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19 de Julho de 2024

Arrematante de imóvel. Possibilidade de substituição processual e o princípio da causalidade

Publicado por Paulo Caldas Paes
há 9 anos

Resumo: O arrematante de imóvel, adquirido em hasta pública, deve responder pelas despesas processuais?

Além das dívidas propter rem ou seja, aquelas atreladas ao bem, deve o arrematante arcar com as despesas processuais, honorários advocatícios e todas as penalidades impostas pelo juízo ao antigo proprietário?

A questão é examinada com base no artigo 42, parágrafo 3º do Código de Processo Civil que trata da substituição processual bem como pelo artigo 20 do mesmo diploma que regulamenta o princípio da causalidade.

Introdução

Geralmente os editais de hasta pública (leilão de imóveis), preveem a assunção pelo arrematante dos ônus existentes sobre o bem, com exceção feita aos débitos tributários: artigo 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional¹.

Em síntese, esta imposição transfere ao novo proprietário, no caso o arrematante, a responsabilidade por saldar débitos anteriores a arrematação que permaneçam mesmo após a utilização do valor conferido no lance.

Exemplificando, imaginemos que em uma ação de cobrança de despesas condominiais o valor auferido na arrematação não seja suficiente para quitar o débito existente com o condomínio, neste caso o arrematante ficará responsável por liquidar este saldo face ao caráter propter rem desta dívida.

Entretanto, uma grande dúvida se instaura sobre os limites que cercam esta responsabilidade do arrematante.

Será que além das despesas propter rem deverá o arrematante responder pelas despesas advindas do processo de cobrança? Custas, multas, honorários e todas as demais punições impostas ao réu da ação poderão ser repassados ao arrematante caso o valor pago na arrematação do bem não liquide estas importâncias?

Das despesas propter rem

O lanço conferido na arrematação de imóvel levado a praça será utilizado para saldar as dívidas do credor e, ainda, liquidar eventuais despesas fiscais como por exemplo o imposto predial e territorial urbano (IPTU) recaídas sobre o bem.

Caso o valor não seja suficiente para liquidar os débitos da unidade imobiliária frente ao condomínio, dado a natureza propter rem desta despesa, o arrematante ficará responsável pela quitação do saldo apurado.

As dívidas propter rem, representam valores que se atrelam a coisa ou, no caso analisado, ao imóvel.

O professor Douglas Marcus, analisando a natureza da obrigação propter rem, firma o seguinte entendimento².

A obrigação propter rem segue o bem (a coisa), passando do antigo proprietário ao novo que adquire junto com o bem o dever de satisfazer a obrigação. A obrigação propter rem é transmitida juntamente com a propriedade, e o seu cumprimento é da responsabilidade do titular, independente de ter origem anterior à transmissão do domínio.

No caso dos condomínios, este conceito resta bem delineado pelo artigo 1345, do Código Civil.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Neste sentido, resta evidenciada a responsabilidade do arrematante em arcar com esta despesa mesmo quando, anteceda o exercício de sua posse.

Entretanto, será que a mesma obrigação recai sobre o arrematante quando analisamos as despesas e custas advindas do processo judicial de cobrança, conforme mencionamos anteriormente?

Para que se opere a análise e conclusão da questão acima devemos analisá-la com enfoque na possibilidade da substituição processual e, ainda, no princípio da causalidade.

A possibilidade da substituição processual no pólo passivo da ação: (artigo 42, parágrafo terceiro do Código de Processo Civil).

Consoante previsão estatuída pelo parágrafo terceiro do artigo 42 do CPC, a sentença proferida entre as partes originárias do processo transfere seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário do imóvel.

Esta determinação estipula que caso a importância alcançada no leilão não reste suficiente para complementar as atribuições declaradas na decisão processual, caberá ao arrematante, na qualidade de adquirente do imóvel, suprimi-las.

Opera-se verdadeira mudança na parte processual vencida, retirando a responsabilidade pelo ônus da sucumbência do perdedor da demanda comutando-se esta, na pessoa do arrematante.

Nelson Nery Jr e Rosa Maria de Andrade Nery, in Comentado, Editora Revista dos Tribunais, 2003, 7ª edição, página 406, analisando a questão, mencionam:Código de Processo Civil

“Os efeitos da sentença proferida entre as partes originárias, incluído aqui o alienante da coisa ou direito litigioso, atingirão todos os adquirentes”.

O saudoso mestre Theotonio Negrão, em sua obra Código de Processo Civil, Ed. Saraiva, 1999, 3ª Edição, página 148, retratando a substituição processual, prescreve, o seguinte julgado:

"Os adquirentes ou cessionários de bem litigioso, ao ingressarem na relação processual, como substitutos (sucessores) ou como intervenientes, assumem a mesma posição do alienante ou cedente (sucedido), em caráter de continuidade, submetendo-se aos efeitos dos atos praticados por este no curso da causa (art. 42, § 3º, CPC)." (STJ-RJ, 186/56)

A princípio, baseando-se na teoria da substituição processual, tem-se que o arrematante, responderá por todos os efeitos da sentença prolatada ficando, sub-rogado, nos débitos vencidos antes da arrematação (dívidas propter rem) bem como, nas custas e despesas processuais além dos honorários advocatícios e, demais cominações impostas pelo juízo prolator da sentença.

