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29 de Maio de 2024

Entenda o RET de Incorporação

Regime opcional e irretratável permite a unificação de impostos e diminuição de tributação

Publicado por Studio Fiscal
há 10 anos

Entenda o RET de Incorporao

Dentre os regimes tributários especiais, temos o RET Incorporação, cujo regime adota o pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS incidentes sobre o valor total das receitas decorrentes de um determinado empreendimento, recolhidos mensalmente entre 1% a 4%.

Entre tantas Instruções Normativas das quais o RET está presente, a IN nº 1.435 recebe incentivos fiscais aplicáveis às incorporações imobiliárias, às construções de unidades habitacionais no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e às construções ou reformas de estabelecimentos de educação infantil. É importante ressaltar que a partir do mês da opção pelo RET, o contribuinte está obrigado a fazer o recolhimento dos tributos na forma posta.

Na definição de receita mensal, encaixa-se o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias, as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação. Poderá ser deduzido do total dessas receitas, as vendas canceladas, devoluções de vendas e descontos incondicionais concedidos.

Esse regime é opcional, porém, irretratável uma vez que para ser adotado é preciso fazer uma afetação de patrimônio diante de registro do imóvel dos quais outras pessoas adquirirão. Caso a construtora for levantar outro prédio, ela não estará obrigada ao regime, enquanto esse será novamente apenas uma opção.

Um dos requisitos para a formalização da opção pelo regime é afetação patrimonial individual de cada incorporação e inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”. Deve-se também, apresentar o “termo de opção pelo regime especial de tributação”, disponível no site da Receita Federal; entre outros requisitos importantes.

Para deixar claro: O incorporador é a pessoa física ou jurídica que mesmo não efetuando a construção, vende parcelas do terreno. Já a incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (transferência de domínio de bens de um indivíduo para terceiros), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Depois que a afetação for concluída dentro dos termos da Lei, a incorporadora fica sujeita ao pagamento unificado de 4% da receita mensal recebida, de 1,26% para o IRPJ; 0,66% para a CSLL; 0,37% para o PIS; e 1,71% para o COFINS.

Já o percentual de 1% é referente à venda de imóveis enquadrados no Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) até 31.12.2014, composto de: 0,31% para o IRPJ; 0,16% para a CSLL; 0,09% para o PIS; e 0,44% para o COFINS. Essa tributação só será aceita se a construção tiver sido iniciada a partir de 31.03.2009. A construtora que for contratada para construir essas unidades poderá aplicar o percentual sobre a receita mensal recebida referente ao pagamento unificado dos tributos de 1% dos impostos e contribuições citados acima até 31.12.2014.

No caso das construtoras que forem contratadas para construir ou reformar creches e pré-escolas, é autorizado o pagamento de 1% sobre a receita mensal pela construção da obra. Esse regime especial vigorará até 31.12.2018, cujas obras tenham sido iniciadas ou contratadas a partir de 01.01.2013. A opção será considerada efetiva somente quando houver adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico – DTE e a realização do 1º pagamento mensal unificado dos tributos.

Indispensável comentar que o pagamento deverá ser feito até o vigésimo dia do mês subsequente ao que a receita for recebida, caso o dia for considerado não-útil, o pagamento deverá ser feito no próximo dia útil. Esse recolhimento deverá ser feito através do Documento de Apuração de Receitas Federais (DARF), juntamente com o CNPJ e código de arrecadação próprio. Tal valor não poderá ser parcelado.

Contudo, se compararmos o regime em questão, aos regimes normais de tributação, será nítido que existe uma grande vantagem em adquiri-lo, pois o mesmo diminuí significativamente a tributação. Mas é de extrema importância que o contribuinte, antes de aderir ao regime, preste bem atenção se esse valerá mesmo a pena no seu caso, pois uma vez que adotado, terá que ir até o fim, sem poder alterar o regime.

Fonte: Blog Studio Fiscal

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Questão levantada por contribuinte sobre o RET:
Na hipótese de empreendimento enquadrado no RET, sendo que de um total, por exemplo, de 100 unidades em construção, são vendidas antes da conclusão da obra (emissão do habite-se e desmembramento das matrículas de cada um dos imóveis) 80 unidades, as 20 unidades restantes ainda poderão ser comercializadas dentro dos mesmos benefícios tributários, ou deverão ser tributadas junto às demais receitas da incorporadora? continuar lendo