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25 de Maio de 2024

Entenda agora as etapas da venda com financiamento imobiliário

Vendedor, saiba quando receberá o pagamento feito pelo banco e faça bons contratos

há 3 anos

O financiamento imobiliário se tornou mais acessível nos últimos anos, mas muitos vendedores ainda têm dúvidas sobre como ele funciona e principalmente quando receberão o dinheiro. E é para esclarecer essa dúvida que preparei este artigo.

Há um consenso no mercado de que imóveis regularizados e que podem ser financiados são mais fáceis de vender, pois mais pessoas terão condições de comprá-lo.

No entanto, essa modalidade de crédito traz diversas burocracias, já que o imóvel servirá de garantia para o banco. Em outras palavras, não basta o comprador chegar até o vendedor e assinar o contrato, há uma série de etapas até que tudo seja concluído.

E é aí que surge a maior dúvida em meio aos vendedores: quando vou receber o pagamento do banco?

A resposta é: depende. Na maioria dos casos, pode levar entre 60 e 90 dias.

Mas não basta colocar no contrato que o valor será pago “em até 60 dias” ao vendedor, pois isso dependerá exclusivamente do banco.

Por isso é importantíssimo que o vendedor saiba quais são e como funcionam cada uma das etapas de uma venda com financiamento imobiliário, para que não haja dúvidas no momento de firmar o negócio e colocar as regras no contrato.

Antes de prosseguir, quero dizer que este artigo foi feito para venda de imóveis prontos. O financiamento de imóveis na planta possui particularidades que falarei em outro artigo.

O que é o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma espécie de empréstimo com regras e condições específicas, no qual a instituição financeira coloca como garantia o próprio imóvel que está sendo comprado.

Outro forma de chamá-lo é Alienação Fiduciária, e esse nome carrega o real funcionamento desse empréstimo.

Em outras palavras, o banco não só empresta dinheiro, como ele próprio se torna proprietário do imóvel após o registro.

Calma, você não entendeu errado: para garantir ao máximo que os bancos não sofram calotes, a lei diz que nesse tipo de negócio a instituição financeira se torna proprietária do imóvel junto com o comprador.

É que o chamamos de propriedade “resolúvel”, pois o comprador só se tornará o legítimo e único proprietário do imóvel após a quitação do empréstimo e dar baixa no registro no cartório.

Essa situação excepcional é o que facilita o acesso ao crédito com juros mais baixos, mas trazem riscos tanto ao comprador quanto ao vendedor, o que vamos tratar em um tópico mais à frente.

Etapas da venda com financiamento imobiliário

Agora que você já sabe o que é um financiamento imobiliário, podemos explicar como funciona cada uma das suas etapas até que o dinheiro chegue nas mãos do vendedor.

Como falei mais acima, a lei não determina um prazo para cada etapa, e aqui vocês entenderão o motivo de tanta demora para que o vendedor receba o pagamento.

1. Pré-aprovação do financiamento;

Antes mesmo de procurar um imóvel, o comprador geralmente verifica com os bancos em que já possui relacionamento se possui crédito suficiente para contratar um financiamento.

Após feita a simulação, o banco entrega uma proposta ao consumidor que tem validade de geralmente 30 dias, mas ainda não é o financiamento.

Em outras palavras, quando o comprador chega até o vendedor, ele ainda não sabe se terá o empréstimo aprovado, mas saberá se terá condições de pagá-lo.

2. Negociar o contrato de promessa de compra e venda;

Após o comprador analisar o imóvel, as partes devem negociar como será estabelecido o contrato de promessa de compra e venda.

É aqui que o vendedor indica o valor que aceitará como entrada e como serão as condições de pagamento, com financiamento imobiliário e até mesmo com utilização de recursos do FGTS.

É importante ter bastante atenção e conhecimento na hora de estabelecer as regras do contrato, para que as partes saibam exatamente o que é responsabilidade do comprador e o que é responsabilidade do banco que financiará o imóvel.

3. Pagamento da entrada;

A entrada pode ser paga à vista ou dividida em parcelas, a critério do vendedor. Mas recomendo aos compradores que tenham bastante cuido e façam regra bem claras, conforme vamos explicar mais à frente.

A lei não determina qual o valor mínimo ou máximo a se pagar de entrada, mas a maioria dos bancos financia somente até 80% do valor do imóvel.

Por isso é tão comum que o comprador pague no mínimo 20% no ato da assinatura da promessa de compra e venda, mesmo antes de saber se o banco autorizará o financiamento.

4. Avaliação do imóvel

Após assinar o contrato de promessa de compra e venda, o comprador terá a garantia de que o vendedor não negociará o imóvel com outra pessoa.

Então o comprador deverá levar a documentação ao banco para que sejam feitas duas avaliações: uma técnica, feita por engenheiro ou arquiteto, e outra jurídica.

Essas avaliações não têm um prazo definido, mas geralmente levam de 5 a 20 dias úteis para serem feitas, e são pagas pelo comprador. Muitos bancos costumam até mesmo embuti-las no valor total do financiamento.

