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23 de Julho de 2024

Da responsabilidade do locatário pelas adequações relacionadas à atividade comercial desenvolvida no imóvel locado

Publicado por Icaro Lancelotti
há 6 anos

As relações contratuais de locação envolvem diversas peculiaridades, em especial as relações de locação de imóvel para uso comercial (conhecido como "ponto comercial").  

Apesar de diversas peculiaridades existentes nessa modalidade contratual, a questão precípua do presente artigo é: a quem compete realizar as adequações relacionadas às atividades comerciais que serão desenvolvidas no imóvel?

A princípio, a Lei nº 8.245/91 (Lei de Locações), em seu art. 22, dispõe sobre as responsabilidades do locador para com o locatário e, entre tais obrigações, preceitua em seus incisos I e III:

Art. 22 - (...)
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
(...)
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

Outrossim, é preciso ter cautela. O texto legal nos faz crer que as conservações, manutenções e adequações do imóvel seriam de fato responsabilidades concernentes ao locador.

O art. 23 do mesmo diploma legal elenca em seus incisos I a XII as obrigações do locatário para com o locador/imóvel locado, mas, dentre todas as obrigações mencionadas, não há nenhuma menção expressa sobre a questão ora posta em discussão.

Dito isso, questiona-se: a quem competirá efetuar tais adequações?

Precipuamente, é preciso verificar quais adequações serão realizadas. Se as adequações e manutenções relacionarem-se à própria conservação do imóvel e não houver estipulação contratual em sentido contrário, não há discussão, competirá ao locador. E, em caso de autorização expressa desse, poderá o locatário efetuá-la, requerendo, posteriormente, a compensação correspondente.

Ocorre que, em se tratando de adequações relacionadas à própria atividade empresarial que ali é desenvolvida pelo locatário, competirá a ele, sob sua responsabilidade e custeio, realizar todas as obras e manutenções que viabilizem o desenvolvimento de sua atividade, tanto em face dos órgãos públicos de licenciamento e autorização, como eventuais responsabilidades contraídas, como, por exemplo, compromissos assumidos perante o Ministério Público - em regra, por Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) - para realizar obras de adequações de acordo com o código de postura municipal.

Nesse sentido, o Superior Tribunal Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.317.731-SP, de relatoria do Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, em 26/4/2016, decidiu:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. SÚMULA Nº 7/STJ. OBRIGAÇÕES DO LOCADOR. ART. 22, I, DA LEI Nº 8.245/1991. ENTREGA DO IMÓVEL EM ESTADO DE SERVIR AO USO A QUE SE DESTINA. ALCANCE DA NORMA.
1. Cinge-se a controvérsia a saber o alcance da obrigação do locador, prevista no art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991, sobretudo se lhe compete a regularização do bem junto aos órgãos públicos segundo a atividade econômica a ser explorada pelo locatário.
2. A destinação do imóvel para locação urbana pode ser para uso residencial (arts. 46 e 47 da Lei nº 8.245/1991), para temporada (arts. 48 a 50 da Lei nº 8.245/1991) ou para uso comercial (arts. 51 a 57 da Lei nº 8.245/1991).
3. A determinação legal de que é dever do locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina (art. 22, I, da Lei nº 8.245/1991) está ligada à modalidade de locação em si mesma considerada, se residencial, comercial ou para temporada.
4. Na hipótese de locação comercial, a obrigação do locador restringe-se, tão somente à higidez e à compatibilidade do imóvel ao uso comercial. Salvo disposição contratual em sentido contrário, o comando legal não impõe ao locador o encargo de adaptar o bem às peculiaridades da atividade a ser explorada, ou mesmo diligenciar junto aos órgãos públicos para obter alvará de funcionamento ou qualquer outra licença necessária ao desenvolvimento do negócio.
5. Os deveres anexos à boa-fé, especialmente os deveres de informação, cooperação, lealdade e probidade exigíveis das partes na execução dos contratos, contudo, impõem ao locador uma conduta colaborativa, no sentido de fornecer ao locatário os documentos e informações necessárias à implementação da atividade no imóvel objeto da locação.
5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido.

Conclui-se, portanto, que o alcance do art. 22, inc. I, da Lei de Locações não compreende as obras de adequação referentes à própria atividade do empreendimento, que deverão ser suportadas pelo próprio locatário, como ônus da própria atividade que desenvolve.

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2 Comentários

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Excelente artigo. continuar lendo

Elaine Sobral Hormann
3 meses atrás

Quando o locador tem um imovel residencial e o inquilino quer alugar para exercer uma atividade comercial e o proprietário ja tem o habite-se residencial , mas o inquilino vai fazer uma atividade comercial, quem e responsavel pela regularizacao do habite-se residencial para conercial, o inquilino ou o proprietário? continuar lendo