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21 de Maio de 2024

É possível adquirir um imóvel por usucapião ordinária tendo apenas o contrato do bem (compromisso de compra e venda)?

Publicado por Marcos Ariel
ano passado

A usucapião é uma das formas de aquisição de propriedade móvel ou imóvel, prevista entre os artigos 1.238 e 1.244 do Código Civil. A pessoa interessada pode ajuizar ação na justiça para ver reconhecido seu direito, se cumprir os requisitos legais.

A usucapião ordinária, de acordo com o artigo 1.242 do Código Civil pode ser reconhecida quando alguém possuir um bem por dez anos, se tiver justo título e boa-fé, e tenha permanecido na posse de maneira contínua em todo o período, caso ninguém tenha questionado sua posse. A usucapião, na maioria das vezes se refere a bens imóveis.

Quanto ao justo título, este costuma ser um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda (conhecido popularmente como contrato de gaveta), sendo um negócio jurídico firmado entre as partes, mas que não foi levado a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.

A ausência do registro da venda no cartório competente é um vício na formação do negócio jurídico, que pode ser sanado justamente pelo decurso do tempo, nas hipóteses previstas em lei para a ocorrência da usucapião. Esta visa regularizar situações de fato, para que estejam em conformidade com a lei.

Uma vez que o possuidor tenha adquirido o bem por meio de tal contrato e não tenha efetuado o registro da compra no cartório competente, este tem direito à aquisição do bem pela usucapião.

O entendimento adotado pelo STJ no julgamento do REsp nº 1.584.447 – MS é de que a ausência de registro do contrato de compra e venda é o que justifica o instituto jurídico da usucapião, já que, se fosse feito o registro, tal ato já teria o efeito de transferir a propriedade, por interpretação do artigo 1.245 do Código Civil:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Eis o acórdão:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. IMÓVEL RURAL. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. JUSTO TÍTULO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REGISTRO. DESNECESSIDADE. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. INTERRUPÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BOLETIM DE OCORRÊNCIA. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TERCEIRO. CITAÇÃO. FRUSTRADA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A falta de registro de compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título como requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária. 3. A interrupção do prazo da prescrição aquisitiva somente é possível na hipótese em que o proprietário do imóvel usucapiendo consegue reaver a posse para si. Precedentes. 4. A mera lavratura de boletim de ocorrência, por iniciativa de quem se declara proprietário de imóvel litigioso, não é capaz de, por si só, interromper a prescrição aquisitiva. 5. Recurso especial provido. ( REsp n. 1.584.447/MS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/3/2021, DJe de 12/3/2021) (grifos meus).

A exigência do registro do título causaria a desnecessidade da utilização da usucapião. A lei busca regularizar situações de fato constituídas há muito tempo, no que se refere à posse do bem.

O possuidor que preenche os requisitos do artigo 1.242 do Código Civil tem direto ao reconhecimento de sua propriedade, de forma que seu direito prevalece sobre o daquele que detém o registro do bem.

Entendimento semelhante foi adotado pelo STJ, na súmula 239:

SÚMULA N. 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Se a adjudicação compulsória de um imóvel pode ser concedida sem o registro da compra no cartório competente, da mesma forma a usucapião pode ser pleiteada pela parte interessada.

Por Marcos Ariel da Silva, advogado, OAB/SP nº 460.617.

Se precisar de orientação jurídica, entre em contato pelo Instagram @adv.marcos.ariel.

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Nobre colega, há um entendimento do Professor Silvio Venosa predominando em tribunais da região sul, basicamente Rio Grande do Sul e Santa Catarina (inclusive em segunda instância), em que quando há contrato de compra e venda como objeto da usucapião, não caberá a utilização deste instrumento para se buscar o registro do imóvel pelas vias ORIGINÁRIAS. Tenho acompanhado juristas de renome nacional e pouco se tem falado desta objeção que está sendo praticada por estes tribunais, há casos em que o cidadão busca registrar o imóvel após vinte anos desta compra não registrada, e os tribunais citados estão indeferindo tais pedidos. continuar lendo