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1 de Março de 2024

Entenda quais são as formas de aquisição da propriedade imóvel

ano passado


O direito à propriedade é um direito fundamental garantido pela Constituição Federal. Portanto, as formas de aquisição da propriedade são um tema de grande importância para o nosso cotidiano.

Existem diversas formas de aquisição da propriedade imóvel e, neste artigo, te ajudaremos a entendê-las melhor e a diferenciar cada uma delas.

O que é propriedade?

De acordo com definição da professora Maria Helena Diniz, em seu livro Curso De Direito Civil Brasileiro,

“Poder­-se­-á definir, analiticamente, a propriedade, como sendo o direito que a pessoa natural ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá­-lo de quem injustamente o detenha”. (destaques nossos).

Importante lembrar que, de acordo com o art. , inciso XXIII, da Constituição Federal, "a propriedade atenderá a sua função social”.

A propriedade é um direito real, conforme previsto no art. 1.225 do Código Civil. Assim, possui especial atenção no nosso ordenamento jurídico.

A propriedade pode ser móvel ou imóvel. De acordo com o Código Civil:

Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição.

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. (destaques nossos)

Ou seja:

Qual a diferença entre aquisição originária e aquisição derivada da propriedade?

O Código Civil prevê quatro formas de aquisição da propriedade imóvel:

  1. Acessão

  2. Usucapião

  3. Sucessão Hereditária

  4. Registro de Título

Essas formas de aquisição da propriedade imóvel podem ser classificadas em dois modos: aquisição originária ou aquisição derivada.

Conforme os ensinamentos do professor Carlos Roberto Gonçalves, em seu livro Direito Civil Brasileiro:

"Os modos de adquirir a propriedade classificam-se segundo critérios diversos. Quanto à procedência ou causa da aquisição, esta pode ser originária e derivada. É da primeira espécie quando não há transmissão de um sujeito para outro, como ocorre na acessão natural e na usucapião. O indivíduo, em dado momento, torna-se dono de uma coisa por fazê-la sua, sem que lhe tenha sido transmitida por alguém, ou porque jamais esteve sob o domínio de outrem. Não há relação causal entre a propriedade adquirida e o estado jurídico anterior da própria coisa.

A aquisição é derivada quando resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente, havendo, pois, uma transmissão do domínio em razão da manifestação de vontade, como no registro do título translativo e na tradição."(destaques nossos)

Portanto, a diferença entre a aquisição originária e a derivada é que na aquisição originária não há a transmissão da propriedade de um sujeito para outro, enquanto na aquisição derivada há necessariamente a transmissão da propriedade entre sujeitos, através da manifestação de vontade das partes.

Quais as formas de aquisição da propriedade imóvel?

Os modos de aquisição da propriedade se dividem da seguinte maneira:

Usucapião

De acordo com os professores Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, na obra Novo Curso de Direito Civil - Volume 5:

“A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade, mediante o exercício da posse pacífica e contínua, durante certo período de tempo previsto em lei”.

Portanto, a usucapião exige a conjugação de três pressupostos:

  1. Posse contínua e pacífica

  2. Tempo de posse

  3. Animus domini (agir como se dono fosse)

As formas de usucapião que existem no ordenamento jurídico brasileiro são:

  • Usucapião ordinária

  • Usucapião ordinária tabular

  • Usucapião extraordinária

  • Usucapião extraordinária com prazo reduzido

  • Usucapião especial rural ou pro labore

  • Usucapião especial urbana ou pro misero

  • Usucapião especial urbana coletiva

  • Usucapião familiar

  • Usucapião indígena

Para saber mais sobre cada uma das espécies de usucapião, confira esse artigo sobre formas de aquisição da propriedade!

Acessão

A acessão também é forma originária de aquisição da propriedade, e consiste na incorporação de um bem por outro. Segundo lição do professor Carlos Roberto Gonçalves:

“Acessão é, pois, modo de aquisição da propriedade, criado por lei, em virtude do qual tudo o que se incorpora a um bem fica pertencendo ao seu proprietário”.

As formas de acessão estão previstas no art. 1.248 do Código Civil, e são as seguintes:

  1. formação de ilhas;

  2. aluvião;

  3. avulsão;

  4. abandono de álveo;

  5. plantações ou construções.

Sucessão Hereditária

A sucessão hereditária é forma de aquisição derivada de propriedade, pois há a transmissão da propriedade de um indivíduo a outro.

Segundo o professor Carlos Roberto Gonçalves, em seu livro Direito Civil Brasileiro:

“O direito hereditário é, também, modo de aquisição da propriedade imóvel porque, “aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários” ( CC, art. 1.784). O inventário será feito em função do princípio da continuidade do registro de imóveis, para que o herdeiro ali figure como titular do direito de propriedade. Todavia a aquisição desse direito dá-se simplesmente em razão do falecimento do de cujus, quando então se considera aberta a sucessão (princípio da saisine, segundo o qual o próprio morto transmite ao sucessor o domínio e a posse da herança: le mort saisit le vif)”.

Registro Público de Título

Em todos os casos não previstos em lei, a propriedade só será adquirida através do registro público de título. Ou seja, a aquisição da propriedade através do registro de título no Registro de Imóveis é a regra no Brasil.

O Código Civil assim prevê em seu artigo 1227:

Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

As exceções à essa regra foram estudadas acima, e são: a usucapião, a acessão e a sucessão hereditária.

Esperamos que esse artigo tenha respondido suas dúvidas sobre aquisição da propriedade imóvel!

Este conteúdo foi produzido pela equipe do blog da LFG. Para conferir um texto com mais detalhes, confira este conteúdo: Entenda melhor as formas de aquisição da propriedade

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1 Comentário

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Na compra do imovel, no contrato de compra e venda, a pessoa está fazendo o usucapião, e informou que nesse documento pode colocar que eu serei a nova proprietaria, isso pode? continuar lendo