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18 de Junho de 2024

Contrato de Venda e Compra de Imóvel: um Guia para os Compradores e Vendedores.

Entendendo os Detalhes e Responsabilidades em Transações Imobiliárias

Publicado por Dr. Rodolfo Anselmo
há 7 meses

Resumo do artigo

O guia 'Contrato de Venda e Compra de Imóvel: um Guia para os Compradores e Vendedores' oferece uma visão abrangente das considerações essenciais para aqueles que estão envolvidos em transações imobiliárias. Explorando as cláusulas críticas dos contratos, responsabilidades e direitos do comprador e vendedor, o guia proporciona um entendimento claro das complexidades e obrigações inerentes a acordos de compra e venda de imóveis. Desde a identificação das partes e descrição detalhada do imóvel até as obrigações de pagamento, transferência de propriedade e questões legais, este guia oferece informações valiosas para garantir negociações bem-sucedidas e evitar conflitos futuros.

INTRODUÇÃO:

Bem sabemos que nossa vida civil está arreigada de negócios jurídicos, desde a compra de um pãozinho na padaria até os mais complexos contratos empresariais. Dentro desta complexidade negocial, deparamo-nos com um tipo de Contrato muito comum: o Contrato de Venda e Compra de Imóveis.

Seja a realização do sonho da casa própria, busca por aprimoramento no ofício de corretor, ou simplesmente curiosidade, essa espécie contratual é de suma importância, com seus próprios fundamentos e regras legais.

O contrato de venda e compra de imóvel é um instrumento legal que requer estrita conformidade com determinadas formalidades para garantir sua plena validade. A ausência de informações essenciais pode até mesmo levar à anulação desse acordo, portanto, é imperativo revisar minuciosamente todos os detalhes.

FUNDAMENTAÇÃO LEGAL:

Os contratos de venda e compra de imóveis são acordos legais que estabelecem os termos e condições da transferência de propriedade de um imóvel de um vendedor para um comprador. É por meio do contrato de compra e venda do imóvel que são especificados os termos da transação. Nele, são dispostos os valores, a identificação do bem e a forma de pagamento. No Brasil, a fundamentação legal para esses contratos é baseada em várias leis e regulamentações, sendo as principais as seguintes:

Código Civil (Lei nº 10.406/2002): O Código Civil estabelece as regras gerais para contratos no Brasil e, portanto, é a principal fonte de legislação que rege os contratos de compra e venda de imóveis. Ele aborda questões como capacidade das partes, objeto do contrato, preço, pagamento, entrega do imóvel, obrigações das partes, entre outros.

O artigo 481 do Código Civil estabelece que "Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se compromete a transferir a propriedade de um determinado bem, enquanto o outro se compromete a pagar um preço acordado em dinheiro."

Este contrato é de natureza obrigacional e implica que ambas as partes têm obrigações recíprocas a serem cumpridas. No entanto, a efetiva transferência da propriedade do imóvel está sujeita a um outro ato, conhecido como registro para imóveis (ou tradição, no caso de bens móveis).

O artigo 1.227 do Código Civil contém a seguinte disposição: "Os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por meio de atos entre vivos, só são adquiridos mediante o registro dos títulos correspondentes no Cartório de Registro de Imóveis."

Da mesma forma, o artigo 483 do Código Civil estabelece que "A compra e venda pode ter como objeto um bem atual ou futuro. Neste último caso, o contrato será sem efeito se o bem não vier a existir, a menos que as partes tivessem a intenção de celebrar um contrato aleatório."

Lei dos Registros Publicos (Lei nº 6.015/1973): Conforme aduzido pelo Código Civil, é necessário o registro do imóvel em cartório, portanto, esta lei regula o registro de imóveis e estabelece a necessidade de registro da escritura de compra e venda no cartório de registro de imóveis competente. O registro é essencial para que a transferência de propriedade seja efetiva e válida perante terceiros.

Leis Estaduais e Municipais: Em muitos casos, as leis estaduais e municipais podem estabelecer requisitos e procedimentos específicos para a compra e venda de imóveis, como impostos sobre a transação, taxas de registro e regulamentações urbanísticas. É importante analisar estas leis antes de proceder com negociações e assinatura de um contrato.

Legislação Tributária: A compra e venda de imóveis envolve questões tributárias, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que é um imposto municipal incidente sobre a transação. É importante deixar cristalino no contrato de quem será a responsabilidade pelos tributos da transação.

