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28 de Maio de 2024

As áreas comuns do condomínio e o Coronavírus

O limite de restrição do uso das áreas comuns do condomínio edilício.

Publicado por Jessica Taveira
há 4 anos

 Como sabido estamos vivendo um momento conturbado com ondas de informações assustadoras sobre um vírus ainda não muito conhecido, o coronavírus.

 Diante dessa atipicidade surgem diariamente diversas dúvidas sobre as aplicações possíveis do direito nesse cenário. Uma dessas dúvidas vem sobre o que pode ser feito em condomínios onde o convívio social é a única coisa possível.

 Assim, primeiro de tudo é fundamental entender o que vem a ser o condomínio, de acordo com o previsto no artigo 1331 do Código Civil, que diz que nesses tipos de edificações parte da propriedade é de uso exclusivo e parte são comuns do uso de todos os envolvidos.

 E, assim, o primeiro problema aparece já que todos precisam fazer uso das áreas comuns para chegar a área de uso exclusivo, sendo impossível abrir mão do uso de todas as áreas comuns, mesmo que queiram, já que estamos diante de áreas indissociáveis.

 Portanto, por estarmos diante de uma propriedade bem específica com diversos donos há a necessidade de uma administração para que esses proprietários consigam viver em comunidade. Porém, ao contrário do que muitos pensam, essa gestão não é exercida única e exclusivamente pelo síndico.

 Afinal, esse personagem acima citado, é um representante que deve respeitar leis maiores, quais sejam: código civil, convenção de condomínio e regimento interno.

 Nessas normas fica bem claro que as decisões devem ser tomadas pelas assembleias condominiais que são reuniões marcadas pelo síndico e informadas para todos os condôminos que tem a oportunidade de ir e votar para que decisões sejam tomadas da melhor forma possível a partir de uma votação.

 No caso específico do coronavírus, uma pandemia, é evidente a existência de uma emergência. Normalmente esses casos emergenciais dão ensejo à necessidade de utilização de assembleia extraordinária, mas, como sabido não há sequer a possibilidade de realização de reuniões por conta da proliferação do vírus em questão.

 Portanto, através da busca de soluções para essas questões ainda desconhecidas pelo ordenamento jurídico pátrio, o professor Fabio Azevedo, coloca como opção a aplicação analógica do dispositivo 1341, § 1º do Código Civil, que traz a possibilidade do síndico tomar decisões urgentes de forma autônoma, utilizando a assembleia como forma de chancela posterior.

 Abrindo-se, ainda, uma outra excepcionalidade que é a realização de assembleias por meios eletrônicos que evitam a reunião e aglomeração de pessoas.

 Tudo pareceria acertado se não fosse outro ponto de discussão que se apresenta atualmente, a possibilidade ou não de proibição do uso das áreas comuns dos condomínios, isso porque, como mencionado anteriormente nesse artigo, o proprietário possui duas áreas, a de uso exclusivo e a de uso comum.

 Nesse viés, ao restringir o uso de uma dessas áreas estaria sendo restringido o direito de propriedade, o que em muitos pontos não parece sequer razoável. Tenhamos como exemplo a proibição do uso de elevadores por profissionais de saúde. Não é nem um pouco razoável impossibilitar um médico de usar essa área de uso comum para chegar a sua casa (área de uso exclusivo).

 Portanto, por conta desses pormenores, pode-se dizer que as assembleias condominiais poderiam criar limitações do uso dessas áreas visando resguardar direito à saúde dos demais condôminos. Essa limitação utilizada por diversos condomínios vem sendo a proibição de áreas de uso supérfluo e manutenção de uso limitado - profissionais de saúde sozinhos nos elevadores - das áreas de uso fundamental, sem a qual a manutenção do uso da área exclusiva se faz impossível.

 É notório que a situação que se apresenta no momento é totalmente atípica e diferente de qualquer coisa já vivida mundialmente, mas o direito precisa se adequar a realidade vivida, buscando respostas alternativas para a vida em sociedade.

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Disponível em: https://www.jusbrasil.com.br/artigos/as-areas-comuns-do-condominio-e-o-coronavirus/823555323

12 Comentários

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Excelente artigo!!! continuar lendo

Muito obrigada!! continuar lendo

Excelente artigo. Posso lhe fazer uma pergunta sobre o assunto? Pode o síndico em nome da urgência, decidir sozinho pela proibição de mudança em um condomínio, alegando o Coronavírus? Não estaria ele privando o direito a propriedade? continuar lendo

Bom dia, Nilton. Tudo bem?
No meu sentir essa questão é bem complexa, e não tem uma resposta correta, dependendo de muitos fatores, ainda mais no momento que estamos vivendo.
Em um primeiro momento vejo o artigo da CF bem latente nesse caso, já que o mesmo prevê o direito à moradia como sendo um direito social, sendo assim, bloqueando a mudança estaria cerceando esse direito. Mas, ao mesmo tempo, temos decretos municipais e estaduais proibindo qualquer tipo de movimentação nesse sentido, o que acabaria embasando uma atitude do síndico no sentido de adiar a mudança para depois de toda essa questão.
Assim, te digo que a melhor solução nesse caso é uma negociação, um acordo com os envolvidos, sabemos que muitas vezes a mudança para essa pessoa é importante, mas o máximo cuidado para a não propagação do vírus é fundamental.
Espero que tenha te ajudado. continuar lendo

Tá bom.. E como levar o tema para ser deliberado em assembleia (restrição de direitos), se não é recomendável provocar aglomeração? No meu entender, de forma excepcional, visando um bem jurídico maior (a vida, a saúde), pode o síndico determinar restrições momentâneas! continuar lendo

Continuando...

Ratificando seus atos, posteriormente, em assembleia... continuar lendo

Boa tarde, Matheus.
Concordo que o síndico poderia tomar decisões momentâneas visando tutelar um bem maior, mas, ao mesmo tempo, acredito que existem formas de se realizar assembleias com auxilio da internet para ratificar seus atos.
Felizmente estamos diante de uma fato atípico, então não temos resposta para tudo e vamos precisar analisar caso a caso.
Porém, como mencionado no texto, defendo o mesmo pensamento do Professor Fabio Azevedo, que apresenta a aplicação analógica do artigo 1341 do CC, dando a possibilidade do síndico decidir em função do caráter urgente. continuar lendo

Ótimo artigo! Parabéns!

No condomínio onde resido, as reuniões, excepcionalmente, estão sendo realizadas virtualmente, o que possibilita a participação de todos os interessados e sem que haja risco de contágio. continuar lendo

Olá, Rosangela.

Muito bom saber que métodos alternativos já estão sendo usados em prol da coletividade.

Acredito mesmo que nesse momento esse seja o caminho ideal para a ponderação das melhores atitudes.

A aderência é grande? Muitas pessoas participam? continuar lendo

Olá, Jéssica!

Sim, a aderência é grande e muitos participam. Diria até que a participação aumentou. continuar lendo