Do princípio da causalidade

Contudo, em sentido oposto à possibilidade da substituição processual, devemos analisar o princípio da causalidade, extraído do caput do artigo 20, do CPC.

O artigo mencionado impõe a responsabilidade pelo pagamento dos ônus da sucumbência, ao vencido na demanda judicial.

Com base no princípio da causalidade, tem-se que o verdadeiro responsável por arcar com as despesas processuais, é o causador da demanda não sendo possível, impor a terceiros, que em nada concorreram com a propositura da ação, o ônus de arcar com as despesas tratadas.

Evidentemente, tais despesas, sobrepõem-se a dívidas atreladas ao imóvel e, transpassar a mesma ao arrematante, constitui verdadeiro enriquecimento ilícito do devedor original este sim, responsável direto pela demanda.

O princípio da causalidade analisado pelos tribunais:

Agravo de instrumento nº 70061970539. TJRS. Relator: Des. Pedro Celso Dal Prá. Data do julgamento: 12 de novembro de 2014.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. IMPUGNAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. INCLUSÃO DA ARREMATANTE NO PÓLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE”.

“O cumprimento de sentença somente pode ser manejado contra quem foi constituído o título executivo judicial. Não é possível a inclusão, assim, no pólo passivo da execução de sentença, mediante substituição processual, do arrematante do imóvel, qualquer que seja a forma da arrematação (judicial ou extrajudicial), por não ser adquirente de coisa litigiosa, mas terceiro. Inviabilidade de pessoa que não consta do título representativo do débito responder pela condenação, ainda que, em certos casos, seja possível a penhora do imóvel gerador do débito condominial, dada a natureza propter rem da obrigação”. (Grifamos).

Em decisões similares, decidiu o Egrégio Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:

Agravo de instrumento nº 70043572270, TJRS. Relator: Des. Pedro Celso Dal Prá. Data do julgamento: 30 de junho de 2011.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL. INCLUSÃO DA ARREMATANTE NO PÓLO PASSIVO. IMPOSSIBILIDADE”.

“O processo de execução somente pode ser manejado contra quem foi constituído o título executivo. Não é possível a inclusão, assim, no pólo passivo da ação executiva, mediante substituição processual, da arrematante do imóvel, qualquer que seja a forma da arrematação (judicial ou extrajudicial), por não ser adquirente de coisa litigiosa, mas terceiro. Inviabilidade de pessoa que não consta do título representativo do débito responder pela condenação, ainda que, em certos casos, seja possível a penhora do imóvel gerador do débito condominial, dada a natureza propter rem da obrigação”.

“AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE INDEFERIU SUBSTITUIÇÃO DO CONDÔMINO NO PÓLO PASSIVO DA EXECUÇÃO POR ARREMATANTE QUE NÃO FOI PARTE NO PROCESSO DE CONHECIMENTO. AGRAVO DE INSTRUMENTO AO QUAL SE NEGA SEGUIMENTO, EM DECISÃO MONOCRÁTICA, POR MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. Nada obstante ¿propter rem¿, a obrigação condominial, inviável a pretendida substituição do condômino-executado pelo arrematante no pólo passivo da ação de execução, porquanto, além de este não ter sido parte na ação em que formado o título executivo judicial, a alienação do bem, seja por iniciativa do condômino, seja em hasta pública, não elide a responsabilidade patrimonial deste pelas mensalidades inadimplidas no decorrer do processo. Ou seja: o executado não perde a condição de devedor em função da arrematação do imóvel, não havendo razão jurídica que justifique a pretendida substituição processual. Não-incidência do art. 42, § 3º do CPC. DECISÃO MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS E JURÍDICOS FUNDAMENTOS ANTE A AUSÊNCIA DE NOVOS ELEMENTOS. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. UNÂNIME. (Agravo Nº 70024600116, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Cláudio Augusto Rosa Lopes Nunes, Julgado em 19/06/2008) (Grifamos)

O E. TJDF em decisão proferida na apelação nº Apelação Cível 20130310048950APC, 6ª Turma Cível, Rel. Desembargadora Ana Maria Duarte Amarante Brito, tratou do principio da causalidade nos seguintes termos:

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXIBIÇÃO DE DOCUMENTOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. RECONHECIMENTO DO PEDIDO E PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE”.

“Quem dá causa à propositura da demanda deve arcar com as verbas sucumbenciais, que decorrem do princípio da causalidade. A condenação da instituição financeira ré nas verbas da sucumbência decorre do princípio da causalidade, ou seja, do fato de ter dado causa à propositura da demanda bem como do reconhecimento do pedido autoral, ante a apresentação do documento solicitado”. (G. N.)