A avaliação técnica tem dois objetivos: verificar se o preço pedido pelo imóvel está dentro do seu valor de mercado, e se suas construções estão regulares.

Com o laudo técnico elaborado, tem início a análise jurídica do imóvel. Essa análise serve para verificar se ele está regularizado no cartório e na prefeitura, e não apresentará riscos ao banco.

Em outras palavras, a análise técnica avalia o valor máximo do financiamento, e a análise jurídica avalia se o imóvel pode ser financiado pelo banco.

5. Assinatura do contrato de financiamento;

Aprovado o financiamento, o banco então fará o contrato e agendará com as partes a sua assinatura.

Todos os envolvidos devem assinar o contrato de financiamento: tanto o comprador e seu cônjuge, quanto o vendedor e seu cônjuge.

Até esta etapa, o vendedor ainda não terá recebido os valores do financiamento.

6. Protocolo no cartório de Registro de Imóveis;

Normalmente, o protocolo do contrato de financiamento é de responsabilidade do comprador, que pode até mesmo contratar um despachante para ajudá-lo nessa tarefa.

Com o documento assinado em mãos, o comprador deverá se dirigir até o Cartório e Registro de Imóveis competente e protocolar o pedido de registro, que possui um custo que varia conforme o valor do imóvel.

Importante: o protocolo não garante o registro, e sim a ordem que o documento será analisado. Se houver alguma pendência, o comprador deverá regularizá-la para conseguir o registro.

Se não houver pendências, a maioria dos cartórios leva até 30 dias para concluir o registro do contrato.

E apenas com o protocolo o vendedor ainda não recebe o pagamento.

7. Registro e propriedade;

Finalmente, registro pronto. Agora sim o vendedor receberá o seu dinheiro, correto?

Errado.

Com o registro do contrato, o comprador e o banco se tornam os proprietários do imóvel, mas a instituição deverá ser informada disso.

Assim, o comprador deverá recolher a certidão no cartório e levar até o banco para solicitar a liberação dos recursos ao vendedor.

8. Liberação dos recursos.

Cada banco possui seus próprios prazos, mas em geral, após recebida a certidão comprovando o registro do contrato de financiamento imobiliário, o dinheiro é transferido ao vendedor em até 2 dias úteis.

Em resumo, entre a assinatura do contrato de promessa de compra e venda e o recebimento dos recursos do financiamento podem se passar mais do que 60 dias.

Em alguns casos, quando o banco ou o cartório identificam pendências, esse prazo demora ainda mais.

Por isso é importantíssimo que o comprador seja muito diligente.

Riscos do financiamento imobiliário

Embora o financiamento imobiliário seja uma ótima ferramenta para fomentar o mercado, há vários riscos para o comprador e o vendedor que precisam ser levados em consideração.

Para o comprador, há dois riscos importantes:

  • O banco não autorizar o financiamento, fazendo com que o comprador perca o sinal dado ao vendedor;
  • O comprador não conseguir pagar as parcelas do financiamento e ter o imóvel levado a leilão.

Já para o vendedor não haverá risco se ele tiver cautela.

Nos contratos que faço, sempre sugiro aos meus clientes que só liberem a posse do imóvel após o recebimento dos recursos do financiamento.

Não adianta o vendedor entregar o imóvel apenas com o protocolo do contrato no cartório. Como falei antes, o protocolo não garante o registro, e por isso não garante que o banco pagará ao vendedor.

Por isso, tenham muita atenção ao negociar com o comprador a data em que o imóvel será liberado para ele.

Bônus: e quando há utilização de recursos do FGTS?

Trabalhadores que possuem saldo de fundo de garantia podem utilizá-lo para pagamento na compra de um imóvel próprio para uso exclusivamente residencial.

Há uma série de requisitos que precisam ser analisados pela Caixa para que seja autorizada a liberação desses valores, e o prazo que a instituição pede é muito parecido com o de financiamento, já que a lei exige o mesmo cuidado.

Ou seja, a mesma história dos 60 a 90 dias.

Portanto, quando há pagamento com recursos do FGTS, o vendedor pode demorar um pouco mais para receber todo o valor do contrato.

Por isso, fique atento aos prazos e faça um bom contrato com o comprador, estabelecendo regras que possam ser cumpridas conforme responsabilidade de cada parte.

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9 Comentários

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Prezado Dr. Vinícius.
Seu artigo está muito bem escrito, entretanto, lhe afirmo, pelo menos aqui por Florianópolis, "pós" pandemia, temos exemplos já finalizados de liberação de valores de financiamento em 22 a 30 dias corridos, a partir da assinatura do contrato particular de compra e venda.
Sim, depende da instituição financeira.
Entendo ser importante este comentário, pois estes prazos são obtidos graças a atuação de corretores e correspondentes bancários realmente empenhados na máxima satisfação de seus clientes. Estes são os dois, compradores e/ou vendedores.
Meta: Dispor o montante da venda ao vendedor, no menor espaço de tempo possível, resultará na entrega da posse do imóvel no menor espaço de tempo possível ao comprador. continuar lendo

