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3 de Março de 2024

Fundamentos jurídicos da propriedade

Publicado por Oziel Brito
há 9 anos

O art. 1.228 do Código Civil não oferece uma definição de propriedade, apenas enunciando os poderes do proprietário: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Trata-se do mais completo dos direitos subjetivos, a matriz dos direitos reais e o núcleo do direito das coisas.

A propriedade é o direito real mais completo. Confere ao seu titular os poderes de usar, gozar e dispor da coisa, assim como de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (CC, art. 1.228).

O primeiro elemento constitutivo da propriedade é o direito de usar (jus utendi), que consiste na faculdade de o dono servir-se da coisa e de utilizá-la da maneira que entender mais conveniente, podendo excluir terceiros de igual uso. O segundo é o direito de gozar ou usufruir (jus fruendi), que compreende o poder de perceber os frutos naturais e civis da coisa e de aproveitar economicamente os seus produtos. O terceiro é o direito de dispor da coisa (jus abutendi), de transferi-la, de aliená-la a outrem a qualquer título. Envolve a faculdade de consumir o bem, de dividi-lo ou de gravá-lo. Não significa, porém, prerrogativa de abusar da coisa, destruindo-a gratuitamente, pois a própria Constituição Federal prescreve que o uso da propriedade deve ser condicionado ao bem-estar social. O último (quarto) elemento é o direito de reaver a coisa (rei vindicatio), de reivindicá-la das mãos de quem injustamente a possua ou detenha. Envolve a proteção específica da propriedade, que se perfaz pela ação reivindicatória.

Diniz (2002, p. 119) cita alguns quesitos elementares sobre os fundamentos jurídicos de propriedade:

a)- Conceito: Direito de Propriedade é o direito quem a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha;

b)- Elementos Constitutivos: Jus utendi é o direito de tirar do bem todos os serviços que ele pode prestar, sem que haja alteração em sua substância; Jus abutendi ou disponendi é o direito de dispor da coisa ou de poder aliená-lo a título oneroso ou gratuito, abrangendo o poder de consumi-la e o poder gravá-la de ônus ou submetê-la ao serviço de outrem; Reivindicatio é o poder que tem o proprietário de mover ação para obter de quem injustamente o detenha.

Ainda afirma Diniz (2002) que devido a sua oponibilidade erga omnes, por ser o mais completo de todos os direitos reais e pelo fato de que o seu titular pode desfrutar do bem como quiser, sujeitando-se apenas às limitações legais impostas em razão do interesse público ou da coexistência do direito de propriedade de outros titulares (CC, art. 1.231).

Direitos de Domínio

O direito real consiste no poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos. Tem como elementos essenciais, o sujeito ativo, a coisa e a relação ou poder do sujeito ativo sobre a coisa, chamado domínio.

O registro imobiliário comprova a titularidade do domínio,

“sem necessidade de ser complementada essa prova com filiação dos títulos de domínio anteriores. Somente quando há títulos de domínio em favor de ambas as partes é que se aprecia a filiação anterior para se saber qual a transcrição que deve prevalecer” (RT, 354:206).

Características da propriedade

a) Absoluto: se diz absoluto ou pleno no sentido de poder usar, gozar e dispor da coisa da maneira que lhe aprouver, podendo dela exigir todas as utilidades que esteja apta a oferecer, sujeito apenas a determinadas limitações impostas no interesse público, tais como, relacionados à função social e socioambiental da propriedade, ou ainda direito de vizinhança, direitos fundamentais etc.

b) Direito exclusivo: Determinada coisa não pode pertencer a mais de uma pessoa, salvo os casos de condomínio ou copropriedade, hipótese que também não retira o seu caráter de exclusividade. Apenas o titular da coisa é quem pode usar, fruir e dispor do bem, quando julgar conveniente.

c) Direito irrevogável ou perpétuo: porque não se extingue pelo não uso. Não estará perdida enquanto o proprietário não a alienar ou enquanto não ocorrer nenhum dos modos de perda previstos em lei, como a desapropriação, o perecimento, a usucapião etc.

d) Direito elástico: a propriedade se contrai e se dilata, é elástica; por exemplo, tenho uma fazenda e cedo em usufruto para José; eu perco as faculdades de uso e de fruição, minha propriedade antes plena (completa) vai diminuir para apenas disposição e posse indireta; mas ao término do usufruto, minha propriedade se dilata e torna-se plena novamente.

