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29 de Fevereiro de 2024

Discussões doutrinárias sobre o contrato de locação de imóveis

Publicado por Perfil Removido
há 5 anos

1 INTRODUÇÃO

Para além do direito público e das relações entre o Estado e os indivíduos, muito provavelmente o direito civil é o que está mais próximo das relações interpessoais; seja porque trata de direito privado, instância de prevalência dos interesses mais íntimos do cidadão, seja porque a partir dele se resolvam todas as necessidades primeiras de expressão da vontade.

Ora, o homem comum se interessa pelo que é palpável, e com certeza não existe outra forma mais adequada de ver concretizar os interesses pessoais deste homem com os demais da sociedade do que o trato, ou, da forma escrita como exigida pela ciência jurídica, o contrato.

GOMES (2008), relembrando a tradição deixada pelos pandectistas, bem define em seu tratado a natureza destes tratos escritos como negócio jurídico; regulado, portanto, pelo direito, mas não qualquer negócio, mas sim aquele formado pela presença de pelo menos duas partes, ou seja, é um negócio exigidamente bilateral ou plurilateral, feito para o homem em sociedade

Ao longo deste trabalho tratar-se-á dos contratos de locação, mais especificamente da locação de imóveis, reservando também uma parte para as inovações introduzidas pela Lei nº 12.112/09 ao Estatuto do Inquilino.

Para tanto, partir-se-á de doutrina clássica pré-escolhida, a saber DINIZ (2007), GOMES (2008) e VENOSA (2008), para destrinchar bem o conceito de contrato de locação, além, é claro, de sempre retornar à letra da lei, já que é principalmente a partir dela que se teoriza dentro da disciplina legal.

Ao final do trabalho, pretende-se ter explicitado as características gerais deste tipo de contrato e algumas regras e procedimentos aplicados ao contrato de locação de imóvel urbano. Neste intuito, tentar-se-á organizar os tópicos da melhor forma possível, estreando pelos aspectos mais globais aplicados a todo tipo de locação até chegar à locação de imóvel urbano propriamente dito, fim último da Lei do Inquilinato.

2 CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Antes de tudo, é preciso delimitar sobre o que se está estudando. DINIZ (2007, p. 254) apresenta pedagógico conceito do grande legislador brasileiro Clóvis Beviláqua do contrato de locação como sendo “o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e o gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma obra determinada”.

Perceba, pois, que existem três espécies de contratos de locação: a locação de coisas infungíveis, de serviços e de obras ou empreitadas. Aqui será estudado apenas a primeira delas, mais especificamente a coisa infungível imóvel.

2.1 Características gerais dos contratos de locação

Importante notar que as características a seguir elencadas a partir da leitura de Maria Helena Diniz (2007) são também compartilhadas pelas outras modalidades de locação. São elas:

  1. Cessão temporária do uso e gozo da coisa, sem transferência de sua propriedade;
  2. Remuneração, chamada de aluguel;
  3. Contratualidade, pois tem natureza contratual, constituído então contrato bilateral (tanto o locador como o locatário se obrigam reciprocamente), oneroso (cada contraente busca obter para si determinada vantagem havendo propósito especulativo), comutativo (as mútuas vantagens são equivalentes e conhecidas desde a celebração do ato negocial) com poucas exceções (na locação comercial, para a renovação compulsória se exige contrato por escrito pelo prazo de cinco anos; no caso de imóveis pertencentes a menores sob tutela somente poderão pelo tutor mediante preço conveniente; e na locação de imóveis da União, dependerá de concorrência pelo maior preço) e de execução continuada (sobrevive com a persistência da obrigação, apesar de ocorrerem soluções periódicas até que pelo decurso de tempo cesse o contrato); e
  4. Presença de partes intervenientes, ou seja, existir locador, de um dos lados, e locatário, do outro.

