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22 de Julho de 2024

Aluguel e Coronavírus. Possibilidades Jurídicas!

Descubra as soluções jurídicas para os alugueis em época de coronavírus.

Publicado por Perfil Removido
há 4 anos

Está com problemas no pagamento do seu aluguel pelo surto do Coronavírus e não consegue resolver a situação? É proprietário e está preocupado com a falta de pagamento do seu aluguel na pandemia?

Então este texto é para você, pois tratará das possíveis soluções jurídicas para o impacto do Coronavírus (COVID-19) nos alugueis no âmbito do território brasileiro, com amparo nas legislações vigentes.

Antes de adentrarmos no mérito da questão, notório observar a importância de se diligenciar nas provas que irá garantir o seu direito, possibilitando o melhor resguardo possível, conforme verificaremos a seguir.

1. O ÔNUS DA PROVA

Para iniciar este tópico, temos de analisar o ônus da prova no Código de Processo Civil vigente, estabelecido em seu Art. 373:

Art. 373. O ônus da prova incumbe:
I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;
II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor.

Logo, mesmo que os princípios basilares da revisão ou rescisão do contrato de aluguel, tenham por primazia, a proteção do locatário, a defesa do locador não deve deixar de observar o retro artigo, caso haja a “existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor”,

Para o locatário é conveniente guardar todos os comprovantes de pagamentos, movimentos de caixa, balanços contábeis, tudo que possa servir de base para provar que está tendo prejuízos em suas finanças, etc.

Já ao locador cumpre provar que o locatário está usufruindo do imóvel ou aferindo lucro com a locação, para desmentir possíveis falsas alegações de prejuízos, etc.

Isto posto, cabem às partes a máxima diligência em zelar pelo equilíbrio contratual, observando tudo que lhes possa ser favorável.

Por óbvio, pressupõe-se, que na sua maioria, os locatários serão atingidos diretamente em seus negócios, mas em outros casos, sua atividade pode ocorrer à distância, servindo o imóvel como ponto de apoio, havendo ainda decretos estaduais permitindo o funcionamento de vários ramos do comércio.

O ideal é sempre verificar cada caso concreto e equilibrar o contrato do melhor modo, verificando o ônus real que a pandemia trouxe para cada parte.

Neste sentido se pronuncia o julgado a seguir do STJ:

Desse modo, a intervenção do Poder Judiciário nos contratos, à luz da teoria da imprevisão ou da teoria da onerosidade excessiva, exige a demonstração de mudanças supervenientes das circunstâncias iniciais vigentes à época da realização do negócio, oriundas de evento imprevisível (teoria da imprevisão) e de evento imprevisível e extraordinário (teoria da onerosidade excessiva), que comprometam o valor da prestação. (REsp. 1.321.614-SP, Rel. Originário Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Rel. Para acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 16/12/2014, DJe 3/3/2015.).

Feitas essas considerações iniciais, extremamente relevantes para a melhor instrução do direito, seja para requerer a revisão ou rescisão, seja para contestá-las, adentremos no mérito do assunto, que conforme veremos possui total amparo jurídico.

2. A REVISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

Uma das melhores alternativas para quem está enfrentando problemas com a locação do imóvel, é buscar a revisão do contrato, baseando-se no princípio do equilíbrio contratual, que é justamente buscar a igualdade nas prestações das partes, ou seja, a contribuição justa pela prestação concedida, que se alicerça na “Teoria da Imprevisão” e “Princípio da Onerosidade Excessiva”, que são, a imprevisão de fato posterior sem contribuição das partes e a desigualdade que prejudica excessivamente uma delas em relação a outra, tendo por base os artigos 157, 317, 413, 424 e 478 a 480 do Código Civil, aqui trataremos somente dos artigos 317, 478 e 479 do referido diploma, interessantes na questão da locação, inaplicáveis os demais.

Frisa-se, que tais princípios, flexibilizam o princípio do pacta sunt servanda, que em latim quer dizer "os contratos devem ser respeitados", podendo ser visto nos arts. 387 e seguintes do Código Civil, sendo a força motriz realizadora do direito e lei entre as partes contratantes, já que as partes devem guardar a probidade e a boa fé na execução dos contratos.

