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23 de Julho de 2024

Aspectos gerais do Contrato de Locação

Conceito, características, histórico e extinção.

Publicado por Júlia Quinto
há 4 anos

 Segundo Carlos Roberto Gonçalves, “contrato é uma espécie de negócio jurídico que depende, para a sua formação, de participação de pelo menos duas pessoas. É, portanto, negócio jurídico bilateral ou plurilateral”. Desse modo, representa um acordo de vontades, na conformidade da lei, com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar ou modificar direitos. Várias são as espécies de contratos, algumas nominadas, trazidas pelo Código Civil de 2002 e por legislações especiais e outras inominadas, porém com efeito jurídico, desde que seguidos dos preceitos legais.

 O Código Civil de 2002, em seu artigo 565, caput, definiu locação como sendo “o contrato pelo qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo da coisa não fungível, mediante certa retribuição”. As partes deste contrato, por sua vez, são denominadas locador e locatário (ou inquilino); e a retribuição pelo uso e gozo da coisa intitula-se aluguel. Porém, antes de abordar a maneira com que o código vigente trata desse contrato, é importante salientar as mudanças sofridas por ele ao longo do tempo.

 Sob a influência dos romanos, muitos códigos do passado, inclusive o Código Civil de 1916, estabeleceram três espécies de contrato de locação: a locação de coisas, locação de serviços e da empreitada. A doutrina atual, no entanto, destina o conceito de locação exclusivamente para coisas, e não para serviços; dividindo-se esta última em contrato de trabalho e contrato de prestação de serviços. Além disso, a empreitada não integra mais o conceito de locação por dizer respeito apenas à construção, configurando uma prestação de serviço, já que nessa modalidade o serviço prestado permanece com quem o pagou, enquanto na locação há o retorno da coisa locada ao proprietário.

 Visto isso, esse contrato apresenta certas características: é oneroso, pois a obrigação de cada uma das partes é equivalente a prestação que a outra lhe faz, já que se o uso e gozo da coisa fosse concedido gratuitamente, seria comodato; é consensual, pois se estabelece com o acordo de vontades; é comutativo, pois não envolve risco, já que as prestações são certas; é não solene pois a forma é livre, podendo ser celebrado por escrito ou verbalmente; e, finalmente, de trato sucessivo ou de execução continuada, pois a obrigação não se extingue com o pagamento, tendo este apenas o efeito de solver o débito relativo a cada período usufruído.

 Como o presente contrato se trata de uma obrigação mútua do locador e locatário, cada uma das partes possui obrigações específicas que devem ser observadas. As obrigações do locador estão especificadas no artigo 566 do Código Civil e se dividem em três espécies. A primeira refere-se à entrega ao locatário da coisa alugada, que deve ser feita com os acessórios, incluindo servidões ativas (salvo os expressamente excluídos), como determinado no próprio artigo, “em estado de servir ao uso a que se destina”; pois destina-se a possibilitar o uso da coisa. Caso não haja reclamação em relação à entrega, presume-se que a coisa foi recebida corretamente; embora a presunção não seja absoluta, admitindo prova em contrário. Dessa maneira, ao haver a impossibilidade da entrega por culpa do locador, caracteriza-se inadimplência, podendo o locatário pedir a resolução do contrato e eventuais perdas e danos.

 A segunda, disposta na segunda parte do inciso I do mesmo artigo, determina ao locador que mantenha a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato. Isso significa que é competência de o locador realizar os reparos necessários para manter as boas condições de uso da coisa, salvo contravenção ao contrário. Mantendo um paralelo com essa obrigação do locador, o artigo 567 do Código Civil estabelece que caso a coisa alugada se deteriore sem culpa do locatário, poderá este pedir redução proporcional ao aluguel ou até mesmo resolver o contrato, se a deterioração impossibilitar o uso da coisa.

