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29 de Fevereiro de 2024

Contrato de locação de imóveis sob o prisma do código de defesa do consumidor

Uma breve análise doutrinária e jurisprudencial

há 9 anos

RESUMO: O presente trabalho tem como espoco principal analisar a a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nas relações de locação de imóveis particulares, o presente utilizou-se de fonte documental e doutrinária. O presente entende que o contrato de locação in espécie que não envolva terceiros facilitadores como imobiliárias e corretores não insurgem nas regras do Código de Defesa do Consumidor. Já quando temos relação de um terceiro mediando a locação, este sim incorre como analogicamente como fornecedor nos moldes do artigo 18 do CDC. Conclui-se que ainda há grande divergência a respeito do tema, mais é pacifico a aplicabilidade do CDC nas relações onde há imobiliárias ou corretores.

PALAVRAS CHAVE: Locação de Imóveis; Imobiliárias; Contrato de Locação; Código de Defesa do Consumidor

APRESENTAÇÃO.

O presente trabalho tem como escopo analisar a função primordial do contrato de locação no que se diz locação de imóveis tanto residenciais, doutrinados pela Lei do Inquilinato, versando a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nos mesmos.

Apresentando também, a diversas vertentes jurisprudenciais acerca do contrato de locação, e como também a função boa fé objetiva e subjetiva da função social do contrato de locação.

O embasamento principal deste trabalho é jurisprudência pátria uníssona, obstante que a doutrina diverge a respeito do tema, pois a Lei do Inquilinato tem seus efeitos bastante amplos necessitando de um suplemento legal do Código Civil que vem normatizar as regras contratuais.

A função social do contrato apresentada, traz uma forma contratual dotada de princípios inseridos nas relações dos particulares no advento da Constituição Federal de 1988, onde apregoou que o contrato deve obedecer a priori a dignidade da pessoa humana, sendo uma de suas funções primordiais a boa fé medianeira entre as partes.

DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO

A priori antes de adentrar no mérito do contrato de locação em espécie, faz-se necessário entender a função social do contrato na sociedade, pois nosso diploma Civil traz a liberdade de contratar desde que respeite às funções sociais do contrato. Nesse ínterim vejamos no diz Miguel Reale:

Não há razão alguma para se sustentar que o contrato deva atender tão somente aos interesses das partes que o estipulam, porque ele, por sua própria finalidade, exerce uma função social inerente ao poder negocial que é uma das fontes do direito, ao lado da legal, da jurisprudencial e da consuetudinária. O ato de contratar corresponde ao valor da livre iniciativa, erigida pela Constituição de 1988 a um dos fundamentos do Estado Democrático do Direito, logo no Inciso IV do Art. , de caráter manifestamente preambular. Assim sendo, é natural que se atribua ao contrato uma função social, a fim de que ele seja concluído em benefício dos contratantes sem conflito com o interesse público. Como uma das formas de constitucionalização do Direito Privado, temos o § 4º do Art. 173 da Constituição, que não admite negócio jurídico que implique abuso do poder econômico que vise à dominação dos mercados, à eliminação da concorrência e ao aumento arbitrário dos lucros. (REALE, [n. P], 2014)

Garantindo essa função social do contrato dentro da celeuma do direito privado, sendo assim uma das formas de constitucionalização do direito civil, pautado na liberdade contratual, visando observar que as clausulas abusivas se encontram somente nos contratos consumeiros, como disposto no enunciado 172 do CJF/STJ “ As cláusulas abusivas não ocorrem exclusivamente nas relações jurídicas de consumo".

A natureza jurídica dos contratos de locação e de arrendar, dar um bem ao uso de outro que deve ser restituído ao seu proprietário em tempo devido, em troca de um valor em pecúnia. Observa-se que a função principal do contrato de locação é o arrendamento da “coisa”. Para melhor ilustrar o contrato de locação em espécie, coleciono os dizeres Olivia Ricarte ([n. P], 2014):

No que tange à sua classificação, o contrato de locação é oneroso, na maior parte das vezes consensual, comutativo, de execução continuada (há continuidade de prestação até que se cesse o contrato – o aluguel); resulta-se a partir dessa caracterização um dos seus três principais pressupostos: a contratualidade, seguida da chamada “cessão temporária de uso e gozo” (onde há transferência de propriedade) e remuneração. Este último se materializa perante o aluguel, o salário e a soldada, conforme o contrato se tratar de locação de coisa, prestação de serviço ou empreitada, respectivamente.

Neste sentido podemos compreender a função social do contrato de locação como um cessão temporária mediante remuneração, devidamente acordado entre o locador, que é o legitimo proprietário do imóvel junto ao locatário que é aquele por cessão utilizará do bem mediante pagamento. (RICARTE, 2014)

Ao se pensar em contrato de locação, não podemos apenas nos ater em locação residencial, mais também locação comercial, como também de coisas moveis, mais o objetivo principal deste trabalho é o contrato de locação residencial.