Dessarte, iniciemos com a observação do conteúdo do Art. 317 do Código Civil, relevante para a renegociação do Aluguel:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

O artigo é autoexplicativo, se tiver algum fato posterior, imprevisível no momento da celebração da locação, no nosso caso o Coronavirus e isto causar uma desproporção no aluguel cobrado no início do contrato, para o aluguel cobrado no momento de crise, com a inutilização do ponto, podem as partes recorrer ao poder judiciário, para que este reflita a real prestação cabível, considerando o prejuízo que tiveram.

Ainda para completar o entendimento do aludido dispositivo vejamos a lição do saudoso Caio Mario da Silva Pereira, autor do projeto de lei do antigo código das obrigações e coautor do atual código civil, em sua obra Teoria das Obrigações, p. 192, onde este, comentando o artigo supra, levanta as seguintes hipóteses de sua aplicação:

“Dentre as situações que cabe a estipulação de reajuste de prestações, citam-se: os contratos de empreitada, incorporação de edifícios coletivos, financiamento para aquisição de imóvel no Sistema Financeiro da Habitação e locação de prédios urbanos”.

Além disso, o Enunciado nº 17 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal aduz:

"A interpretação da expressão 'motivos imprevisíveis' constante do art. 317 do novo Código Civil deve abarcar tanto causas de desproporção não-previsíveis como também causas previsíveis, mas de resultados imprevisíveis".

É imperioso perceber a amplitude de aplicação do referido artigo, abarcando tanto fatos não previsíveis, como é o caso do Coronavirus, como fatos previsíveis, aqueles que já se esperavam, mas de teor imprevisível.

Sendo assim, aqueles que estão em um impasse na locação, seja para haver a isenção do pagamento do aluguel, minorá-lo ou majorá-lo ou qualquer tipo de resolução viável para a questão, deve analisar a possibilidade de revisar o seu aluguel, pois dessa forma busca-se a concretização da hipótese prevista no código civil, principalmente na parte especial, que fala das obrigações, já que o contrato de locação se trata de um contrato de execução continuada, ou seja, que se cumprem por meio de atos reiterados ou prestações contínuas, onde há a previsão do “quantum debeatur”, do montante da dívida, sendo facilmente determinado, desta forma, ainda mais cabível se faz a alegação de superveniência da pandemia do Coronavirus, por não se tratar de algo previsível com resultados obscuros, mas de algo totalmente imprevisível.

E quais seriam os requisitos para o perfeito enquadramento na renegociação do aluguel? Para isso vemos o que fala Sílvio de Salvo Venosa, onde indica os requisitos para a aplicação da teoria da imprevisão (cláusula rebus sic stantibus):

1. Acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.
2. Incidência sobre a prestação devida, tornando-a excessivamente onerosa para o devedor.
3. Contratos devem ser a prazo, ou de duração.
4. Ausência de culpa do obrigado.

Por fim, para delimitar o assunto, veja-se o que afirma o ilustre Luiz Gastão Paes de Barros Leães:

"a disciplina introduzida pelo art. 317 da nova lei civil não pode ser associada à regulação da resolução contratual por onerosidade excessiva, que mereceu tratamento específico e exaustivo no novo Código, nos seus arts. 478 a 480". (Leães, Luiz Gastão Paes de Barros. Resolução por onerosidade excessiva. Revista de Direito Mercantil, industrial, Econômico e Financeiro, 140, Ano XLIV, out.-dez., 2005p. 28.).

Partindo dessa premissa, passemos para outra solução jurídica para o caso em epígrafe.

3. A RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

Conforme já bem explicado acima, no código civil, houve a previsão do que chamamos de “Teoria da Imprevisão”, para completar os conceitos já apresentados e elucidar questão, podemos verificar o projeto de Lei 1179 de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) durante a epidemia do Coronavirus, ora em tramitação, já aprovado pelo Senado Federal, faltando a votação da Câmara dos Deputados e veto ou promulgação pelo Presidente, que trata em específico do tema das locações urbanas ou residenciais, podendo porém ser aplicadas às demais locações.

No bojo do texto inicial do projeto, que fora alterado pela emenda nº 89 do Plenário do Senado Federal, vislumbramos alguns apontamentos a respeito desta teoria, mais especificadamente aos fundamentos da resolução (Rescisão) do contrato.

Assim, extraindo o Art. 7º do projeto temos:

Art. Não se consideram fatos imprevisíveis (Grifo meu), para os fins exclusivos dos art. 478, 479 e 480 do Código Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário.
§ 1º As regras sobre revisão contratual previstas no Código de Defesa do Consumidor e na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 não se sujeitam ao disposto no caput deste artigo (Grifo meu).