 Por fim, o inciso II aborda a terceira e última obrigação, que exige do locador a garantia do uso pacífico da coisa, devendo ele se abster da prática de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo da coisa, bem como resguardar o locatário contra embaraços e perturbações de terceiros. Apesar disso, fatos como, em um exemplo, de o imóvel localizar-se em local perigoso ou sujeito a roubos, não podem ser de responsabilidade do locador, pois são circunstâncias que não se podem controlar. Por outro lado, o locador responderá por vícios e defeitos da coisa locada anteriores à locação, pois aplica-se a teoria dos vícios redibitórios. Se esses vícios ou defeitos forem de conhecimento do locador, este deverá restituir o valor da locação, somados às perdas e danos. Porém, se não os conhecia, deverá restituir somente o valor recebido e as despesas do contrato.

 Em contraponto às obrigações do locador, o artigo 569 do Código Civil estabelece as obrigações atribuídas ao locatário, sendo elas: primeiramente, usufruir da coisa locada para os usos convencionados e tratá-la como se sua fosse; possibilitando, na hipótese de haver o emprego da coisa em uso diverso do combinado ou de forma abusiva a ponto de danificá-la, a rescisão do contrato por parte do locador, bem como exigir perdas e danos. Em segundo lugar, é obrigado a pagar o aluguel nos prazos ajustados, sob pena de acarretar a mora do locatário. Além disso, compete ao locatário levar ao conhecimento do locador as perturbações de terceiros, fundadas em direito. Esta obrigação possui ligação direta com a obrigação do locador de evitar eventuais perturbações ao locatário, mas, para que aquele possa agir, o inquilino precisa levar essa informação até ele. Por fim, cabe a ele restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais. Para que se resguardem seus direitos, o locatário tem o direito de exigir relação escrita do estado do imóvel, quando lhe é entregue, para evitar posterior responsabilização infundada. No entanto, se comprovada culpa do locatário em dano à coisa, ele deverá indenizar o proprietário; salvo naturais depreciações resultantes de seu uso regular, que deverão ser analisadas.

 Apesar de ser um contrato, em tese, bilateral, há a possibilidade de transferência do contrato de locação por ato inter vivos, através de dois institutos: a cessão de locação e a sublocação. A primeira, cessão de locação, trata da transferência a terceiro da posição do locatário, ou seja, transferir para outra pessoa os direitos e deveres imputados à parte que faz uso do imóvel pertencente ao locador. Esse processo só é possível se houver consentimento do locador e se o terceiro cessionário assumir a obrigação de receber o bem locado no estado em que se encontrar, sem que preste reclamações sobre possível mau estado da coisa locada.

 Já a segunda, sublocação, pode ocorrer caso não for expressamente proibida no contrato, e consiste na concessão do gozo, parcial ou total, da coisa locada, pelo próprio locatário dela. Para que isso ocorra, é necessário, com a permissão do locador, celebrar um contrato de locação entre o locatário e um terceiro, que se tornará sublocatário. Isso fará com que o locador se vincule a uma segunda relação jurídica, o contrato de sublocação, advinda de uma primeira, que é o contrato de locação; ambas com o mesmo objeto locado.

 Por outro lado, também pode ocorrer a transferência dos direitos e deveres decorrentes da locação por causa de morte. No caso de morte do locador, transfere-se a locação aos seus herdeiros por tempo determinado ou indeterminado; não extinguindo a locação. Isso porque seus direitos e obrigações passam aos sucessores por não serem personalíssimos, desde que não sejam superiores às forças da herança, segundo o artigo 577 do Código Civil. Em contrapartida, no caso de morte do locatário, no caso de locação residencial, terão direito à continuidade da locação por tempo determinado ou indeterminado o companheiro ou cônjuge e, sucessivamente, os herdeiros; e na locação não residencial, o espólio do inquilino falecido e a seguir, seu sucessor no negócio.

 A extinção da coisa locada se dá no caso de, entre outros, haver distrato ou resilição bilateral, bastando que o locatário restitua ao locador o bem antes do término do prazo de duração do contrato, em comum acordo das partes; caso haja perda total da coisa locada, perda parcial ou deterioração do bem, por culpa do locador ou locatário; vencimento do prazo contratual determinado quando a lei não impõe prorrogação ou renovação; nulidade ou anulabilidade do contrato locatício por conta de vício; e resilição unilateral, por inexecução contratual ou por infração à lei por parte do locador ou do locatário.

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