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22 de Julho de 2024

As relações contratuais em tempo de coronavírus

Uma discussão de como a pandemia pode afetar o cumprimento de seu contrato

Publicado por Rafaela Avelar
há 4 anos

Nos últimos dias, recebi diversas consultas relacionadas ao cumprimento de contratos, especialmente contratos de locação.

A verdade é que, em meio a toda a crise, muitas pessoas que tem um contrato firmado estão com medo de não conseguir cumpri-lo, especialmente aqueles que pagam um aluguel referente a um estabelecimento comercial, quando a grande maioria dos comércios estão fechados por tempo indeterminado.

A primeira coisa que, até então, frisei aos clientes foi que, regra geral, os contratos devem ser respeitados, mas, não sendo essa resposta final e satisfatória, foi necessário analisar alguns pontos da legislação brasileira na busca de uma resposta final para esse questionamento.

Assim, existem alguns pontos a serem considerados, até o presente momento:

Primeiro ponto, relacionado aos contratos como um todo, cuja regra geral de cumprimento se dá porque no ordenamento jurídico brasileiro existe um princípio chamado "pacta sunt servanda" que significa "os pactos assumidos devem ser respeitados", ou seja, os contratos em que as partes se tornam signatárias devem ser cumpridos.

Entretanto, devemos considerar também a existência de uma teoria chamada "Teoria da Imprevisão", embasada no Código Civil, em seus artigos 470 a 480. Em linhas gerais, esta teoria possibilitaria a revisão ou até mesmo a resolução de um contrato em caso de acontecimento superveniente e imprevisível que torne seu cumprimento excessivamente oneroso para uma das partes, desequilibrando a base econômica na qual foi firmado.

Para aplicação de tal teoria devemos ter alguns requisitos: a superveniência de um acontecimento imprevisível, a alteração da base econômica objetiva do contrato e comprovação da onerosidade excessiva.

Assim, em tempos de pandemia conseguimos encaixar todos estes pontos? Os dois primeiros mais facilmente, já a onerosidade precisa ser comprovada pela parte que a invocar.

Além da teoria da imprevisão, há uma corrente na advocacia que acredita ser também possível a aplicação do art. 393 do Código Civil, que prevê que "o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado", sendo que "o caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir".

Segundo ponto, quando tratamos dos contratos de locação especificamente, temos o artigo 18 da Lei de Locações , que prevê que "é lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste".

Terceiro ponto, o contexto geral em que vivemos é de exceção, ou seja, reconhecida pelo Decreto Legislativo nº 6, de 2020, a ocorrência do estado de calamidade pública e considerando a proporção e gravidade dos eventos que atingiram toda a sociedade brasileira é necessário encarar determinadas normas com um viés que seja compatível com o momento.

Considerando estes pontos, até o momento a melhor opção seria NEGOCIAR: aos locatários de imóveis não residenciais, expor a seus locadores a situação difícil que atravessariam na condição de comerciantes, empresários, etc, se possível fazendo uma proposta de redução nos valores, ou postergação dos pagamentos, diluindo-os nos pagamentos seguintes, depois de um tempo de recuperação.

Sendo o fato de que a negociação é uma das melhores opções jurídicas nos dias atuais, em que se defende a desjudicialização, somado ao fato de que realmente estamos vivendo um momento peculiar, provavelmente muitos casos sejam resolvidos dessa forma, sem a necessidade de uma ação judicial para resolução ou revisão contratual ou de diversas ações de despejo e cobrança por todo o Judiciário brasileiro.

Entretanto, hoje uma NOVA POSSIBILIDADE se desenhou no contexto do Poder Legislativo brasileiro, com a proposição, no Senado de um projeto de lei que alterará, por um período limitado, a aplicação de determinadas normas jurídicas.

O PLS 1.179/2020 dispõe sobre um regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas de direito privado impactos nas relações privadas, considerando o marco inicial do dia 20 de março de 2020 e interferindo em pontos relacionados a prazos prescricionais e decadenciais, direito do consumidor, direito societário e agrário, de família e sucessões, e direito imobiliário: condomínios, ações de usucapião e contratos de locação especificamente, que são citados em dois artigos, relacionados ao final do texto.

Embora o projeto fale especificamente de contratos residencias, existe a possibilidade de que sofra modificações que poderão beneficiar também aqueles que estão com o cumprimento contratual prejudicado por estarem com seus comércios/escritórios/empresas fechados.

Cabe ressaltar que, embora não seja ainda uma lei, este projeto foi apresentado após um trabalho conjunto de diversos juristas e os pontos relacionados em seu texto serão, como dito em sua Justificativa, apresentados "pelo Min. Dias Toffoli ao Conselho Nacional de Justiça, sob a forma de recomendação aos magistrados brasileiros" e, mesmo não sendo aprovado influenciará possíveis julgados e até mesmo acordos extrajudiciais.

Ressalta-se ainda que a ideia do projeto e efetiva tramitação nas Casas Legislativas e aprovação seria muito relevante, pois o surgimento de uma alteração legislativa transitória, a exemplo de outros países, que possa ter efeitos gerais e vinculantes para toda a população brasileira, beneficiará aos operadores e usuários do Direito como um todo.

Veja abaixo os artigos que tratam da locação de imóveis e que originaram a discussão apresentada neste artigo.

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.
§ 1º O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.
§ 2º É assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses previstas no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se aplicando a tais hipóteses as restrições do caput.
Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.
§ 1º Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata o caput, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.
§ 2º Os locatários deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previsto no caput.
§ 3º A comunicação prevista no § 2º poderá ser realizada por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.

  • Sobre o autorDireito Imobiliário, Inventários e Planejamento Sucessório
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2 Comentários

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Daniel Arruda
4 anos atrás

Excelente artigo! continuar lendo

Rafaela Avelar PRO
4 anos atrás

obrigada! continuar lendo