Leis Específicas: Dependendo do tipo de imóvel e da finalidade da transação, podem existir leis específicas que se aplicam. Por exemplo, imóveis rurais podem estar sujeitos à legislação agrária, e imóveis comerciais podem ter regulamentações específicas.

CLÁUSULAS INDISPENSÁVEIS:

A estruturação dos elementos contratuais em cláusulas é o formato predominante na elaboração de contratos de compra e venda de imóveis. Esse método permite uma organização mais eficaz das disposições contratuais, tornando mais simples a compreensão do contrato e facilitando a consulta a respeito dos termos, objeto da transação e partes envolvidas. Cada aspecto abordado no documento deve ser abrigado em uma de suas cláusulas correspondentes.

Embora estas cláusulas possam variar dependendo das circunstâncias específicas de cada negociação, geralmente algumas cláusulas são consideradas indispensáveis em contratos desse tipo. Atentemo-nos às seguintes cláusulas que consideramos obrigatórias:

1-) Identificação das partes: Inclua os nomes completos, endereços e números de identificação (como CPF ou CNPJ) do vendedor e do comprador. Esse aspecto jurídico é fundamental e não deve ser subestimado. Em muitos casos, as partes envolvidas podem ser numerosas ou apresentar particularidades relevantes. Portanto, é imprescindível que o documento contenha todos os detalhes relacionados à identificação das partes, especialmente aqueles relacionados à capacidade legal para a realização do negócio.

2-) Descrição detalhada do imóvel: Forneça uma descrição precisa do imóvel, incluindo sua localização, metragem, número de matrícula no Registro de Imóveis, número da inscrição municipal, entre outros detalhes relevantes.

A fim de garantir a segurança e clareza no processo de negociação de imóveis, é fundamental que ambas as partes contratantes tenham uma compreensão inequívoca do imóvel em questão. Além disso, é de extrema importância que todos os detalhes relevantes sejam minuciosamente especificados no contrato de compra e venda. Qualquer falta de informações, conflitos ou equívocos podem acarretar em complicações no momento da formalização da escritura pública e no registro do imóvel, resultando na invalidação do contrato.

Com a promulgação da Lei 13.786/18, os contratos de incorporação imobiliária passaram a requerer a inclusão de um quadro resumo que contenha todos os elementos essenciais do contrato, conforme estabelecido nos artigos 35-A da Lei 4.591/64 e 26-A da Lei 6.766/79. Essa medida visa aprimorar a transparência e a segurança nas transações imobiliárias, assegurando que todas as partes envolvidas tenham acesso às informações necessárias para uma negociação justa e eficaz.

3-) Preço e forma de pagamento: Especifique o preço de venda do imóvel e a forma como o pagamento será feito, incluindo detalhes sobre eventuais parcelas, sinal e prazo para pagamento.

O artigo 485 do Código Civil estabelece que a determinação do preço pode ser delegada a um terceiro, que os contratantes devem designar imediatamente ou se comprometer a nomear. No caso de recusa desse terceiro em aceitar a incumbência, o contrato ficará sem efeito, a menos que as partes concordem em nomear outra pessoa.

O conceito de preço abrange a integralidade do valor do imóvel em questão no contexto do negócio jurídico, sem incluir taxas ou comissões adicionais. Esse valor é o que será considerado no momento do registro do imóvel, e espera-se que as partes declarem honestamente o valor acordado. Qualquer tentativa de manipulação ou prática ilícita nesse contexto pode ser caracterizada como fraude.

O artigo 486 possibilita a fixação do preço com base na taxa de mercado ou em valores de bolsa, em um dia e local específicos. Da mesma forma, o artigo 487 subsequente acrescenta que as partes têm permissão para estabelecer o preço com base em índices ou parâmetros desde que esses sejam suscetíveis de determinação objetiva.

4-) Condições da propriedade: É fundamental declarar no contrato se o imóvel está livre de ônus, dívidas ou pendências judiciais que possam afetar a transferência da propriedade. Caso existam tais pendências, é importante detalhar como serão resolvidas.

5-) Obrigações oriundas do Imóvel: As obrigações propter rem são obrigações que decorrem da relação com uma coisa, especificamente de um imóvel. Essas obrigações estão diretamente ligadas à propriedade ou à posse do imóvel e são transmitidas juntamente com a transferência do imóvel para um novo proprietário. Em outras palavras, elas são "vinculadas à coisa" e não às partes envolvidas.

