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24 de Maio de 2024

Como comprar um imóvel com segurança?

Imobiliária, entre particulares ou arrematação em leilão.

ano passado

A compra e venda de um imóvel, em regra, é uma relação jurídica de MUITA responsabilidade, uma vez que, quase sempre, envolve valores expressivos.

E onde há “dinheiro envolvido” há campo para uma infinidade de GOLPES, lamentavelmente!

Por isso, o comprador e o vendedor - e também o arrematante, no caso de leilão - devem tomar todo cuidado possível. Então, aqui, seguem algumas dicas para você que pretende vender, comprar ou arrematar um terreno, uma casa ou um apartamento.

1. COMPRA FEITA EM IMOBILIÁRIA

Realizar a compra em uma imobiliária, via de regra, é mais seguro e confiável. Não à toa, acaba sendo um pouco mais custoso (“mais caro”). No entanto, não significa que o comprador pode ser leviano e confiar 100% na imobiliária.

As imobiliárias costumam ter diversos corretores de imóveis, muita das vezes autônomos, freelancers ou pejotizados. Às vezes, até irregulares, sem inscrição no CRECI. Não é nada incomum ter um profissional de má-fé infiltrado na imobiliária com documentos falsificados de um falso imóvel à venda (golpe muito comum, inclusive mostrado em filmes).

Embora os funcionários sejam de responsabilidade da imobiliária e a empresa deve zelar pela segurança dos consumidores, será que compensa, mesmo, ter um problema com a imobiliária?! Não é melhor comprar o imóvel sem maiores embaraços?!

A) Primeiro de tudo, é importante pesquisar sobre a reputação da imobiliária. Daí a importância do sistema de Avaliações do Google Maps, ReclameAqui e uma pesquisa de campo na região onde a imobiliária situa-se.

Normalmente, quando a compra é feita por intermédio de uma imobiliária, os corretores apresentam, tão logo, toda a situação FÍSICA (estado de conservação) e DOCUMENTAL do imóvel. Os principais documentos apresentados são: i) instrumento de matrícula do imóvel; ii) certidões extraídas junto à Prefeitura e à Fazenda; iii) algumas certidões jurídicas (TJ, TRF, JT, entre outras) e; iv) documentos arquitetônicos do imóvel. A maioria dessa documentação é obtida de forma ONLINE. E toda certidão, inclusive as obtidas online, possuem um número de autenticação para que se possa CONFERIR A AUTENTICIDADE.

B) Logo, é importante que o comprador tire um tempo (ou contrate alguém) para conferir a autenticidade de tais certidões. Todas as certidões são conferíveis e todos os sites possuem um campo para “conferência de certidões”, onde você digita o número da certidão e verifica se ela é verdadeira ou não e, também, se está atualizada.

C) Outra dica de muita importância – embora seja de difícil aplicação na prática – é agendar uma reunião com o proprietário do imóvel para se certificar da existência física e do real interesse em vender o imóvel.

Um golpe comum é: JOÃO vai à Imobiliária X, passando-se por procurador/representante de PEDRO, dizendo que este quer vender um imóvel. O CORRETOR PAULO da Imobiliária X, na função de seu trabalho, vende o imóvel à MARIA. Só que quando MARIA passa a utilizar o imóvel que era de PEDRO, toma ciência de que Pedro NUNCA quis vender o imóvel e que João era um falsário. Situação embaraçadíssima...

D) E a última dica, um tanto quanto óbvia, é: visite o imóvel com alguém que conheça sobre imóveis – p. ex. um pedreiro de sua confiança, um corretor de imóveis de outra imobiliária, um engenheiro civil ou um arquiteto.

E) Peque pelo excesso: puxe, você, comprador, certidões que a imobiliária ou o corretor não forneceu (veja o item "2. compra de imóvel de terceiros", abaixo).

E não para por aí! Abaixo, vou passar uma série de “dicas” para comprar o imóvel numa relação jurídica de natureza cível. Estes cuidados também podem ser aplicados ao comprar de uma imobiliária.