e) Direito complexo: compreende a soma de três faculdades o uso a fruição e a disposição: Uso ou ius utendi, que é o direito que o titular tem de se servir do bem para todas as finalidades para as quais ele se prestar; Fruição ou ius fruendi, que é o direito de gozar da coisa, dela percebendo todos os frutos e rendimentos possíveis; ius abutendi, que é o direito de disposição, ou seja, o titular pode realizar o que desejar sobre o bem (alienar, dividir, desmembrar); ius possidendi, que é o direito que o proprietário tem de possuir a coisa; ius vindicandi, que é o direito de reaver a coisa junto a quem injustamente a possuir; ius satisfiendi, que é o direito à percepção de indenização pelo dano sofrido sobre a coisa, por causa da conduta de terceiro;

f) Direito fundamental: Por fim, não se pode esquecer que a propriedade é um direito fundamental, pelo que consta do art. 5.º, incs. XXII e XXIII, da Constituição Federal os quais asseguram a garantia do direito de propriedade e que esta deverá atender sua função social.

Propriedade Plena e Limitada

Preceitua o art. 1.231 do Código Civil que, “a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário”.

A atual Constituição Federal dispõe que a propriedade atenderá a sua função social (art. 5º, XXIII), e que a ordem econômica deverá observar a função da propriedade, impondo freios à atividade empresarial (CF art. 170, III). Ex. Instalação de indústria em áreas residenciais.

O Código Civil de 2002 proclama em seu art. 1.228, § 1º, que “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas”; e que “são defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem” (§ 2º).

Acrescenta o art. 1.230 do estatuto civil que “a propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais” que constituem propriedade distinta do solo para efeito de exploração ou aproveitamento e pertencem à União (CF, art. 176);

Como regra quando o proprietário detém os direitos de gozar, usar e dispor da propriedade como bem entender, pode-se dizer que a natureza de sua propriedade é plena, isto é, poderá o proprietário a utilizar da forma que bem entender, todavia o alcance da palavra “plena” deve ser mitigado uma vez que a plenitude de seu uso está internamente relacionada à função social da propriedade, devendo o proprietário observar os aspectos sociais, econômicos, ambientais, de vizinhança, dentre outras limitações legais.

Perda da Posse

Perde-se a posse quando a pessoa deixa de exercer sobre a coisa qualquer dos três poderes inerentes ao domínio (= propriedade), conforme 1223, 1196 e 1204.

O Código Civil de 1916 apresentava, no art. 520, uma enumeração também supérflua dos meios pelos quais se perde a posse. Se esta é a exteriorização do domínio e se é possuidor aquele que se comporta em relação à coisa como dono, desde o momento em que não se comporte mais dessa maneira, ou se veja impedido de exercer os poderes inerentes ao domínio, a posse estará perdida. O Código Civil de 2002, por essa razão, simplesmente proclama: “Art. 1.223. Perde-se a posse quando cessa, embora contra a vontade do possuidor, o poder sobre o bem, ao qual se refere o art. Não há, com efeito, em diploma que acolhe a teoria de Ihering, a necessidade de especificar, casuisticamente, os casos e os modos de perda da posse. Exemplificativamente, perde-se a posse das coisas:

a) Pelo abandono, que se dá quando o possuidor renuncia à posse, manifestando, voluntariamente, a intenção de largar o que lhe pertence, como quando atira à rua um objeto seu. A perda definitiva, entretanto, dependerá da posse de outrem, que tenha apreendido a coisa abandonada. Nem sempre, todavia, abandono da posse significa abandono da propriedade, como alerta Washington de Barros Monteiro citando exemplo de Cunha Gonçalves: “para salvação de navio em perigo deitam-se ao mar diversos objetos; arrojados à praia, ou recolhidos por outrem, assiste ao dono o direito de recuperá-los”.

A configuração do abandono (derelictio) depende, além do não uso da coisa, do ânimo de renunciar o direito, realizando-se, concomitantemente, o perecimento dos elementos corpus e animus. Nem sempre é fácil apurar o animus de renunciar o direito. Em regra, haverá abandono se o possuidor se ausenta prolongadamente do imóvel, não lhe dando nenhuma destinação, nem deixando quem o represente. Entretanto, tal não sucederá se a desocupação do imóvel representa circunstância natural de sua utilização, como, por exemplo, se se trata de casa de campo ou de praia.