2.2 Elementos essenciais da locação de imóveis

Da conceituação antes dada ao contrato de locação de imóveis, pode-se depurar alguns elementos tidos como essenciais para DINIZ (2007), quais sejam:

  1. Consentimento válido, que seria “a manifestação recíproca do acordo completo dos contratos com o intuito de obrigar-se cada um a uma certa prestação com relação ao outro” (p. 257). Essas prestações seriam o primeiro de ceder o uso e o gozo do imóvel e o segundo de pagar o aluguel daquele uso e gozo temporariamente obtidos. Assentir significa também a possibilidade de anulação caso seja verificado algum dos vícios do consentimento (erro, dolo, lesão, estado de perigo e coação) ou algum dos vícios sociais (simulação e fraude contra credores).
  2. Capacidade dos contraentes, que também é condição sine qua non e permite avaliar a validade do consentimento dado por eles, uma vez que a intenção deliberada de contratar requer que o contratante tenha consciência do seu ato e que o pratique livre e espontaneamente. É por isso que certas pessoas terão que comprovar elementos diferenciados: o locador casado precisará de autorização do cônjuge em caso de locação de prédio urbano por período igual ou superior a 10 anos; tutor e curador só poderão dar em arrendamento imóveis de menor sob sua guarda se por preço conveniente, o locador só pode ceder o uso e o gozo de imóveis que possam juridicamente ceder; o posseiro não poderá locar sua posse; e os absoluta e relativamente incapazes só poderão alugar se representados ou assistidos por seus representantes legais.
  3. Cessão de imóveis (todo ou parte) que sejam suscetíveis de gozo juridicamente (lícito, sob pena de nulidade) e dados por quem possua título bastante para fazê-lo (proprietário, mandatário, enfiteuta, usufrutuário, inventariante, etc). Imóveis inalienáveis podem ser locados.
  4. Remuneração, isto é, aluguel que o locatário paga periodicamente pelo uso da coisa, em regra, dinheiro, embora possa ser solvida mediante entrega de frutos e produtos. O aluguel deve ser certo, determinado ou determinável, sério (se irrisório, será comodato dissimulado), estipulado livremente e passível de reajuste.
  5. Lapso de tempo determinado ou não. Apesar da perpetuidade ser incompatível com sua natureza, o contrato de locação não possui qualquer limite de prazo locativo, com exceção de imóveis públicos cuja locação não pode ultrapassar 20 anos. O contrato pode inclusive ser feito sem estipulação de prazo, o qual dependerá de aviso prévio de 30 dias para despejo. Se, durante a locação, o imóvel for alienado, só se rescindirá o contrato nos casos previstos em lei ou se previamente assim tiver sido convencionado. Com a morte do locador, transferir-se-á aos aos herdeiros a locação desde que residentes no prédio e, em caso de extinção da sociedade conjugal, a locação continua com o outro cônjuge/companheiro desde que continue residindo no local.
  6. Forma livre. Para ser válido, o contrato de locação não precisa ser escrito, a não ser no caso de contrato de imóveis destinados ao comércio em que se deseja renovar e em outros que se deseje fazer a cessão da locação, sublocação ou empréstimo; nestes casos, necessita-se da assinatura de pelo menos duas testemunhas.

2.3 Direitos e obrigações do locador

Claro, que para haver uma justa pactuação entre locador e locatário, necessita-se de regras mínimas, que são legalmente definidas, como aponta DINIZ (2007).

Segundo ela, são direitos do locador: receber o pagamento do aluguel (os bens móveis do inquilino ficam sob penhor legal), cobrar antecipadamente o aluguel (desde que não garantida por caução ou não seja imóvel de temporada), exigir do locatário garantia (caução em dinheiro, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento), mover ação de despejo, reaver o imóvel após o vencimento da locação, autorizar por escrito a cessão de locação, sublocação e empréstimo do prédio e pedir a revisão judicial do aluguel e ser comunicado em caso de sub-rogação na locação (casos previstos em lei).