Seguindo esta linha de raciocínio vejamos o teor dos artigos citados, com exceção do Art. 480, que não se aplica, pois o contrato de locação é bilateral, cabendo obrigações recíprocas e não somente a uma parte:

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Vemos que autor do projeto deixou claro que o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou substituição do padrão monetário seriam hipóteses de imprevisão nas relações locatícias, já que a Lei 8.245/91 trata das locações, ou seja, mesmo estes índices sendo previsíveis, os seus impactos imprevisíveis durante o regime jurídico (RJET) seriam aplicáveis aos alugueis.

Percebe-se que o projeto, que contou com a participação de vários juristas de renome, é claro em deduzir à aplicação da teoria da imprevisão para rescisão do contrato de locação durante esta pandemia.

Tanto é assim que quis rechaçar a possibilidade de futuras demandas no judiciário em decorrência de inadimplência de alugueis e revisões ou resoluções dos mesmos, é o que podemos ver no conteúdo de seus Arts. 9 e 10:

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.
§ 1º O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.
§ 2º É assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses previstas no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se aplicando a tais hipóteses as restrições do caput.
Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.
§ 1º Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata o caput, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.
§ 2º Os locatários deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previsto no caput.

Porém o projeto foi emendado e alterado pelo plenário do Senado Federal, reduzindo-o ao teor constante abaixo:

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.
Parágrafo único. O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.

Pelo que fundamentou nos moldes abaixo:

“O art. 10 merece ser suprimido por prever uma presunção absoluta de que os inquilinos não terão condição de pagar os aluguéis e por desconsiderar que há casos de locadores que sobrevivem apenas dessas rendas. O ideal é deixar para as negociações privadas esse assunto, com a lembrança de que o ordenamento jurídico já dispõe de ferramentas para autorizar, a depender do caso concreto, a revisão contratual, a exemplo dos arts. 317 e 478 do Código Civil, ou de dispositivos específicos da Lei do Inquilinato.”.

A fundamentação utilizada pelo plenário do Senado Federal, ao invés de sustar as revisões ou resoluções (rescisões) dos alugueres, muito pelo contrário, as estimularam, já que, conforme visto, deixou a crivo das relações particulares a adequação do equilíbrio contratual.

Conforme salientado anteriormente e pelo entendimento do Senado, cada caso concreto merece consideração singular e assim buscar a forma mais justa de equilíbrio contratual e apesar de a fundamentação ainda mencionar a Lei do Inquilinato, onde já prevê, mesmo sem o surto da epidemia vigente, a possibilidade de revisão contratual decorridos 3 anos de locação, o próprio advento do Coronavirus, por ser fato imprevisível ganha muito mais força para aplicação do código civil.

Ainda é possível ver, conforme os apontamentos de alguns julgados do STJ, o pleno reconhecimento da possibilidade jurídica da revisão ou resolução contratual com base na teoria da imprevisão, assim temos:

3. Efetivamente, a caracterização da onerosidade excessiva pressupõe a existência de vantagem extrema da outra parte e acontecimento extraordinário e imprevisível. Esta Corte já decidiu que tanto a teoria da base objetiva quanto a teoria da imprevisão "demandam fato novo superveniente que seja extraordinário e afete diretamente a base objetiva do contrato".
(AgInt no AREsp 1340589/SE, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/04/2019, DJe 27/05/2019).
2. A teoria da imprevisão - corolário dos princípios da boa-fé e da função social do contrato -, a qual autoriza a revisão das obrigações contratuais, apenas se configura quando há onerosidade excessiva decorrente da superveniência de um evento imprevisível, alterador da base econômica objetiva do contrato...
(AgInt no REsp 1514093/CE, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/10/2016, DJe 07/11/2016).

Ambos julgados retro possuem grande força no meio jurídico, por se tratarem de entendimentos do STJ (Superior Tribunal de Justiça), órgão de grande autoridade judiciária.

Vemos então o que afirma o Professor Ruy Rosado de Aguiar Junior, ministro aposentado do Superior Tribunal de Justiça:

"Na verdade, a onerosidade excessiva justifica a resolução porque destrói a equivalência das prestações, não permitindo a uma das partes (ou às duas) a realização do fim legitimamente esperado.”.