Embora tal conduta se assemelhe à do locatário, por exemplo, que desocupa a casa onde morava, porque em ambas as hipóteses o possuidor deixa a coisa sem utilização, dela difere, na realidade, por não denotar omissão ou falta de diligência, enquanto a intenção de não mais usá-la, por parte do locatário, com renúncia à posse, decorre do rompimento de uma situação que implica conduta análoga à do proprietário. Como assinala Lafayette40, pode perder-se a posse por abandono do representante, do mesmo modo como por via dele se a adquire. Todavia, somente se reputa perdida “desde que o possuidor, avisado do ocorrido, se abstém de reaver a coisa, ou desde que, tentando retomá-la, é repelido”.

b) Pela tradição (traditio), quando envolve a intenção definitiva de transferi-la a outrem, como acontece na venda do objeto, com transmissão da posse plena ao adquirente. Não há perda da posse na entrega da coisa a um representante, para que a administre. A entrega da coisa, como o ânimo de efetuar a tradição, gera a demissão da posse e sua consequente perda. Trata-se, segundo Caio Mário da Silva Pereira, de “uma perda por transferência, porque simultaneamente adquire-a o accipiens, e nisto difere do abandono, em que se consigna unilateralmente a renúncia, sem a correlata imissão de alguém da posse da coisa derelicta”.

Como foi dito no item 2.2.1 retro, há três espécies de tradição: real (quando envolve a entrega efetiva e material da coisa), simbólica (quando representada por ato que traduz a alienação) e ficta. Considera-se ficta a tradição no caso da traditio brevi manu e do constituto possessório. Em ambos os casos pode haver perda da posse (CC, art. 1.267, parágrafo único).

Assim, o proprietário que, por exemplo, aliena o imóvel, mas permanece nele residindo por força de contrato de locação celebrado com o adquirente, perde a posse de dono, mas adquire, pela mencionada cláusula constitutiva, a de locatário. No constituto possessório o possuidor de uma coisa em nome próprio passa a possuí-la em nome alheio. No momento em que o vendedor, por uma declaração de vontade, transmite a posse indireta da coisa ao comprador, permanecendo, no entanto, na sua detenção material (posse direta), converte-se, por um ato de sua vontade, de detentor em nome próprio, possuidor que era, em detentor pro alieno.

Se, por outro lado, a pessoa que tem posse direta do bem em razão de contrato celebrado com o possuidor indireto (arrendador, locador, v. G.) adquire o seu domínio, não precisa devolvê-lo ao dono, para que este novamente lhe faça a entrega real da coisa. Basta a demissão voluntária da posse indireta pelo transmitente, para que se repute efetuada a tradição. Configura-se, neste caso, a traditio brevi manu, que é exatamente o inverso do constituto possessório e também constitui modalidade de tradição ficta. A tradição ficta, portanto, seja brevi manu, seja constituto possessório, é, concomitantemente, meio de perda da posse ou de conversão do animus para um, e de aquisição para outro.

c) Pela perda propriamente dita da coisa. Como acentua Orlando Gomes, recaindo a posse “em bem determinado, se este desaparece, torna-se impossível exercer o poder físico em que se concretiza. O caso típico de perda da posse por impossibilidade de detenção é o do pássaro que foge da gaiola. Com a perda da coisa, o possuidor vê-se privado da posse sem querer”42. Na hipótese de abandono, ao contrário, a privação se dá por ato intencional, deliberado.

Washington de Barros Monteiro, com apoio em lição de Carvalho Santos, observa que, extraviando-se coisa móvel,

“sua posse vem a desaparecer, verificada a impossibilidade de reencontrá-la. Por exemplo, perco meu relógio, mas sei que o perdi dentro de casa. Embora não saiba exatamente onde se encontra no momento, não posso considerá-lo perdido, juridicamente falando; não chego, por isso, a perder-lhe a posse, de modo que, ao achá-lo, não readquiro a posse, apenas continuo a ter a mesma posse, que nunca chegara a perder. Se a perda se verifica na rua, porém, a situação muda de figura; enquanto à procura do objeto perdido não chego a perder a posse, mas, quando desisto da busca, dando por inúteis meus esforços, então perco a posse”.

d) Pela destruição da coisa, uma vez que, perecendo o objeto, extingue-se o direito. Pode resultar de acontecimento natural ou fortuito, como a morte de um animal em consequência de idade avançada ou de um raio; de fato do próprio possuidor, ao provocar, por exemplo, a perda total do veículo por direção perigosa ou imprudente; ou ainda de fato de terceiro, em ato atentatório à propriedade.