Ainda de acordo com sua doutrina, são, por outro lado, obrigações do locador: entregar ao locatário a coisa alugada em estado de servir ao gozo a que se destina, manter o bem nesse estado por todo o tempo da locação (salvo convenção em contrário), responder pelos defeitos ou vícios ocultos do imóvel, garantir o uso pacífico do em locado durante o prazo do contrato, pagar os impostos, prêmios de seguro contra incêndio, taxas e quaisquer despesas ordinárias ou extraordinárias (permite convenção diversa), fornecer o recibo do aluguel, indenizar as benfeitorias úteis ou necessárias feitas pelo locatário (direito de retenção do imóvel pelo locatário até o recebimento desta), dar preferência ao locatário na venda do prédio e não exigir quantia além do aluguel que não foi contratada.

2.4 Direitos e obrigações do locatário

Utilizando a obra de Maria Helena Diniz (2007) depreende-se como direitos do locatário: exigir do locador a entrega da coisa, o recibo do aluguel, a manutenção do status quo do imóvel, a garantia do uso pacífico do bem e a responsabilidade pelos vícios ocultos; pedir do locador relação escrita do estado do imóvel quando da sua entrega; reter o prédio alugado em caso de não recebimento de indenizações e ouros valores devidos; ter preferência para a aquisição em caso de venda, purgar a mora no prazo de contestação da ação de despejo (salvo se já tiver usado do benefício por duas vezes nos doe meses anteriores à ação); ser despejado mediante denúncia vazia ou cheia (com ou sem apresentação de justificativa); sublocar, eder ou emprestar em caso de consentimento prévio e expresso; alegar impenhorabilidade dos bens móveis quitados que guarneçam o imóvel locado e sejam de sua propriedade.

O locatário, também segundo a civilista, também possui deveres, que são: servir-se da coisa locada exclusivamente para o uso convencionado ou presumido, tratar do imóvel como se fosse seu, pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, levar ao conhecimento do locador os danos e turbações de terceiros fundados em direito, restituir o imóvel no estado que recebeu quando do fim do contrato, pagar os encargos de limpeza e demais despesas ordinárias prediais (água e luz) e de condomínio, fazer reparações locativas (como consertar goteiras posteriores), consentir nos reparos urgentes que o prédio necessitar, dar caução ou outro meio de garantia, pedir prévio consentimento para sublocar, ceder ou emprestar e responder pelos danos causados fora do caso fortuito ou força maior.

2.5 Transferência do contrato de locação inter vivos

São duas as formas de transferir o contrato de locação de imóvel entre duas pessoas vivas: a cessão e a sublocação. GOMES (2008) informa que o contrato de locação pode ser cedido transferindo todos os direitos e obrigações ao cessionário, desde que autorizado previamente pelo locador e informado a ele. Sua doutrina difere a cessão da sublocação a partir da libertação do locatário que esta última não comporta, uma vez que o locatário nesta circunstância continua responsável pela conservação do imóvel e pagamento do aluguel.

Aqui não se esqueceu do empréstimo; mas nessa hipótese, não há transferência do contrato, e por isso não cessam as responsabilidades do locatário com o locador.

Orlando Gomes (2008) esclarece que na sublocação, o locatário transfere a terceiro a utilidade da locação, mas sem se fazer substituir em sua posição contratual e, pois, não se estabelece nenhum vínculo direto entre sublocatário e locador. Subsiste, entretanto, a regra geral que se extinta a locação (e, portanto, a sublocação), mas o sublocatário continua no prédio, deverá desocupá-lo em noventa dias.

2.6 Caso de morte do locatário

É Maria Helena Diniz (2007) quem enfrenta esse problema e diz, caso o locatário morra, possuem o direito de continuar no prédio se ainda houver interesse o cônjuge ou companheiro do inquilino e seus herdeiros, o seu espólio ou, em se tratando de comércio, o seu sucessor.

