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16 de Julho de 2024

Contrato de locação e a vistoria de saída na entrega do imóvel

Publicado por Leidiane Santana
há 3 anos

O contrato de locação é o negócio jurídico pelo qual o locador, proprietário do bem, se obriga a ceder ao locatário, possuidor direto, o exercício do uso e gozo da coisa, mediante retribuição, denominada aluguel. Trata-se de contrato oneroso, com vantagens e sacrifícios recíprocos: o locador beneficia-se com o recebimento do preço pactuado, sacrificando o uso e gozo da coisa pelo período ajustada; o locatário, de seu turno, recebe o bem para o uso e gozo, mediante o pagamento do aluguel.

Acerca do tema, Scavone define a locação predial urbana como:

um contrato sinalagmático (bilateral) pelo qual o locador se obriga, no decurso de lapso temporal determinado ou indeterminado, mediante remuneração previamente acordada, paga pelo locatário, a fornecer-lhe o uso de imóvel residencial, não residencial ou comercial.

A matéria é regulada pela Lei n. 8.245/91, mais conhecida como Lei do Inquilinato, a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, incluindo uma série de obrigações para locador (art. 22) e para locatário (art. 23), sendo que ao locatário incumbe a obrigação de usar e de gozar o bem de forma regular, tratando-o com o mesmo cuidado como se fosse seu e, no término do contrato, cabe ao locatário restituir o bem ao locador no estado em que recebeu, ressalvada a deterioração do uso regular.

Nesse sentido é o disposto nos artigos 569 do Código Civil e art. 23 da Lei 8.245/91, que assim prescrevem:

“Art. 569. O locatário é obrigado:

I – a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

[...]

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

[...]

II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumidos, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina. Devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.

Contudo, a lei de locações é omissa quanto ao procedimento a ser adotado na devolução do imóvel pelo locatário, quando do término do contrato de locação, em especial, quanto à vistoria de saída, o que foi suprido pela prática do mercado imobiliário.

O procedimento de locação comumente apresenta três etapas: a pré-locação (escolha do imóvel, vistoria de entrada, laudo de vistoria e elaboração do contrato), o período de moradia e o pós-locação, e é de praxe no mercado imobiliário que seja realizada uma vistoria inicial, onde será constatada as condições em que o imóvel se encontra. Outrossim, ao final do contrato, é prudente que seja realizada nova vistoria, a fim de verificar as condições em que o locatário deixou o imóvel, especificamente se ocorreu a deterioração, e quais são as causas.

Anota-se, ainda, que para a efetiva validade da vistoria de saída, com atribuição de prova, é imprescindível a sua realização mediante a presença das partes envolvidas no contrato de locação (locador e locatário) a fim de constatar eventuais prejuízos causados pelo locatário. Registre-se que, a realização de vistoria de forma unilateral, ou seja, sem a presença do locatário não prevalece e não o obriga a efetuar o pagamento de eventual quantia pretendida para fins de reparo no imóvel (RECURSO ESPECIAL Nº 1.919.208 - MA (2018/0336534-4). A par dessas considerações, verifica-se que, a vistoria de saída é um procedimento de extrema importância e tem o condão de proteger locador e locatário de possíveis prejuízos.

Posta assim a questão, as normas que decorrem da Lei do Inquilinato são de ordem pública, ou seja, não valem as cláusulas contratuais que busquem afastar a aplicação das consequências por ela estabelecidas. A título exemplificativo: não valem as cláusulas que imponham ao inquilino a responsabilidade pelo desgaste normal do imóvel, por se tratar de obrigação imposta, pela Lei do Inquilinato, ao locador e, tampouco, pelo mesmo motivo, cláusula que obrigue o inquilino a obrigação de pagar despesas extraordinárias de condomínio, como reformas e acréscimos.

Referências:

Brasil, Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 20 de set. de 2021.

_____, Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 20 de set. 2021.

SCAVONE, Luiz Antônio Júnior. Direito Imobiliário: teoria e prática. 15. ed. - Rio de Janeiro: Forense, 2020.

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