresarial.

O legislador estabeleceu uma maior amplitude temporal sobre a segurança do negócio jurídico, ou seja, determinou o tempo necessário para a propositura da ação, vinculando o direito do locador e dos locatários às condições do próprio instituto.

Nisso, observa-se que o prazo se constitui num prazo decadencial, ou seja, o ajuizamento da ação fora destes prazos, prediz a perda do direito de reclamar, em juízo, a necessidade da renovação do aluguel, pois caso esquecido o referido prazo, supõe-se falta de interesse de agir na demanda e, consequentemente, no negócio jurídico.

Observa-se na jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“LOCAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS AUSÊNCIA - Tendo em vista que a locatário não preencheu os requisitos legais para a renovação da locação não residencial, de rigor é o desacolhimento do pedido, eis que não foram comprovados os contratos escritos por todo o período e nem proposta a demanda no interregno de um ano a seis meses antes do término do prazo de vigência do contrato. Apelo improvido.58”

Para Carneiro, a vinculação temporal sobre a ação cria aspectos essenciais ao instituto da locação empresarial, pois como observado anteriormente, o empresário que estabeleceu seu negócio pelo prazo de 5 (cinco) anos no referido imóvel e que há 3 (três) anos já está dotado de uma clientela no mesmo ramo negocial, subtendesse ser este um real interessado em manter a prosperidade dos seus negócios.59

Para Aghiarian, a lei impõe, ainda, que o “locatário terá direito a renovação por prazo igual” (art. 51, caput), complementando, no inciso III, que “o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos”, introduzindo, assim, a possibilidade de a renovatória alcançar o reestabelecimento de novo prazo diverso do quinquenal60.

Com efeito, surgiu a dúvida do alcance da expressão “por igual prazo” prevista no caput do art. 51, se discutindo se ela estaria se referindo ao prazo de 5 (cinco) anos exigidos para o direito de renovação por parte do locatário (inciso II); a soma dos prazos de todos os contratos de locação celebrados pelas partes ou; ao prazo do último contrato que completou o quinquênio.

Desta feita, o legislador diferenciou o instituto, atribuindo um caráter particular a ação renovatória de imóvel não residencial, ou seja, aquele que é vinculado ao comércio, fortalecendo a necessidade empresarial e ao mesmo tempo, estabelecendo diferencial diante de suas projeções como empresário.

Verifica-se na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça de que “o prazo da prorrogação de contrato locação estabelecido por força de ação renovatória deve ser igual ao do ajuste anterior, observado o limite máximo de cinco anos. Inteligência do art. 51, da Lei 8.245/91.”61

Em maio de 2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu sobre a renovação de contrato de locação compulsória, onde foi compreendido pelo ministro Raul Araújo, relator do recurso, que quando o art. 51 da Lei no 8.245/1991 dispõe sobre o direito do locatário em renovar o contrato “por igual prazo”, ele está se referindo ao prazo mínimo exigido pela Lei, que é de 5 (cinco) anos e não ao prazo do último contrato celebrado. Se afastou aqui a literalidade do texto legal, para considerar o aspecto teleológico e sistemático da norma, pois no inciso II do referido artigo, há a previsão do prazo de 5 (cinco) anos.

Ao negar provimento ao recurso especial interposto por uma rede de fast-food, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a jurisprudência da corte no sentido de que o prazo máximo para a renovação compulsória de aluguel comercial, prevista no artigo 51 da Lei 8.245/1991 ( Lei do Inquilinato), é de cinco anos, ainda que o contrato inicial tenha duração superior.62

No caso julgado, a rede de restaurantes entrou com requerimento para renovação do aluguel de diversas lojas em um shopping center, nas mesmas condições do contrato original, com duração de 12 anos e 11 meses. Entretanto, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, seguindo a jurisprudência do STJ, deferiu a renovação por mais cinco anos, apenas.

Dessa forma, de acordo com Raul Araújo, relator da 4o turma do STJ, a possibilidade de compelir o locador a renovar e manter a locação por um prazo maior que o lapso temporal razoável, que é de 5 (cinco) anos, viria a desestimular a celebração de contratos de locação mais longos.