Perde-se a posse também quando a coisa deixa de ter as qualidades essenciais à sua utilização ou o valor econômico, como sucede, por exemplo, com o campo invadido pelo mar e submerso permanentemente; e ainda quando impossível se torna distinguir uma coisa da outra, como se dá nos casos de confusão, comistão, adjunção e avulsão.

e) Pela colocação da coisa fora do comércio, porque se tornou inaproveitável ou inalienável. Pode alguém possuir bem que, por razões de ordem pública, de moralidade, de higiene e de segurança coletiva, passe à categoria de coisa extra commercium, verificando-se, então, a perda da posse pela impossibilidade, daí por diante, de ter o possuidor poder físico sobre o objeto da posse. Tal consequência, todavia, é limitada às coisas tornadas insuscetíveis de apropriação, uma vez que a só inalienabilidade é frequentemente compatível com a cessão de uso ou posse alheia.

f) Pela posse de outrem, ainda que a nova posse se tenha firmado contra a vontade do primitivo possuidor, se este não foi mantido ou reintegrado em tempo oportuno. O desapossamento violento ou clandestino por ato de terceiro dá origem à detenção, viciada pela violência e clandestinidade exercidas.

Como foi dito no Capítulo II retro, intitulado “Classificação da Posse”, item 4, concernente à posse justa e injusta, cessadas a violência e a clandestinidade, a mera detenção, que então estava caracterizada, transforma-se em posse injusta em relação ao esbulhado, permitindo ao novo pos­suidor ser mantido provisoriamente, contra os que não tiverem melhor posse. Na posse de mais de ano e dia, o possuidor será mantido provisoriamente, inclusive contra o proprietário, até ser convencido pelos meios ordinários (CC, arts. 1.210 e 1.211; CPC, art. 924). Estes não são os atinentes ao petitório, mas à própria ação possessória em que se deu a manutenção provisória. Tem-se decidido, com efeito: “É cabível a ação possessória mesmo superado o ano e dia, com a única alteração relativa ao descabimento da concessão liminar da manutenção ou reintegração”. A perda da posse pelo primitivo possuidor não é, pois, definitiva. Ela somente ocorrerá se permanecer inerte durante todo o tempo de prescrição da ação possessória

Aquisição da propriedade

A propriedade é um direito real, pois o proprietário exerce poder direto e imediato sobre a coisa, possui o direito de buscar a coisa de quem injustamente a possua ou a detenha (direito de sequela), possui eficácia absoluta (erga omnes), tem a publicidade como cacterística, além de o credor de garantia real possui direito de preferência frente aos demais credores.

Em relação às formas de aquisição da propriedade imobiliária, o rol enumerado pelo Código Civil (artigos 1238 ao1259) não é taxativo, mas sim exemplificativo, podendo existir outras formas de aquisição.

A propriedade imobiliária poderá ser adquirida de forma originária ou derivada. Será adquirida de forma originária a propriedade quando esta for desvinculada de relação com o antigo proprietário, sem a existência de relação jurídica de transmissão. Será adquirida de forma derivada a propriedade quando houver relação com o antigo proprietário. Esta transmissão poderá ser inter vivos (venda, por exemplo) ou causa mortis (transferência do patrimônio do falecido para seus herdeiros).

A aquisição da propriedade imobiliária poderá ocorrer através de Usucapião, Registro do Título e pela Acessão.

A usucapião

A Usucapião, ou prescrição aquisitiva, é uma forma originária de aquisição da propriedade imobiliária, que se dá pela posse prolongada no tempo e outros requisitos legais. Esta modalidade se divide em:

  • Usucapião extraordinária (Cuja aquisição exige a posse contínua durante quinze anos, sem oposição judicial – posse mansa e pacífica-, e a intenção de ter a coisa como sua – animus-. Não sendo exigido justo título e boa- fé, nem a moradia do possuidor);
  • Usucapião Ordinária (Esta se difere da extraordinária por exigir a presença de elementos como o justo título e boa-fé. Nesta modalidade o prazo exigido da posse contínua é de dez anos, podendo ser reduzido para cinco se estiverem presentes outros elementos como moradia do possuidor no imóvel e aquisição de forma onerosa.);
  • Usucapião Especial Rural (Neste caso, o possuidor deve possuir imóvel em área rural não superior cinqüenta hectares, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo de cinco anos, independentemente de justo título e boa-fé, não podendo o possuidor ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural.);
  • Usucapião Especial Urbana (Nesta hipótese, o possuidor deve possuir imóvel urbano, com extensão de máxima de 250 metros quadrados, utilizado para fins de sua moradia ou de sua família, sendo a posse mansa e pacífica, por cinco anos ininterruptos. O mesmo não poderá ser proprietário de qualquer outro imóvel urbano ou rural).

Registro por títulos

Na aquisição da propriedade por títulos (compra e venda ou doação, por exemplo), há a necessidade de um módulo especial denominado Registro, pois os negócios jurídicos não são suficientes para transferir a propriedade de bens imóveis. Sem o Registro Público não há transferência da propriedade.