INQUILINATO VERSUS CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

Vislumbrando a função social do contrato nosso legislador viu na necessidade de criar uma lei para regulamentar e fiscalizar a pratica da locação no Brasil, atribuindo direito e deveres tanto para o locador quanto para o locatário.

As múltiplas relações provindas de um único vinculo obrigacional, nesse sentido há um misto obrigacional também pautado na boa-fé medianeira das partes, conforme observa-se a seguir:

Como decorrência do princípio da boa-fé, a garantia elementar a resguardar o adquirente é que o próprio alienante não venha a turbar a posse e o uso manso e pacífico da coisa. A noção participa da compra e venda, mas fica também ressaltada em contratos como a locação, o comodato, a doação, etc. Essa obrigação é um prius presente em todos os contratos em que existe a transferência de uma coisa a outrem, definitiva ou temporariamente. (VENOSA, apud, FERREIRA, 2014)

O locatário se torna proprietário enquanto perdurar o contrato, podendo com garantia gozar do imóvel com animus definitivo tornando-o para fins jurídicos como um domicilio. Observando assim os princípios social do contrato de inquilinato.

Embora pareça se tratar de uma relação consumeirista, onde há um contrato de transferência de um bem para o uso de terceiro, tal disciplina segundo a jurisprudência não é doutrinada pelo Código de Defesa do Consumidor, uníssonas são as decisões no sentido de que aplica-se ao contrato de inquilinato às lei do Inquilinato cominado seus efeitos com o Código Civil que doutrina os contratos em geral (FAQUIM, 2013)

Vale-se ressaltar que mesmo por se tratar de um relação de contratual de bens, não pode se confundir com a relação de consumo regimentada pelo Código de Defesa do Consumidor, conforme entendimento do STJ:

AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA -

CONTRATO DE LOCAÇÃO - DECISÃO QUE NEGOU PROVIMENTO AO AGRAVO.

INCONFORMISMO DOS RÉUS.

1. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação, regido especificamente pela Lei n. 8.245/91. Precedentes

2. Agravo regimental desprovido.

.(AgRg no Ag 1347140 / PE AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2010/0158634-0, grifo nosso)

Neste sentido também entende os nossos Tribunais:

EMBARGOS À EXECUÇÃO - EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL - Contrato de locação de imóvel não residencial - Título líquido, certo e exigível - Processo instruído com documento hábil – Insuficiência de recursos financeiros não é razão o bastante para desobrigarem as embargantes - Cobrança de juros abusivos e prática de anatocismo, afastada - Ausência de planilha de cálculo que justificasse a cobrança de juros abusivos, nos termos do art. 739-A, § 5º do Código de Processo Civil - Inaplicável o Código de Defesa do Consumidor por não tratar de relação de consumo entre as partes, bem como considerando a existência de regramento específico pela Lei nº 8.245/911 que regula a matéria - Procedência dos embargos à execução - Recurso desprovido.(grifo nosso)

DA APLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NAS RELAÇÕES DE LOCAÇÃO

Insta ressaltar que não devemos confundir, a relação entre imobiliária com e locador ou locatário, pois essa esta sim esta sob a égide das relações consumeiristas, sendo abrangida pelos efeitos do CDC. Segundo Nunes (apud Jusefovicz, 2012).

A idéia de atividade é o que caracteriza o conceito de fornecedor. Atividade essa que pode ser rotineira ou eventual”. Adiante explica: “Logo, numa típica relação de locação de imóvel, na qual figuram duas pessoas, uma locadora e outra inquilina, mas não sendo a locadora, fornecedora pela qualificação do CDC, esse não tem aplicação”. Pois “somente poder-se-ia falar em fornecedor se o locador desenvolvesse atividade de locação de imóveis, isto é, se se pudesse caracterizar a locação como um serviço oferecido (como o faz, por exemplo, uma locadora de automóveis)”. Ou seja, “não se deve confundir a relação existente entre locador e locatário, com a relação existente entre as imobiliárias e o locador e/ou locatário. As imobiliárias, que regularmente intermedeiam relações de locação de imóveis, são típicas fornecedoras, prestadoras de serviços e, nas relações com elas estabelecidas, há incidência, dentre outras normas, das regras do CDC.

Neste sentido, observa-se as relações entre locador e locatário, onde há a figura de uma imobiliária, pois está caracteriza uma fornecedora de serviços de locação, desta forma sendo prestadora de serviços está regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Neste sentido o Superior Tribunal de Justiça já decidiu sobre o caso:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇO. DESTINAÇÃO FINAL ECONÔMICA. VULNERABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

1.O contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, em que convivem características de diversa modalidades contratuais típicas -corretagem, agenciamento, administração, mandato -, não se confundindo com um contrato de locação, nem necessariamente dele dependendo.

2. No cenário caracterizado pela presença da administradora na atividade de locação imobiliária se sobressaem pelo menos duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida entre o proprietário de um ou mais imovéis essa administradora, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação.