3 CONCLUSÃO

A ação renovatória visa garantir os direitos do locatário ante às pretensões muitas vezes ilegítimas do locador em se apropriar do patrimônio imaterial, que foi agregado ao imóvel pela atividade empresarial exercida pelo locatário por um longo período de tempo, como exemplo, o ponto comercial e o fundo de comércio.

Nota-se que o instituto da ação renovatória de imóvel não residencial vai além de uma simples relação processual voltada para o âmbito contratual, pois, a essência de referida ação busca relacionar o aspecto contratual, bem como a atividade empresarial.

A recente decisão da 4a Turma do Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento quanto ao prazo das locações de imóveis comerciais, criando condições para o que o locador tenha uma segurança quanto à intemperes da política econômica do país, bem como a possibilidade de renovação se pleiteada pelo locatário, ao final do prazo do contrato de locação.

Como exposto no presente artigo, mesmo que tenha sido celebrado entre as partes um contrato de locação com prazo superior a 5 (cinco) anos, este só poderá ser renovado por período igual a 5 (cinco) anos, sendo este considerado um lapso temporal razoável para a renovação da locação empresarial.

Para a Ministra do Superior Tribunal de Justiça, Nancy Andrighi, “a locação não pode se tornar uma forma de eternizar o contrato de locação, restringindo os direitos de propriedade do locador e violando a própria natureza bilateral e consensual da avença locatícia.”63

Entretanto, existe a possibilidade da propositura de várias ações renovatórias consecutivas e sendo estas julgadas procedentes, o locador será obrigado a locar o imóvel para o locatário novamente. Se passando 5 (cinco) anos, por exemplo, e cumpridos os requisitos legais, o locatário pode propor ação renovatória e conseguir, em juízo, a posse do imóvel. Essa possibilidade certamente limita o direito de propriedade.

A doutrina e a jurisprudência, em sua maioria, preveem a possibilidade dessa limitação, pois consagrados os direitos do locatário em renovar a locação em prol da proteção constitucional à livre iniciativa, o direito de propriedade não será absoluto.

Nesse sentido, nota-se que a pacificação do entendimento jurisprudencial através da decisão da 4a Turma do Superior Tribunal de Justiça, permitindo a renovação do contrato de locação no prazo máximo de 5 (cinco) anos não atinge a total finalidade de não eternizar a locação entre as partes, visto que existe a possibilidade de propositura da ação renovatória ao final de cada quinquênio.

REFERÊNCIAS

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O fiador na locação não responde por

obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu 02 de outubro de 1998, p. 250.

BRASIL, Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial - REsp nº 1.990.552/RS. Relator: Ministro Raul Araújo, 4a Turma do STJ, Data do julgamento: 26 de maio de 2022. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencia l=2173811&num_registro=201801150204&data=20220526&formato=PDF Acesso em: 05 de junho de 2022.

BRASIL, Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial – REsp nº 182.713/RJ. Relator: Ministro Hamilton Carvalho, 6a Turma do STJ. Data do julgamento: 17 de agosto de 1999. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?livre=%28RESP.clas.+e+%40num%3 D%22182713%22%29+ou+%28RESP+adj+%22182713%22%29.suce Acesso em: 05 de junho de 2022.

BRASIL, Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação no 9126598-31.2009.8.26.000/SP. Tendo em vista que a locatário não preencheu os requisitos legais para a renovação da locação não residencial, de rigor é o desacolhimento do pedido, eis que não foram comprovados os contratos escritos por todo o período e nem proposta a demanda no interregno de um ano a seis meses antes do término do prazo de vigência do contrato. Relator: José Malerbi, Data de Julgamento: 30 de maio de 2012, 35a Câmara de Direito Privado.

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. Diário da Justiça: seção 3, Brasília/DF,

BRASIL, Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação no 0063957-02.2011.8.26.0224/SP. Contrato firmado pelo sócio da empresa sem a autorização do art. 51, § 2.o, da Lei 8.245/91, que impede a somatória do prazo da locação para a propositura da ação renovatória pela sociedade. Relator: Gilberto Leme, Data de Julgamento: 16 de outubro de 2012, 27a Câmara de Direito Privado.

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