O Registro é vinculado ao título que lhe deu causa, o que gera uma força probante relativa ou juris tantum. Em outras palavras, o Registro admite prova em contrário (Se houver fraude no contrato, por exemplo).

O Registro no Cartório traz publicidade à transmissão da propriedade, e deverá ser realizado no local onde se encontra o imóvel. Cria também, uma relação contínua do antigo proprietário com o novo, além de exigir a perfeita individualização da coisa.

A acessão

A acessão é a forma de aquisição da propriedade que ocorre com um aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude de um elemento externo. As Acessões podem ser naturais, quando causadas pela natureza, ou industriais, quando há a participação do homem.

As Acessões naturais podem ocorrer:

  • Pela formação de ilhas: As ilhas formadas em correntes comuns e particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observado o artigo 1249 do Código Civil e seus incisos.
  • Pela aluvião: Ocorre quando se formam acréscimos ou sedimentações de forma imperceptível, lenta e gradual por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas. Este acréscimo pertence aos donos dos terrenos marginais, sem indenização. (Artigo 1250 do Código Civil).
  • Pela avulsão: Ocorre quando por força natural e violenta, uma porção de terra se deslocar de um prédio e se juntar a outro. De acordo com o artigo 1251 do Código Civil, o dono do prédio acrescido adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do prédio que perdeu a porção de terra ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.
  • Pelo abandono de álveo (leito do rio): Ocorre quando o leito do rio muda de direção em função da corrente, pertencendo à nova porção aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.

As construções e plantações são formas de acessões industriais. São aquelas que decorrem da conduta humana e estão dispostas nos artigos 1253 a 1259 do Código Civil.

Aquisição da propriedade imóvel

Há três grandes modos de aquisição da propriedade imóvel. Em primeiro lugar, a usucapião, consistente no exercício de posse durante certo tempo do bem, atendidas as condições da lei. Em segundo, o registro do título, que corresponde ao modo mais usual na atualidade. Por fim, a aquisição por acessão, que deriva de fatos jurídicos relacionados à transformação física do bem imóvel. A acessão pode derivar de fatores naturais ou de ação humana.

Registro

O modo mais usual de aquisição da propriedade imobiliária é o registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis. “Quem não registra não é dono” — diz um sábio brocardo popular. A importância do registro imobiliário é considerável. Mas não se pode descartar que ele, como qualquer outro ato humano, pode estar equivocado. Qualquer que seja a causa — fraude ou lapso acidental —, pode ocorrer de o constante dos assentamentos do Registro de Imóveis não corresponder à verdade. Quando for esse o caso, o prejudicado pode reclamar a retificação (pelo próprio Cartório) ou anulação (em juízo), dependendo das circunstâncias (CC art. 1.247).

Acessão

O bem imóvel pode “aumentar” por razões naturais ou pelo trabalho humano. Quando um rio naturalmente muda seu curso, o antigo leito torna-se pedaço de chão agregado à propriedade de alguém. Também se agrega, com sua construção, o prédio ao solo. Nesse caso, verifica-se a aquisição da propriedade por acessão, isto é, por união ou incorporação de algo ao bem objeto do direito. São cinco as hipóteses de aquisição por acessão, listadas no art. 1.248 do CC: formação de ilhas, aluvião, avulsão, abandono de álveo e plantações ou construções. As quatro primeiras são fatos jurídicos caracterizados por ato da natureza (acessão natural), examinada neste subitem; a derradeira da lista deriva de intervenção humana (acessão industrial)

Formação de ilhas

No leito de correntes (rios, riachos, córregos, ribeirões, canais etc.) podem se formar naturalmente ilhas. Estas pertencerão ao titular do domínio sobre a corrente. Se no rio que passa pela fazenda de uma sociedade empresária agropecuária se forma uma pequena ilha, a pessoa jurídica proprietária do imóvel rural será também a da ilhota. A questão resolve-se, inicialmente, pela simples identificação do titular da propriedade da corrente aquática que abriga a nova formação terrestre. Desse modo, deve-se traçar uma linha dividindo o álveo — que é “a superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto”, segundo a definição do art. do CA — pela metade.