As obrigações propter rem são frequentemente associadas a encargos, como servidões e ônus reais, que afetam o imóvel e não podem ser facilmente desvinculados dele. Isso significa que, ao adquirir um imóvel, o novo proprietário também assume as obrigações propter rem relacionadas a ele, como a obrigação de permitir a passagem de terceiros pelo imóvel (servidão de passagem) ou de pagar taxas específicas associadas a ele. É importante e de boa-fé deixar transparente tais obrigações, de forma a evitar qualquer alegação posterior de insciência.

6-) Prazos: Estabelecer prazos é importante para determinar a data de assinatura do contrato, a data para pagamento do valor total e a data para a transferência da propriedade. O Código Civil permite que as partes ajustem livremente os prazos, desde que sejam razoáveis e acordados de comum acordo. A jurisprudência considera esses prazos como cláusulas essenciais do contrato, portanto, é imprescindível mencionarmos.

7-) Obrigações do Comprador e Vendedor: A cláusula de obrigações do comprador e vendedor é um elemento essencial em um contrato de compra e venda de imóvel, pois estabelece as responsabilidades e compromissos de ambas as partes envolvidas na transação. Essas obrigações são cruciais para garantir que a transação seja concluída de maneira eficaz e de acordo com os interesses de ambas as partes.

Considero este tipo de cláusula uma cláusula introdutória, pois todas as cláusulas presentes no contrato versam, particularmente, sobre a responsabilidade de cada um na transação, entretanto, já prever e deixar evidente tais obrigações, além de um ato de boa-fé, é uma precaução, de forma a evitar conflito de interpretações, omissões ou sentidos obscuros.

Dentre as obrigações do vendedor podemos citar a transferência, entrega do imóvel, documentação legal, quitantes e garantias. Já as obrigações do comprador envolvem o pagamento do preço acordado, registro e despesas, vistoria, aceitação e cumprimento de condições específicas.

8-) Cláusula de rescisão: É essencial estabelecer as condições nas quais o contrato pode ser rescindido por uma ou ambas as partes, bem como as implicações decorrentes dessa rescisão, como a restituição de sinal, a fim de salvaguardar os interesses de todas as partes envolvidas. De acordo com o artigo 475 do Código Civil, "a parte prejudicada pela falta de cumprimento pode requerer a rescisão do contrato, a menos que opte por exigir o seu cumprimento, cabendo, em ambos os casos, uma compensação por perdas e danos."

Quando o contrato não especifica de forma clara como ocorrerá a rescisão ou não aborda os procedimentos legais para resolver possíveis disputas decorrentes do contrato, a legislação determinará onde tais ações judiciais devem ser conduzidas, o que pode não ser a solução mais prática para ambas as partes.

Outro aspecto importante a ser previsto e incluído no contrato é a possibilidade de recorrer a meios extrajudiciais para a resolução de conflitos, como a arbitragem. A arbitragem é uma abordagem moderna que permite a solução de disputas de maneira mais eficiente, com menos desgaste e custos mais controlados. Portanto, considerar a inclusão de disposições sobre arbitragem pode ser benéfico para todas as partes envolvidas.

9-) Cláusula de Posse: A inclusão de uma cláusula que detalhe o momento e o processo de transferência da posse do imóvel do vendedor para o comprador é de suma importância para evitar disputas e assegurar uma transição tranquila. Os artigos 1.196 a 1.203 do Código Civil tratam dessa questão, abordando a transferência da posse.

Em situações em que a aquisição do imóvel ocorre de forma parcelada, é fundamental que as partes estipulem no contrato como essa transferência de posse ocorrerá. Nesse contexto, existem duas situações distintas, cada uma com suas implicações:

A entrega da posse pode se dar antes da quitação ou após a quitação. Se a posse for entregue antes da quitação, é essencial incluir uma cláusula no contrato que estipule que o comprador não poderá realizar alterações no imóvel até a quitação total, sujeito a pagamento de indenização. Isso visa proteger o vendedor no caso de inadimplência por parte do comprador ou desistência do negócio, evitando que o imóvel seja modificado sem compensação adequada.

Da mesma forma, se a posse só for concedida após a quitação, a cláusula deve especificar que o vendedor é responsável pelo imóvel até a entrega efetiva ao comprador e que ele também não pode efetuar alterações no imóvel sob pena de indenização. Essa disposição visa garantir que o imóvel seja entregue ao comprador nas condições acordadas, sem modificações não autorizadas que possam afetar a expectativa do comprador.