Vendi meu imóvel, o comprador já tinha carta de crédito aprovada pela Caixa e já pagou a entrada. Todo o trâmite burocrático já foi realizado com sucesso, resta agora apenas a Caixa disponibilizar o pagamento. Como não entreguei o imóvel ainda, pois não recebi todo o valor, estou tendo custos com os condomínios mensais. Está correto eu arcar com esse custo, sendo que o problema não é comigo? Sei que também não é do comprador e sim do Banco. Mas neste caso, quem deve assumir essa dívida, o vendedor ou o comprador? continuar lendo

Por favor. Vendi minha casa no interior e estava vendo uns imóveis de vcs para compra ou aluguel.
Contava com o dinheiro da venda ja há vários dias, para poder negociar com vcs.
Mas, encontrei uma questão que não sei como resolver com OS BANCOS.

Me refiro à Caixa Economica e o Santander.
Meu financiamento de construção de minha casa, era com o Santander. Vendi a Casa para uma pessoa que obteve financiamento através da Caixa. Após doda documentação estar pronta e o financiamento do comprador, aprovado pela Caixa, assinamos o contrato na Caixa, quitamos a divida com o Santander, e a Caixa enviou para o Santander toda documentação e os documentos de quitação do imóvel.

Acontece que o Santander, na agencia do Iguatu, e me parece que em todas, tudo é centralizado em São Paulo.
Desta forma, a Caixa que esta financiando o imóvel para o comprador, enviou para a Agencia do Santander, com a qual eu tinha o financiamento, visto que construí a casa no Iguatu. Assim sendo, a Caixa enviou por sedex documentação registrada com recibo de entrega, para o Santander do Iguatu. O Santander enviou para o setor imobiliário em São Paulo. O Santander recebeu e devolveu uma semana depois, para a Caixa no Iguatu.
Esses documentos foram postados em São Paulo AO FINAL DO EXPEDIENTE DOS CORREIOS na Sexta-feira, desse modo so teve andamento nos correios, na Segunda-feira.
Ja se passaram, desde a assinatura da venda, 26/06/2023 ate a presente data, passaram-se 15 dias, sem recebermos nem o contrato, nem o pagamento da Caixa.

Bem, segundo estou sabendo, os dias que decorrem entre assinatura do contrato e o recebimento dos recursos são pagos os juros correspondentes À partir da assinatura do contrato ate a data do pagamento.

PERGUNTAS:

1) Procede essa informação, recebida de um advogado de direito na área imobiliária?;
2) Se sim, quem deve pagar os juros sobre esse valor devido: O Santander, ou a caixa?

Por favor continuar lendo

Por favor. Vendi minha casa no interior.
Contava com o dinheiro da venda ja há vários dias, para poder negociar outro imóvel.
Mas, encontrei uma questão que não sei como resolver com OS BANCOS.

Me refiro à Caixa Economica e o Santander.
Meu financiamento de construção de minha casa, era com o Santander. Vendi a Casa para uma pessoa que obteve financiamento através da Caixa. Após doda documentação estar pronta e o financiamento do comprador, aprovado pela Caixa, assinamos o contrato na Caixa, quitamos a divida com o Santander, e a Caixa enviou para o Santander toda documentação e os documentos de quitação do imóvel.

Acontece que o Santander, na agencia do Iguatu, e me parece que em todas, tudo é centralizado em São Paulo.
Desta forma, a Caixa que esta financiando o imóvel para o comprador, enviou para a Agencia do Santander, com a qual eu tinha o financiamento, visto que construí a casa no Iguatu. Assim sendo, a Caixa enviou por sedex documentação registrada com recibo de entrega, para o Santander do Iguatu. O Santander enviou para o setor imobiliário em São Paulo. O Santander recebeu e devolveu uma semana depois, para a Caixa no Iguatu.
Esses documentos foram postados em São Paulo AO FINAL DO EXPEDIENTE DOS CORREIOS na Sexta-feira, desse modo so teve andamento nos correios, na Segunda-feira.
Ja se passaram, desde a assinatura da venda, 26/06/2023 ate a presente data, passaram-se 15 dias, sem recebermos nem o contrato, nem o pagamento da Caixa.

Bem, segundo estou sabendo, os dias que decorrem entre assinatura do contrato e o recebimento dos recursos são pagos os juros correspondentes À partir da assinatura do contrato ate a data do pagamento.

PERGUNTAS:

1) Procede essa informação, recebida de um advogado de direito na área imobiliária?;
2) Se sim, quem deve pagar os juros sobre esse valor devido: O Santander, ou a caixa?

Por favor continuar lendo

o cliente comprador já assinou Com a caixa a um mês e já está morando. Ele já vai pagar a segunda parcela p caixa e NADA DA CAIXA ECONÔMICA ME PAGAR OS 80% DO VALOR DA CASA.
Por mim agora, só vou fazer casa para pagamento a vista! Não faço um pingo de questão de passar financiamento por esse banco. continuar lendo

Bom dia, conseguiu receber o valor do financiamento da caixa ? continuar lendo