Aluvião

É o acréscimo sucessivo e imperceptível derivado de depósito e aterro naturais às margens das correntes ou por desvios das águas destas. Esse processo importa, por óbvio, a diminuição do álveo e o aumento da terra ordinariamente seca. Os acréscimos pertencem aos proprietários dos terrenos marginais, pelos quais não devem qualquer indenização. Havendo em tais terrenos prédios de proprietários diferentes, reparte-se a aluvião entre eles proporcionalmente às testadas de cada um sobre a antiga margem. Alguns tecnólogos admitem a figura da aluvião artificial, isto é, não proveniente de ação da natureza, mas de obra humana. O proprietário de terreno situado à margem de uma corrente (se não for também o dono dela) não tem o direito de o ampliar por depósito ou aterro para depois reivindicar a propriedade do acréscimo, sob a alegação de que se trata de aluvião. Se o fizer, estará incorrendo em esbulho possessório. A aluvião, assim, é sempre um processo natural (Monteiro, 2003:113).

Avulsão

Por avulsão se entende o processo natural violento em que uma parte de terra se destaca de uma propriedade para se juntar a outra. Ao contrário da aluvião, que é lenta e imperceptível, a avulsão é brusca e visível. Ademais, a avulsão se processa por justaposição ou mesmo sobreposição, ficando em qualquer dos casos sujeita à mesma disciplina jurídica. Os imóveis envolvidos no processo natural não precisam estar necessariamente separados por corrente hídrica. Se, durante uma forte chuva, ocorre grande desmoronamento, considerável volume de terra pode ser transferido de uma propriedade para outra. Nesse caso, também ocorre avulsão Quando verificada, o proprietário do imóvel desagregado tem o prazo decadencial de um ano, a contar da data da avulsão, para reclamar a porção de terra perdida. Perdido o prazo para reclamar a parte avulsa, ela é adquirida por acessão, independentemente do pagamento de qualquer indenização, pelo proprietário do imóvel ao qual está agregada

Abandono de álveo

Se a corrente naturalmente abandona seu leito e abre novo curso sobre outras terras, diz-se que ocorreu abandono de álveo. Os proprietários dos imóveis lindeiros adquirem a propriedade da nova terra ordinariamente seca, dividindo-as até o meio do antigo álveo. Eles não são obrigados a indenizar os proprietários dos imóveis inundados, tendo em vista que a aquisição e perda de propriedades derivaram exclusivamente de processo natural. (CC, art. 1.252; CA, art. 26). Em retomando a corrente naturalmente o seu curso anterior, a propriedade imobiliária restitui-se ao estado anterior ao do abandono (CA, art. 26, parágrafo único); isto é, os que titulavam as terra que haviam sido inundadas voltam a ser proprietários delas e os que se tinham beneficiado pelo abandono perdem a titularidade sobre a porção de terra correspondente ao álveo retomado.

Indústrias

A acessão industrial pode se verificar, finalmente, quando uma construção invade parte de imóvel vizinho. Nesse caso, a aquisição da propriedade, quando se verifica, beneficia o construtor invasor. O proprietário do imóvel invadido, quando perde a porção invadida, tem direito de ser indenizado. São quatro situações a considerar:

1ª) Se a construção erguida em imóvel próprio invade propriedade alheia, o construtor tem o direito de adquirir por acessão a porção invadida se reunidos os seguintes requisitos: a invasão não ultrapassou um vigésimo do imóvel invadido; o construtor estava de boa-fé, ou seja, tinha motivos para acreditar não estar invadindo propriedade alheia; (iii) o valor da construção excede o da parte invadida. Presentes essas condições, o construtor deverá pagar pela porção de terra adquirida e indenização, que inclua não só o valor desta como também a desvalorização da parte remanescente (CC, art. 1.258).

2ª) No caso anterior, se o construtor estava de má-fé, para que ele adquira por acessão a propriedade da porção (de até um vigésimo) do imóvel invadido, é necessário que o valor da construção seja consideravelmente superior ao da área da invasão e não seja possível demolir a parcela invasora do edifício sem prejuízo grave para o restante dele. Nesse caso, ademais, o valor da indenização será multiplicado por 10 (CC, art. 1.258, parágrafo único).

3ª) Agora, se a construção invade porção superior à vigésima parte do imóvel contíguo, estando de boa-fé o construtor, adquire ele a propriedade da área invadida, desde que pague indenização que inclua, além do valor desta área e da desvalorização do restante da propriedade, também a valorização do seu imóvel em função do acréscimo (CC, art. 1.259, primeira parte).

4ª) Por fim, na hipótese anterior, estando de má-fé o construtor, não ocorre nenhuma aquisição de propriedade por acessão. Ao contrário, ele é obrigado a demolir a obra invasora e pagar em dobro a indenização pelas perdas e danos (CC, art. 1.259, in fine) e o construtor de boa-fé invade imóvel vizinho, ele tem o direito de adquirir por acessão a porção invadida, mediante pagamento ao seu proprietário, desde que atendidas diversas condições previstas em lei, relacionadas à dimensão da invasão (se menor ou maior que a vigésima parte) e o valor da obra em relação ao da área indevidamente ocupada

Usucapião

A propriedade imobiliária adquire-se por usucapião quando a posse atende às características da lei e perdura, de forma contínua e pacífica, pelo prazo nela previsto.