2. COMPRA DE IMÓVEL DE TERCEIROS

Sabe aquele seu vizinho que está vendendo o imóvel?! Ou aquele anúncio de imóvel no Marketplace (Facebook) ou na OLX, entre outros grandes portais de compra e venda?! E aquela plaquinha “VENDE-SE” num terreno vizinho ou “tratar direto com o proprietário”?!

São situações como essas que iremos analisar agora!

Como dito, comprar de uma imobiliária, EM REGRA, é mais seguro. Cuidado: “mais seguro” é bem diferente de “compra blindada”, que é algo que não existe! CUIDADO e SEGURANÇA não blindam ninguém de nada, apenas acautelam!

Entretanto, quando a compra é feita entre particulares, dentro da seara do direito civil (e não do direito do consumidor), o cuidado deve ser redobrado. Sem mais delongas, vamos às dicas:

A) O vendedor deve pesquisar sobre o comprador e a recíproca é verdadeira. Essa pesquisa pode ser feita em Delegacias, em sites de pesquisa de crédito, INSS e nos sites do Tribunal de Justiça (a nível estadual e federal).

Sempre brinco que é o momento de ser neurótico!

É de muita excelência verificar se o vendedor ou comprador tem uma boa reputação, se não está devendo alguém e vendendo o imóvel embaraçado ou se o comprador - com um fito golpista - não está tentando obter o imóvel com a maliciosa intenção de não pagar e dever o comprador.

B) A grande chave da compra e venda de imóveis são as CERTIDÕES! Sim, Certidões podem te salvar! E, aqui, prepare-se, pois, não são poucas Certidões a serem obtidas e algumas – fazer o quê?! – são pagas.

O ponto é que há uma infinidade de Certidões a serem puxadas. E você pode usar a sua criatividade e, novamente, pecar pelo excesso!

No entanto, vou sugerir as mais comuns, úteis e eficazes para possibilitar a compra e venda com segurança (tanto para o vendedor quanto para o comprador), vejamos:

i) Certidão de Cartório de Protestos – Essa certidão é de caráter pessoal (diz sobre a pessoa do vendedor ou do comprador), costuma ser onerosa (em São Paulo, por exemplo, é), pode ser obtida online, e tem a finalidade de saber se o vendedor ou o comprador estão com o nome protestado em decorrência de alguma dívida. Não é nada interessante comprar de quem está devendo, ainda mais se for uma dívida de natureza trabalhista, tributária ou alimentar (como p. ex. uma pensão alimentícia de filho);

ii) Certidão da Justiça Trabalhista (Justiça do Trabalho, TRT e TST) – As Certidões trabalhistas também dizem sobre a pessoa do vendedor ou do comprador, costumam ser gratuitas, podem ser extraídas online, e o objetivo é saber se tanto um como o outro responde por algum processo trabalhista, pois, essa pessoa pode estar condenada ou prestes a ser condenada na justiça trabalhista e está se desfazendo de seus bens para não pagar o valor da condenação. Isso é considerado FRAUDE e pode até desfazer a sua compra e venda caso o juiz assim considere - já pensou na dor de cabeça?!;

iii) Certidões da Justiça Federal – Mostram sobre a pessoa (vendedor/comprador) e servem para apontar se há algum processo (civil, criminal ou eleitoral/tributário) em trâmite contra o vendedor ou comprador. Este serviço é fornecido de forma gratuita e online;

iv) Certidões da Justiça Estadual – Explicando e exemplificando: em São Paulo, p. ex., no site do TJSP, é possível puxar certidões de natureza cível (incluindo a seara da família e de sucessões), criminal e tributária para saber se a pessoa do vendedor ou do comprador figuram como Réu em algum processo judicial. Dá para extrair pela via online e é totalmente gratuito. E a maioria dos Estados fornecem da mesma forma.

v) Certidões da Receita Federal – Essas certidões são importantíssimas e dizem sobre a pessoa do vendedor/comprador. Também são gratuitas e extraíveis online e apontam se o vendedor/comprador possuem ou não débitos de natureza tributária e se estão com o CPF em regular situação cadastral.