3 AS INOVAÇÕES DA LEI Nº 12.112, DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009

A partir de uma análise da literalidade da lei que atualiza a Lei do Inquilinato, torna-se necessário pontuar algumas mudanças trazidas por ela, pelo menos as mais importantes, o que se pretende elencar por pontos.

  1. O locatário poderá devolver o imóvel antes do fim do contrato, desde que pague a multa pactuada, observado o período cumprido, ou outra judicialmente estipulada.
  2. O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades em caso de sub-rogação do contrato pela separação do locatário.
  3. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação.
  4. O locador pode exigir novo fiador em caso de ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do antigo ou prorrogação da locação por prazo indeterminado.

Também se observa algumas alterações em três ações importantes: a ação de despejo (que também terá espaço especial para tratar de suas generalidades), a ação revisional e a ação renovatória.

A partir dessa lei, nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis; o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado; efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 dias, não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada.

Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação. Além disso, altera-se a lei para dar maior ênfase à conciliação em que, não sendo esta possível, aí sim o juiz determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento.

Já nas ações renovatórias iniciadas pelo locatário, a inovação é que o juiz agora determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, se houver esse pedido na contestação do locador.

4 DISPOSIÇÕES COMPLEMENTARES

Não seria razoável encerrar o trabalho sem antes proceder com algumas observações doutrinárias, principalmente estas deste capítulo que podem ser encontradas em VENOSA (2008).

4.1 Denúncia vazia ou imotivada

As locações por escrito com prazo igual ou superior a trinta meses terá resolução por meio da finalização do prazo estipulado. Se, porém, o locatário continuar na posse do imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, considerar-se-á renovado contrato por prazo indeterminado. Poderá, então, o locador a qualquer tempo reaver o imóvel sem apresentar os motivos para tanto, desde que notifique previamente o inquilino no prazo de trinta dias, a partir dos quais pode ser acionado o Judiciário para promover o despejo em mais trinta dias.

4.2 Hipóteses de desfazimento da locação (Art. 47 da Lei do Inquilinato)

O contrato de locação poderá ser desfeito, ensejando o despejo, por mútuo acordo ou distrato, em decorrência da prática de infração legal ou contratual, pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos e para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

4.3 Locação para temporada

A locação para temporada é, segundo definição legal (apud VENOSA, 2008, p. 135) “aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.

Por suas especificações especiais, é exigido sempre a forma escrita ou pelo menos existir início de prova escrita, como um recibo que mencione a natureza da locação.

Devem constar do contrato o rol de móveis e utensílios do imóvel cedido e a finalidade da locação.

Esse tipo de locação permite que o aluguel e os encargos sejam recebidos antecipadamente, justamente por se tratar de contrato de curta duração, e podem ser exigidas qualquer uma das formas de garantia previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato (fiança, caução real ou seguro de fiança), desde que não ultrapasse a escolha de apenas uma delas.

4.4 Rescisão do contrato de locação de hospitais, estabelecimentos de saúde e de ensino

O Estatuto do Inquilino estabelece condições especiais para a rescisão do contrato de locação de imóveis utilizados para abrigar hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público e templos religiosos.

Nestes casos, o contrato poderá ser rescindido somente por mútuo acordo e se o proprietário ou assemelhado pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% da área útil.

Essas disposições servem para proteger a permanência desses estabelecimentos que desempenham tão importante papel de assistência e educação.

4.5 Locação destinadas a titulares de pessoa jurídica em razão do exercício da função

É considerado pela lei como não residencial a locação feita à pessoa jurídica, destinando-se o imóvel para o uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. A locação de prédios para essas pessoas em virtude de seus cargos ainda que em nome próprio (de pessoa natural) seguirá as regras da locação para fins comerciais, o que antes tentava se burlar por meio do artifício da sublocação.