Não podem ser adquiridos por usucapião os imóveis públicos (CF, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único). Os bens públicos são imprescritíveis para que o interesse particular do possuidor não venha a se sobrepor ao da coletividade. Quem possui imóvel que integra o patrimônio de pessoa jurídica de direito público, por mais tempo que nele permaneça, nunca adquirirá o domínio.

Posse geradora de usucapião

Não ocorre a usucapião se a posse não foi ininterrupta ao longo de todo o período necessário à aquisição da propriedade. A posse, para gerar a usucapião, não pode ter sofrido a menor descontinuidade, ainda que brevíssimo o interregno entremeado. Se o possuidor, por sua vontade, deixa o imóvel por algum tempo, em princípio perderá o direito de o adquirir contando o prazo anteriormente transcorrido. Vindo a possuí-lo novamente, recomeça a correr o lapso temporal. Somente se tiver negociado a transferência da posse para alguém e depois voltar a adquiri-la (do antigo adquirente ou de um sucessor negocial dele a descontinuidade não se configura, em vista da admissão da soma dos prazos de posses sucessivas.

A posse contestada não dá ensejo a usucapião. A origem da oposição é irrelevante — proveniente do proprietário ou de terceiros, perde o possuidor o direito de usucapir o imóvel, se sua posse é objeto de contestação. O objetivo do instituto, como se viu, é consolidar uma situação de fato que existe há considerável tempo. Se a posse não é contínua, por ter experimentado lapsos em que deixou de ser exercida, ou se há quem a ela se oponha, então carecem os fatos da persistência e tranquilidade que tornem justa sua consolidação.

Além disso, se não tinha o possuidor a intenção de ter a coisa como se fosse o dono, tampouco existirá qualquer situação de fato correspondente ao direito de propriedade que reclame consolidação. O possuidor desprovido de animus domini, que não age como dono da coisa, está disposto a entregá-la ao proprietário tão logo instado a fazê-lo. A situação de fato em que se encontra não se incompatibiliza com o exercício, pelo titular do domínio, do direito de propriedade.

Espécies de usucapião

Em alguns casos, diverso é o tempo exigido para dar-se a usucapião; noutros, a natureza da posse. Há também espécie sujeita a requisitos relacionados ao bem usucapido e seu aproveitamento econômico. São, nesse contexto, sete as espécies de usucapião imobiliária:

a) Usucapião extraordinária geral. Nessa espécie de usucapião, exige-se o decurso do prazo de 15 anos (CC, art. 1.238). São irrelevantes, aqui, as características específicas da posse. Desde que apta a gerar a usucapião, a posse pode ser de má-fé e sem justo título. Também pouco importa se o possuidor deu ao imóvel algum aproveitamento econômico ou não, se nele mantinha sua residência ou uma simples cabana de pesca. Essa é a hipótese mais ampla de usucapião, destinada a consolidar em direito de propriedade a situação de fato surgida com qualquer tipo de posse.

b) Usucapião extraordinária abreviada. Quando o possuidor mora no imóvel ou nele realiza obras ou serviços produtivos, o prazo para a usucapião extraordinária baixa para 10 anos (CC, art. 1.238, parágrafo único).

c) Usucapião ordinária geral. Na usucapião ordinária, exige-se da posse que ostente duas características específicas. Ela deve ser de boa-fé e com justo título. Quer dizer, o possuidor deve ignorar os obstáculos à regular aquisição da propriedade e demonstrar a existência dum negócio jurídico (contrato de compra e venda, doação, beneficiário em testamento etc.) na origem de sua posse. Quando atendidos esses pressupostos, o prazo para a aquisição da propriedade será de 10 anos (CC, art. 1.242).

d) Usucapião ordinária abreviada. A lei reduz o prazo da usucapião ordinária para 5 anos (CC, art. 1.242, parágrafo único) quando presentes duas circunstâncias concomitantes. A primeira diz respeito à aquisição onerosa do bem, com base em registro do Registro de Imóveis que vem a ser posteriormente cancelado. Para atender a essa condição, o possuidor deve ter pago pela coisa a quem parecia ser, pelo constante do Registro de Imóveis, o verdadeiro proprietário do bem. A segunda está relacionada à destinação dada ao imóvel Para que se beneficie do prazo menor, o possuidor deve ter fixado no local sua moradia (ainda que não habitual) ou feito nele um investimento com importância social ou econômica.