vi) Certidão Vintenária de Ônus Reais – Essa certidão tem por objeto a coisa, isto é, o imóvel propriamente dito (e não a pessoa do vendedor ou comprador). É, quiçá, a certidão mais importante sobre o terreno, apartamento, lote, laje ou casa que você está pretendendo comprar/vender, pois, como o próprio nome diz, tal certidão traz um histórico vintenário sobre o imóvel, trazendo apontamentos como: a) a quem pertenceu; b) quantas vezes foi vendido; c) se um dia foi dado em garantia (hipoteca, p. ex.); d) se foi desdobrado etc. Mas, a principal função é verificar se o imóvel está embaraçado (não quitado numa situação de alienação fiduciária, hipotecado etc.) ou desembaraçado, que é o ideal para quem vai comprar ou vender. Essa certidão deve ser obtida no Cartório de Imóveis correspondente à matrícula do imóvel e é onerosa.

vii) Certidões junto à Secretaria da Fazenda (do Município onde situa o imóvel) – Essas certidões também são extremamente relevantes e dizem sobre a coisa (e não sobre a pessoa do vendedor/comprador). O objetivo, aqui, é verificar se não há nenhuma pendência de algum tributo municipal sobre o imóvel. É aqui que é possível saber se o vendedor deixou o IPTU, TFA, TFLIF, TFE, TRSS ou ITBI em dia ou não! É nessa oportunidade que é possível obter a famosa CND (certidão negativa de débitos) do Imóvel e, de repente, verificar se o imóvel está isento de IPTU (o que é muito interessante para viabilizar a venda, afinal ninguém gosta de pagar imposto).

viii) Matrícula do Imóvel – Não tem a natureza de Certidão, mas é sugerível que o comprador faça a conferência para verificar se a metragem e as características do imóvel correspondem ao que foi anunciado pelo vendedor. Daí a importância de consultar alguém experiente no ramo de imóveis engenheiro, pedreiro/mestre de obras, empreiteiro, corretor regular, arquiteto ou advogado atuante no direito imobiliário.

DICA E CUIDADO! É muito comum anunciarem imóveis com direito à garagem em condomínio edilício, no entanto, a garagem não consta da matrícula do imóvel, de modo os moradores/condôminos estão apenas utilizando, ainda que há muito tempo e de forma organizada, uma área comum do prédio para estacionar veículos automotores. No entanto, com uma mudança de síndico ou de gestão do condomínio, a vaga de garagem pode acabar se tornando um salão de festas ou uma piscina. Se a garagem não constar da matrícula do imóvel, sinto muito, você não tem garagem!!!

3. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM LEILÃO

Aqui, a brincadeira é mais séria!!

Arrematar imóvel de leilão é algo que exige estudo, experiência e uma certa “calma”, pois, é uma relação jurídica que envolve riscos e responsabilidade.

Arrematar um imóvel e “se arrepender” são palavras rivais e, dependendo da situação, o arrematante pode ser enquadrado numa conduta criminosa, nos termos do art. 358, do CP:

Art. 358 - Impedir, perturbar ou fraudar arrematação judicial; afastar ou procurar afastar concorrente ou licitante, por meio de violência, grave ameaça, fraude ou oferecimento de vantagem:
Pena - detenção, de dois meses a um ano, ou multa, além da pena correspondente à violência.

O leilão de imóveis, basicamente, pode ocorrer pela via judicial ou extrajudicial.

O leilão judicial é aquele que ocorre em decorrência de um processo judicial (de uma ação) em andamento em que um dos envolvidos está perdendo o patrimônio, ou melhor, está tendo o patrimônio expropriado (pode ser o Autor, o Réu, um fiador, etc).

De outra banda, o leilão extrajudicial é aquele em que alguém ou uma empresa (o próprio Leiloeiro, uma imobiliária ou alguma instituição bancária/financeira) busca vender o imóvel por meio do famigerado sistema de compra e venda “QUEM DÁ MAIS”, de modo que quem der o melhor lance (se propor a pagar um valor maior, dentro do pregão do leilão) adquire o imóvel. É quase que uma competição pela compra.

