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28 de Maio de 2024

Contrato de Locação e o Coronavírus

A pandemia e a dificuldade de pagamento

Publicado por Jessica Taveira
há 4 anos

 Antes de qualquer coisa precisamos contextualizar nosso momento atual, qual seja, a luta mundial contra um vírus chamado COVID-19, que acabou dando origem à uma pandemia.

 O problema é que tal situação tem gerado uma pausa total nos países afetados, com a suspensão de 90% dos serviços e a instituição da famosa quarentena. Acontece que, ao contrário do que gostaríamos, vários setores são atingidos com essa crise, entre eles o da locação.

 É claro que as medidas adotadas pelo poder público têm como principal função resguardar os interesses públicos, da coletividade em detrimento dos interesses pessoais. E, assim, como consequência lógica os contratos de locação sentem o impacto.

 A maior questão no momento é: o que fazer com os contratos vigentes diante dessa nova realidade nacional e mundial? Como cediço, os contratos de locação são realizadas através de acordo entre as partes. Sendo assim, sua aplicação conta com uma força vinculante grande entre os envolvidos, com a menor intervenção possível do poder público, de acordo com o previsto no artigo 421 do Código Civil.

 Em linhas gerais, o legislador, ao prever que situações extremas e inesperadas poderiam acontecer durante a vigência dos contratos, normatizou o que tecnicamente chamamos de teoria da imprevisão no artigo 478 do Código Civil. Nos termos desse artigo, estipula-se que em casos extremos e imprevisíveis - como o coronavírus - quando um contrato se torna oneroso demais para uma das partes, o mesmo pode ser resolvido.

 Ou seja, caso o momento que está sendo vivenciado afete a possibilidade de concretização e continuidade do contrato de locação por se tornar excessivamente oneroso para uma das partes ele pode ser finalizado.

 Mas, obviamente que finalizar um contrato de locação muitas vezes não é favorável nem ao locador, nem ao locatário. Dessa forma, existe a possibilidade de modificação do contrato por acordo entre as partes, visando sua continuidade, de acordo com o artigo 479 do Código Civil.

 É importante deixar claro que o pagamento do aluguel e encargos é a principal obrigação do locatário, expressamente prevista no artigo 23 da Lei de Locação. Portanto, o não pagamento dá ensejo à possível concessão de liminar para desocupação do imóvel.

 Entretanto, nas situações que estamos vivendo (fechamento de um estabelecimento comercial, falta de trabalho, ...) a prestação pecuniária se tornará inviável - diria até impossível - para o locatário.

 Mas, mesmo nessa pandemia, não se deve simplesmente suspender o pagamento do aluguel de forma unilateral pelo locatário sem antes conversar e tentar um acordo com o locador.

 Como mencionado, o Código Civil prevê duas opções, quais sejam: o fim do contrato ou a negociação no valor do aluguel.

 Nesse contexto, seria razoável que o locatário, antes de qualquer atitude extrema, procurasse o locador para viabilizar um acordo e, em caso de insucesso, requerer a resolução do contrato.

 Ainda pensando em situações mais conturbadas e pós fim da quarentena, caso não haja um acordo, poderá ser pleiteada a revisão dos valores de locação judicialmente.

 Necessário destacar que quaisquer medidas judiciais neste primeiro momento devem ser analisadas caso a caso e cuidadosamente pensadas, afinal, agora devemos buscar um esforço mútuo, com a solução feita através de acordos, porquanto todos se veem em um momento delicado.

  • Sobre o autorJéssica Taveira, te ensino a viver de imóveis
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2 Comentários

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Muito bom seu artigo, Dra, parabéns! continuar lendo

Bom dia, Cleusa.

Fico feliz que tenha gostado. Espero ter ajudado de alguma forma.

Bom feriado. continuar lendo