5 AÇÃO DE DESPEJO

Orlando Gomes (2008) anota algumas informações gerais, mas importantes, sobre uma das ações mais comuns quando se trata do contrato de locação de imóveis, que é o despejo.

“Despejar é, em velha definição, lançar fora o alugador.” (p. 349). O despejo se instrumentaliza através de ação judicial, assemelhando-se muito com a imissão de posse, uma vez que a eficácia executiva é contemporânea à sentença.

É o procedimento pelo qual se processa a rescisão do contrato ou a retomada do imóvel quando o locatário o não restitui ao cessar a locação ou quando infringe cláusula contratual ou prescrição legal.

A sentença, claro, resolve o contrato, mas a finalidade última do despejo é, na verdade, a desocupação do imóvel, ainda que forçada.

Importante destacar que a legitimidade ativa para esse tipo de ação é da pessoa que alugou o imóvel, seja seu proprietário ou representante; já a legitimidade passiva abrange qualquer um que esteja ocupando o imóvel (locatário, sublocatário ou cessionário).

O despejo em si consiste na retirada das coisas do locatário e sua remoção para o depósito público, mas não se realiza se o locatário estiver gravemente enfermo ou se a sentença houver reconhecido o jus retentionis (direito de retenção por dívida do locado) por benfeitorias, neste caso até que o locatário seja indenizado.

Importante lembrar que, caso seja utilizada a alegação de despejo para uso do imóvel para fim previsto em lei, esta alegação precisa ser sincera. Caso contrário, sujeita-se o retomante a pagar ao ex-locatário a multa que for arbitrada pelo juiz até o limite de vinte e quatro meses de aluguel.

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Exauriu-se, por fim, ao menos as generalidades envolvidas com o conceito de locação de imóveis, ao passo que se buscou ao máximo focalizar os aspectos que envolvam as necessidades contratuais. As observações elencadas durante todo o trabalho, apesar de inundadas de construção doutrinária, conseguiram o mais possível relembrar as normas legais, principalmente a Lei 8.245/91, mencionada por vezes como lei ou estatuto do inquilino ou do inquilinato.

Como pontuações finais, torna-se importante pincelar alguns pormenores que podem ser necessários na seara da prática contratual de imóveis para fins comerciais ou industriais.

É Orlando Gomes (2008) em sua obra exclusiva sobre contratos quem escolhe abordar o tema. Ele elenca alguns direitos que os comerciantes possuem em diferenciação às pessoas naturais, como, por exemplo, a preferência de renovação para proteção do local comercial, ou, em suas palavras:

Locatário que exerça atividade mercantil ou industrial, explorando pelo menos há três anos o mesmo ramo de comércio ou indústria e tendo contratado a locação pelo prazo mínimo de cinco anos, tem direito a renovar, pelo mesmo prazo, o contrato, sem que a renovação, decretada por sentença judicial, possa ser obstada pelo locador. (p. 53).

Esta diferenciação especial visa tutelar o que o autor chama de fundo de comércio. O pedido judicial nesse sentido carece de provas enunciadas pela legislação específica e deve partir de um pedido sincero, cabendo ao locador provar a insinceridade.

Essas e outras disposições características da dinâmica forense da pactuação necessitam de atenção redobrada do profissional e surgem quase sempre dos costumes e jurisprudência que devem acompanhar a própria dinamicidade das relações sociais.

Por isto mesmo e neste ponto se encerra o trabalho, é que a seara do direito privado é tão atraente para os que se interessam pelos negócios, uma vez que é a dentro destes ramos do direito que se desenvolvem as mais genuínas expressões de vontade pessoal.

REFRÊNCIAS

BRASIL. Presidência da República. Lei nº 12.112, de 9 de dezembro de 2009. Subchefia para Assuntos Jurídicos, Brasília, DF, 24 abr. 2019. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 24 abr. 2019.

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teorias das obrigações contratuais e extracontratuais. 23. ed., ver. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007.

GOMES, Orando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2008.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2008.

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