Ainda em última instância, pela verificação do julgamentos acima e da explicação do Professor Ruy, se torna necessário fazer uma ultima explicação sobre o que seria a base objetiva do negócio jurídico e como a sua quebra pode ocasionar a renegociação ou a resolução do contrato de aluguel.

4. A QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO JURÍDICO.

Inicialmente, utilizaremos a citação de Karl Larenz, que conceitua a Base Objetiva do Negócio Jurídico, como sendo:

“o conjunto de circunstâncias e estado geral das coisas cuja existência, ou persistência, é objetivamente necessária para que o contrato, segundo o significado das intenções de ambos os contratantes, possa subsistir como regulação dotada de sentido” (LARENZ, Karl. Base del negocio jurídico y cumplimiento de los contratos. Madrid: Revista de Derecho Privado, 1956, p. 225).

Sendo assim, a teoria objetiva se aplica ao caso aluguel na vigência do Coronavirus, tomando por base, todas as circunstâncias externas à vontade das parte para subsistência do contrato, que é a própria epidemia, ou seja, ainda que a vontade das partes, dentro do liame subjetivo, seja necessária à concretização do negócio, sendo o ânimo de contratar, para que tal intenção possa ter sentido e possibilidade de existência, deve existir uma base ou razão para o negócio

Com a paralisação dos negócios, desaparece a possibilidade de se alcançar uma relação equilibrada entre prestação e contraprestação ou frustra a finalidade contratual, ou seja, a própria existência do contrato, restando-se prejudicada e inalcançável, ainda que a prestação do devedor seja possível.

Logo, quebrando-se a fruição do imóvel ou o equilíbrio contratual, prejudica-se as bases contratuais da locação, abrindo-se a possibilidade de revisão ou resolução contratual.

Até mesmo pela própria inteligência do Art. 421 do Código Civil, que alega:

Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.

Diante disto, presume-se que o contrato de locação tem um fim social, qual seja, a disposição de uma das faculdades da propriedade, que é a fruição do imóvel, no qual passa o proprietário a ser possuidor indireto e locatário possuir direto, sendo assim, qual situação mais legítima e excepcional para a intervenção nestes contratos, do que um surto mundial de epidemia que atingiu fortemente a capacidade da partes e a própria fruição do imóvel, tornando-a inatingível?

Portanto, se você está em grave situação econômica por conta de inadimplemento do aluguel, seja você locatário ou locador, não deixe de procurar um advogado para regularizar a situação e ter o seu direito resguardado.

Produzido por Guilherme Macêdo Frota. Inscrito na OAB/CE nº 40.959.

Para mais informações sobre o autor acesse o seu site:

https://advguilhermemacedofrota.webnode.com

(85) 9.9827-0375 - guilhermemacedofrotaadv@gmail.com

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Daniel Porto Andretta
4 anos atrás

Boa noite, estou precisando muito de ajuda!
Perdi meu emprego, sou casado e tenho duas filhas, minha esposa ainda não sabe como ficará a situação dela que é professora contratada da prefeitura. No começo do mês fui na imobiliária para acertar o aluguel e falar sobre minha situação e pedir ajuda para uma negociação com o proprietário.
Quando entramos no imóvel tivemos que entregar 3 mil de calção para custear o reparo de possíveis avarias que por ventura venhamos a deixar na casa ao fim do contrato.
Perguntei se esse dinheiro não poderia ser usado para cobrir os próximos meses vigentes (o valor que pagamos atualmente é 1.060,00), mas também que pudesse acertar um desconto no aluguel a partir do próximo mês.
Quem me atendeu me disse que além do desconto iria sugerir para que esse valor do calção fosse usada em 6 parcelas e que caso o valor do aluguel ficasse acima dessas parcelas 500 reais nós pagaríamos a diferença, disse para eu ficar tranquilo que eles iriam falar com a proprietária e me retornariam.
Dois dias depois entraram em contato pelo whatsapp e me disseram que a proprietária só poderia dar 160 reais de desconto, que ela não aceita mexer no valor do calção e que ela mandou avisar que não vai mais quer renovar o contrato pois tem outros planos para o imóvel, sendo que o contrato vence dia 30 de julho.
E isso agora é o que está me dando mais desespero, como vou conseguir alugar outro imóvel sem ter nem comprovante de renda, em condições normais já e difícil conseguir alugar uma casa!
Não sei o que fazer precisa orientação por favor! continuar lendo