O julgado acima cita comentário do ilustre professor Nélson Nery Júnior que reforça o entendimento firmado no julgamento.

“Pelo princípio da causalidade, aquele que deu causa à propositura da demanda ou à instauração de incidente processual deve responder pelas despesas daí decorrentes”. (Código de Processo Civil Comentado e Legislação Extravagante; 9ª Edição; p. 192). (G. N.)

Em decisão semelhante, o E. Tribunal decidiu:

O princípio da causalidade é, sem dúvida, o mais adequado e justo, para a fixação da responsabilidade pelo pagamento dos honorários advocatícios e demais despesas processuais, porquanto, melhor se presta aos desígnios de justiça, responsabilizando aquele, que, por ação ou omissão, dá causa à relação processual”. (Grifamos). Apelação Cível 20130710213514APC, 1ª Turma Cível, Relator Des. Alfeu Machado.

Conclusão:

Consubstanciado no princípio da causalidade, bem como em respeito a teoria do devido processo legal que se afiguram mais justos ao caso analisado, aquele que deu causa a demanda deve responder pelo ônus da sucumbência, arcando com as despesas, custas e demais importâncias mencionadas no processo, quando estas importâncias não estejam diretamente atrelados ao imóvel.

Neste sentido, impor à terceiro eventual responsabilidade por saldar quaisquer valores não relacionados ao bem configura-se como fato injusto e ilegítimo já que não participou, não deu causa e, nem mesmo a ele foi conferida qualquer possibilidade de apresentar defesa durante a fase de conhecimento do processo.

Obviamente, transmitir os ônus processuais à pessoa do arrematante, sem a menor possibilidade de defesa, representa claro desrespeito ao princípio constitucional do devido processo legal, estatuído pelo artigo , LIV e LV, da Carta Magna.

Neste sentido, o repasse de eventual responsabilidade ao arrematante, pelo pagamento da sucumbência, ônus este, atribuído, originalmente ao demandado, sem que se confira, oportunidade de tomar conhecimento visando a análise dos fatos e dos documentos que instruíram o processo constituí-se como ilegal e ilegítima.

A advogada Patrícia Salomão, em artigo publicado no site jurisway, analisa o princípio do devido processo legal nos seguintes termos³:

“O Princípio do devido processo legal é uma das garantias constitucionais mais festejadas, pois dele decorrem todos os outros princípios e garantias constitucionais. Ele é a base legal para aplicação de todos os demais princípios, independente do ramo do direito processual, inclusive no âmbito do direito material ou administrativo”.

“Assim, o devido processo legal garante inúmeros outros postulados como os princípios do contraditório, da ampla defesa e da motivação (apesar de autônomos e independentes entre si), integrando-se totalmente os incisos LIV e LV, ambos do artigo da Carta Magna de 1988. Tais princípios ajudam a garantir a tutela dos direitos e interesses individuais, coletivos e difusos”. (grifamos)

Nelson Nery e Rosa Maria Nery em sua obra Código de Processo Civil Comentado analisam o devido processo legal nos seguintes termos:

São manifestações da cláusula devido processo legal, em sentido processual, garantir-se aos litigantes: acesso a justiça (direito de ação e de defesa) igualdade de tratamento, publicidade dos atos processuais, regularidade do procedimento, contraditório e ampla defesa, realização de provas, julgamento por juiz imparcial (natural e competente), julgamento de acordo com provas obtidas licitamente, fundamentação das decisões judiciais 4.

Resta portanto corroborado o entendimento de que todas as despesas, custas e honorários devem ser imputadas exclusivamente ao executado na demanda, este sim, responsável direto por liquidar tais valores em razão do princípio da causalidade prescrito pelo artigo 20, Caput do Código de Processo Civil e do devido processo legal não sendo, legítimo, repassar à terceiro, que não motivou, participou ou mesmo, teve qualquer conhecimento do julgamento, arcar com estes valores.

Citações:

1- Sobre o tema, veja nosso artigo publicado no Boletim de Direito Imobiliário (BDI) nº 02, 2ª quinzena de janeiro de 2014, página 33.

2- http://professordouglasmarcus.blogspot.com.br/2011/04/obrigacao-propter-rem.html

3- http://www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=866

4- Código de Processo Civil Comentado, Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, 7ª edição. Editora Revista dos Tribunais, 2003, página 131.

Bibliografia:

- Código de Processo Civil Comentado, Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, 7ª edição. Editora Revista dos Tribunais.

- Código de Processo Civil, Theotonio Negrão, 30ª e 46 edições, Editora Saraiva.

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2 Comentários

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Muito bom, tema normalmente pouco explorado. continuar lendo

Paulo Caldas Paes PRO
4 anos atrás

Muito obrigado. continuar lendo