3. Na primeira, o dono do imóvel ocupa posição de destinatário final econômico daquela serventia, vale dizer, aquele que contrata o serviços de uma administradora de imóvel remunera expertise da contratada, o know how oferecido em benefício próprio, não se tratando propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem.

4. É relação autônoma que pode se opera com as mais diversa nuances num espaço de tempo totalmente aleatório, sem que sequer se tenha com objetivo alocação daquela edificação.

5. A atividade da imobiliária, que é normalmente desenvolvida com o escopo de propiciar um outro negócio jurídico, uma nova contração, envolvendo uma terceira pessoa física ou jurídica, pode também se resumir ao cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, imposto e emolumentos) ou apenas à conservação do bem, à sua manutenção e até mesmo, em caso extremos, ao simples exercício da pose, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono, tudo a evidenciar sua destinação final econômica em relação a o contratante.

6. Recurso especial não provido.

(RECURSO ESPECIAL Nº 509.304 -PR (203/034681-0)

RELATOR: MINSTRO RICARDO VILAS BÔAS CUEVA

RECORENTE: APOLAR IMÓVEIS LTDA

ADVOGADO: JOSE DO CARMO BADRO EOUTRO (S)

RECORIDO: JOSÉ RIVA SOBRINHO

ADVOGADO: ORIMAR CROCETI DE FREITAS EOUTRO (S) Julgado em 16 de maio de 2013

Ao observar a jurisprudência Pátria pode-se chegar a conclusão de que as imobiliárias exercem um papel de intermediárias, medianeiras no negócio jurídico, não sendo o sujeito final no contrato de locação, entende-se que a imobiliária tem o papel tão somente de intermediar o negócio entre o locador e o locatário, o contrato realizado por ambos juntos a imobiliária trata-se de uma relação de consumo, pois neste caso a mesma é uma fornecedora ou prestadora de serviços.

Neste sentido entende a doutrina que o contrato de locação, na relação pura do locador e do locatário sem a intervenção de um terceiro na relação por um único contrato, onde uma parte fornece o bem imóvel para uso de outra que por sua vez o remunera. (RIZZARDO, 2005)

Já em relação das imobiliárias, são pessoas físicas ou jurídicas que são remuneradas pelo locador, divulgam, agenciam ou intermediam o negócio a outra pessoa, realizando um prestação de serviços ou de qualquer dependência. (QUERESMA, 2014).

CONCLUSÃO

Os contratos de locação mesmo sendo definidos em especie pelo Código Civil tem um legislação extravagante que doutrina a questão locação de de imóveis, a Lei do inquilinato.

Mesmo com todo esse arcabouço legal, ainda apresenta-se forte lacunas no que se diz respeito a locação residencial, como o tema abordado neste, a incidência da relação de consumo na locação de imóvel residencial.

Ao estar em contato direito com locador temos uma relação normatizada tão somente pelo Código Civil, já quando temos um terceiro prestador de serviços do locador ou do locatário, entende-se a jurisprudência e a doutrina que se trata de uma relação de consumo quanto a esse terceiro.

O Código de Defesa do Consumidor, prevê a responsabilidade dos prestadores de serviços neste caso as imobiliárias em relação ao locador ou locatario, respondendo nos moldes do CDC.

Desta forma conclui-se, embora seja um tema de grande discussão, que o contrato de locação não tem incidencia do Código de Defesa do Consumidor, em regra, salvo quando tal negociação seja feita por meio de um terceiro.

REFERÊNCIAS

FAQUIM, Rodrigo César. O contrato de locação imobiliário residencial urbano sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3694, 12 ago. 2013. Disponível em:. Acesso em: 28 nov. 2014.

JUSEFOVICZ, Eliseu. Proteção contra cláusulas abusivas nos contratos civis e empresariais: Dissertação submetida à Universidade Federal de Santa Catarina para a obtenção do título de Mestre em Direito. Disponível em:. Acesso em: nov. 2014.

RIZZARDO. Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005, pág. 612

QUARESMA. Indira Ernesto da Silva. A taxa de corretagem e o Direito do Consumidor. Brasilia, 2014. Disponível em http://indiraquaresma.jusbrasil.com.br/artigos/141517373/a-taxa-de-corretagemeo-direito-do-consumi... Acesso em: nov. 2014

REALE. Miguel. Função social do contrato. Disponível em:http://www.miguelreale.com.br/artigos/funsoccont.htm Acesso em: nov.2014

RICARTE. Olivia. O contrato de locação em vista da lei do inquilinato. Disponível em: < http://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/2374/O-contrato-de-locacao-em-vista-da-lei-do-inquilinat...; Acesso em: nov. 2014

FERREIRA, Camila Farias; ROCHA, Fernanda de Castro da; OLIVEIRA, Lidiane Soares. Lei do inquilinato. In:Âmbito Jurídico, Rio Grande, XII, n. 66, jul 2009. Disponível em:. Acesso em nov 2014.

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