e) Usucapião especial de imóvel rural. Quando o imóvel é rural e mede menos de 50 hectares, o prazo para a usucapião é de 5 anos quando o possuidor a tornou produtiva com o seu trabalho ou de sua família. É necessário, ademais, que o possuidor não seja proprietário de nenhum outro imóvel, urbano ou rural (CF, art. 191; CC, art. 1.239).

f) Usucapião especial de imóvel urbano. Também é de 5 anos o prazo de usucapião quando o imóvel urbano tem até 250 metros quadrados e é usado como moradia do possuidor ou de sua família. Nesse caso, também é indispensável, para a aquisição da propriedade, que o possuidor não seja dono de nenhum outro imóvel, urbano ou rural (CF, art. 183; CC, art. 1.240.

g) Usucapião especial coletiva. Na usucapião especial coletiva, o imóvel urbano mede mais que 250 metros quadrados e está na posse de pessoas de baixa renda, não sendo possível discriminar a porção ocupada por cada família. Nesse caso, a exemplo do exigido para as outras usucapiões especiais, os possuidores não podem ser proprietários de qualquer imóvel, urbano ou rural. Essa espécie de usucapião dá origem a um condomínio entre os possuidores. Seu prazo é, também, de 5 anos (Estatuto da Cidade, art. 10 e seus parágrafos).

Usucapião e prescrição

A proximidade entre os institutos da usucapião e da prescrição extintiva permite à lei estender ao possuidor as disposições sobre as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, equiparando-o ao devedor (CC, art. 1.244). Por exemplo, sendo menor de 16 anos o proprietário do imóvel, o prazo da usucapião fica suspenso (ou não é iniciado) até que ele alcance essa idade; isso porque contra os absolutamente incapazes não corre a prescrição (CC, art. 198, I).

Usucapião é um caso de prescrição (aquisitiva), isto é, mutação de direitos em decorrência do decurso do tempo.

Propriedade Ad Tempus

A Propriedade ad tempus surge de transmissões gratuitas Inter vivos e causa mortis. Esses atos, na medida em que são liberalidades, podem ser revogados por acontecimentos futuros, ocorrendo tal fato extingue-se a propriedade no estado em que se encontra, mas se preservam os direitos adquiridos por um terceiro em decorrência da mesma, Isto porque está subordinada a uma condição ou termo convencionado pelas partes ou previsto em lei, ou ainda de um fato jurídico superveniente. A hipótese aplica-se a móveis e imóveis.

A denominação propriedade ad tempus é dada por Orlando Gomes, onde o referido autor considera se que neste caso a propriedade é apenas potencialmente temporária, como diz o art. 1.360 ‘Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

Aqui, como se vê, a propriedade se resolve por causa superveniente não oriunda da vontade das partes, como ocorre, por exemplo, na revogação da doação por ingratidão do donatário. Outro exemplo que se pode imaginar é o da resolução do contrato de compra e venda por aplicação da cláusula resolutiva expressa em caso de inadimplência (no CC – 1916: pacto comissório)

Os efeitos são diversos, pois, nesse caso, aquele em benefício de quem houve a resolução recebe a coisa no estado em que se encontra, pois os efeitos, aqui, são ex nunc. Por isso, se alguém tiver adquirido a coisa por título anterior à resolução, o proprietário diferido terá ação apenas contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

Atente-se para o fato de que este dispositivo é aplicável às causas de resolução da propriedade, e não para as de nulidade ou anulabilidade do título aquisitivo, pois, nesses casos, ocorre rescisão do negócio jurídico. A solução, para casos de invalidade do negócio jurídico translativo da propriedade, dependerá da aferição da boa-fé do terceiro adquirente.

Referências

GOMES, Orlando. Direitos Reais. 7.ª ed. Rio: Forense, 1980.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, 4º Vol.: Direito das Coisas. 18º Ed. Aum. E atual. De acordo com o novo Código Civil (Lei n. 10.406/2002) São Paulo: Saraiva, 2002.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das Coisas.7ª. Ed. São Paulo: Saraiva, 2012. Disponível em: http://pt.slideshare.net/fernandareis5623/direito-civil-brasileiro-2012-vol-5-direito-das-coisas-carlos-roberto-gonalves. Acessado em: 18/09/214.

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1 Comentário

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Muito Obrigado Uziel!! Artigo muito instrutivo sobre o direito das coisas no bom uso e no aproveitamento da propriedade. continuar lendo