A) Quando se trata de leilão extrajudicial, EM REGRA, o edital e a documentação do imóvel é mais completa, de sorte que o comprador/arrematante consegue ter mais elementos sobre o imóvel (matrícula e certidões).

O que exige mais cuidado é o leilão judicial. Vejamos:

B) Quando o leilão é judicial, o edital acaba sendo mais conciso e a documentação do imóvel nos sites dos leiloeiros também. Isto porque, ocorre muito de o imóvel ser levado a leilão judicial estando, ainda, ocupado. E nesse caso, beira o impossível que um corretor de imóvel ou engenheiro civil avalie o imóvel. Ora, quem, em sã consciência, sabendo que o próprio imóvel vai ser levado a leilão, vai ceder/abrir as portas para um avaliador analisar, ou para algum pretenso comprador avaliar a situação do imóvel?!

Casos como este, o imóvel é levado à praça com avaliações técnicas genéricas e por amostragem, com base em imóveis similares na região. E aí entrará o fator sorte ou azar...

Dessa forma, é justamente NESSE tipo de caso que o comprador tem que tomar muito cuidado – MUITO CUIDADO, MESMO.

A arrematação do imóvel de leilão judicial, em boa parte das vezes, é feita “às cegas”. Como disse, o imóvel está ocupado e não há uma avaliação feita com afinco ou rica em detalhes (sobre estrutura, hidráulica, elétrica etc). Pior ainda, é possível que o proprietário, o que está perdendo o imóvel, revolte-se com a situação ou por uma questão de insolvência, venha a depredar o imóvel (vandalizar ou deixar de prover manutenções) ou DEIXE DE PAGAR OS ENCARGOS DO IMÓVEL (IPTU ou despesas condominiais, por exemplo).

E, pasme ou não, essas obrigações são de natureza propter rem, isto é, elas acompanham a coisa. Então, se você arrematou, você terá que pagar o IPTU atrasado, o condomínio atrasado e por aí vai...

Você até poderá cobrar do antigo proprietário (do cara que “perdeu” o imóvel no leilão), no entanto, se a pessoa está no ponto de perder um imóvel, será que ela vai ter outra fonte para te indenizar?! Mais que isso, será que compensa essa “briga”?! Não é melhor arrematar da forma mais lisa possível?!

Por isso que arrematar imóvel de leilão requer estudo, experiência e calma!

Mas, se você está pensando em arrematar imóvel de leilão judicial, a minha dica é puxar – de forma exagerada, sim, pecando pelo excesso – as certidões que orientei no item 2 do presente artigo.

Em suma, o principal é verificar: i) se o proprietário (aquele que está perdendo o imóvel no leilão) não possui outras dívidas (trabalhista, de pensão alimentícia, ou tributária); ii) se não há débitos sobre o imóvel (despesas condominiais, IPTU, etc); iii) se não há outros embaraços pendente sobre a pessoa do proprietário (ações de natureza cível ou criminal) ou sobre o imóvel e; iv) se aquele imóvel realmente está sendo levado à leilão, pois, infelizmente, há páginas falsas e clonadas de leiloeiros, levando falsamente imóveis a leilões. Cuidado com os golpes, sempre! O ideal é arrematar de leiloeiros confiáveis e se certificar se, no processo, realmente o Juiz já determinou a expropriação do imóvel pela via do leilão.

No caso de “insegurança” ou “dúvidas” sobre a compra e venda, consulte um (a) Advogado (a) para concretizar uma venda ou compra ou arrematação de forma segura!

Espero ter colaborado de alguma forma e que você possa comprar seu imóvel com o máximo de segurança possível!

Um abraço!

Abaixo, alguns links para obtenção das certidões:


  • Sobre o autorDireito Civil, Família e Sucessões, Consumidor, Contratos e Leilões
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Detalhes da publicação
  • Tipo do documentoArtigo
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