10-) Cláusula de Registro: No contrato, é fundamental definir quem será responsável por realizar o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis e estabelecer prazos para essa ação. O registro desempenha um papel crucial na concretização da transferência de propriedade, como preconiza o artigo 1.245 do Código Civil. Normalmente, as despesas associadas à transferência de imóveis recaem sobre o comprador, conforme o artigo 490 do Código Civil. No entanto, as partes têm a flexibilidade de acordar de maneira diferente, incluindo a possibilidade de o vendedor arcar com as despesas. Portanto, é imperativo incluir uma cláusula específica no contrato que esclareça quem será responsável pelo pagamento dessas despesas de transferência.

Essas despesas englobam os emolumentos no Tabelionato, onde a escritura pública será posteriormente lavrada, os emolumentos no Cartório de Registro de Imóveis relacionados a essa escritura e também as taxas e impostos, como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

11-) Garantias: Esta cláusula dispõe se o vendedor fornecerá garantias quanto à qualidade do imóvel, onde essas garantias devem ser discutidas no contrato. É importante esclarecer tais garantis antes mesmo do comprador deter a posse do imóvel, afim de informar o mesmo das reais condições o imóvel e daquilo que está sendo segurado e garantido pelo vendedor.

12-) Vistoria e aceitação do imóvel: Vinculada à cláusula de garantia, esta vem a definir se haverá uma vistoria prévia do imóvel antes da conclusão da venda e como eventuais problemas serão tratados, sendo fundamental para evitar litígios. A jurisprudência reconhece a importância da vistoria na identificação de eventuais problemas no imóvel e na proteção dos interesses das partes.

13-) Foro de eleição: a cláusula de foro de eleição de comarca é uma disposição na qual as partes concordam em eleger uma comarca específica para resolver quaisquer disputas ou litígios decorrentes do contrato. Em outras palavras, essa cláusula determina o local onde qualquer ação judicial relacionada ao contrato deve ser movida.

Essa cláusula é importante porque fornece clareza sobre a jurisdição competente para resolver disputas, evitando potenciais conflitos sobre a localização do tribunal. Normalmente, a escolha da comarca é feita com base na conveniência das partes envolvidas ou em considerações legais específicas.

A inclusão dessa cláusula em um contrato de compra e venda de imóvel ajuda a estabelecer a competência judicial de forma antecipada e pode ser benéfica para evitar litígios prolongados e custosos em caso de desacordo entre as partes.

14-) Disposições gerais: Incluir cláusulas que regulem questões como o foro competente em caso de litígio, comunicação entre as partes e outras disposições é importante para garantir a clareza e a previsão de situações que possam surgir no futuro. O Código Civil, nos artigos 421 a 435, abordam a autonomia da vontade das partes na elaboração de contratos, e a jurisprudência considera que as disposições gerais podem ser usadas para personalizar o contrato de acordo com as necessidades específicas das partes.

CONCLUSÃO:

Concluir sobre o tema dos contratos de compra e venda de imóveis é reiterar a importância de elaborar esses documentos de forma cuidadosa e detalhada, observando as cláusulas essenciais e as particularidades de cada transação. Os contratos de compra e venda de imóveis são instrumentos jurídicos que envolvem consideráveis valores e responsabilidades, e qualquer imprecisão ou falta de clareza pode levar a conflitos legais significativos.

Portanto, ao redigir um contrato de compra e venda de imóvel, é fundamental considerar as leis e regulamentos aplicáveis, bem como a jurisprudência pertinente. Além disso, a consulta a profissionais do direito, como advogados especializados em direito imobiliário, é aconselhável para garantir que o contrato esteja em conformidade com as leis vigentes e proteja adequadamente os interesses das partes envolvidas.

Uma elaboração cuidadosa do contrato, que inclui todas as cláusulas essenciais, identificação precisa das partes, descrição detalhada do imóvel, condições de pagamento, resolução de possíveis impasses e demais aspectos fundamentais, contribui para uma transação tranquila e para a segurança jurídica das partes. Portanto, ao lidar com contratos de compra e venda de imóveis, a atenção aos detalhes e o cumprimento estrito das normas legais são essenciais para evitar futuros litígios e garantir uma transação bem-sucedida e eficaz.

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