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19 de Junho de 2024

Guia Completo da Usucapião Extraordinária.

Existem seis espécies de usucapião referentes a imóveis em nosso ordenamento jurídico, veja se a usucapião extraordinária se aplica ao seu caso.

há 3 anos

O que é a usucapião?

 A usucapião, também denominado como prescrição aquisitiva de direito, é um modo pelo qual quem exercer a posse ininterrupta por um determinado período de tempo somado ao animus domini (agir como se dono fosse).

 A fundamentação legal nos artigos 1.238 à 1.244, do Código Civil de 2002, Lei nº 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Mais precisamente no art. 1.238, do Código Civil encontramos a descrição da usucapião extraordinária.

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Usucapião Extraordinária.

 Por se tratar da espécie que exige o maior decurso de prazo a usucapião extraordinária não possui exigência de justo título e boa-fé, a nomeação da dessa espécie como "extraordinária" decorrendo justamente dessa falta de exigências. Decorrido o prazo de 15 (quinze) anos sem que haja oposição, poderá o possuidor entrar com a ação de usucapião extraordinária fundamentada no artigo 1.238 do Código Civil.

 Tendo em vista o parágrafo único traz uma possibilidade de redução do prazo para 10 (dez) anos, no caso do possuidor estabelecer moradia no imóvel em questão ou se provar que tornou o imóvel produtivo dando fim econômico a este.

 Vale ressaltar que também não se aplica nenhuma restrição quanto a metragem do imóvel, cumpridos o prazo de 15 (quinze) ou de 10 (dez) anos como foi visto acima, o possuidor estará a apto a utilizar esta espécie de usucapião para adquirir a propriedade do imóvel.

Requisitos Usucapião Extraordinária.

 Os requisitos da usucapião extraordinária são cumulativamente:

  1. Posse;
  2. Lapso Temporal;
  3. Animus Domini;
  4. Objeto hábil de ser usucapido.

Passemos a analisar separadamente cada um dos requisitos que o Código Civil determinou.

 Não e qualquer tipo de posse que é qualificada para fazer o surgimento da usucapião, apesar da espécie extraordinária não exigir justo titulo ou boa-fé, ainda é necessário que o possuidor tenha posse mansa e pacífica sobre o imóvel, pode se entender como mansa e pacífica a posse que é exercida sem qualquer tipo de oposição do proprietário registral.

 O Lapso temporal de 15 (quinze) ou de 10 (dez) anos não poderá ter interações para que seja configurado a usucapião extraordinária, se o possuidor alienar (vender) a posse, os anos em que foi possuidor podem ser somados ao tempo de quem adquiriu a posse do imóvel, ou seja, se no momento da venda o possuidor já tinha o requisitos do lapso temporal de 15 (quinze) anos de posse mansa e pacífica, poderá o novo possuidor pleitear a usucapião. Toda e qualquer interrupção nesse prazo deve ser provada pelo proprietário se este entrar com ação visando recuperar a terra.

 O Animus Domini é a forma como possuidor tem que agir perante ao bem, se postando como se dono fosse, o simples pagamento do IPTU não faz configurar o animus domini, porém será um dos meios de prova e também ajudará a comprovar o lapso temporal.

 Também é necessário que o imóvel a ser usucapido tenha aptidão a isto, pois os bens da administração pública de acordo com o artigo 191, parágrafo único, da Constituição Federal, não podem ser objeto de usucapião. Pode surgir uma dúvida quantos aos imóveis que não possuem matricula, estes desde que respeitem o lote mínimo de 125m² determinados pela Lei 6.766/1979.

Causas de Suspensão de prazo e Impeditivas

 Alguns fatos irão impedir a contagem do prazo da usucapião seja iniciada visando proteger as pessoas da relação jurídica pois caso fosse permitido ocorreria um claro motivo de enriquecimento sem causa, elas estão descritos nos artigos 197 a 204 do Código Civil, são elas:

  • Entre cônjuges, na constância do matrimônio;
  • Entre ascendente e descendente, durante o poder de família;
  • Entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;

Esses são os motivos que impedem, ou seja, nem começam a contar o prazo, mas o artigo 1.244 do Código Civil também aplica as causas de suspenção dos prazos da usucapião, ficando eles pausados e cessando a causa de suspensão voltando a contar de onde pararam, são eles:

  • Contra os absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil (menores de dezesseis anos), pelos enfermos ou com deficiência mental, por não terem o necessário discernimento para a prática desses atos; os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade;
  • Contra os ausentes do país em serviço público da União, dos Estados, ou dos Municípios;
  • Contra os que estiverem servindo na armada e no exército nacionais em tempo de guerra;
  • Pendendo condição suspensiva;
  • Não estando vencido o prazo.

Usucapião Extrajudicial x Usucapião Judicial.

 Com a vigência do novo Código de Processo Civil, nasceu a possibilidade de realizar o procedimento da usucapião por via administrava por meio dos cartórios, a maior diferença da usucapião extrajudicial para a judicial é a celeridade que ocorre na primeira sendo possível calcular um tempo médio de aproximadamente 90 - 120 dias para finalizar todo o procedimento extrajudicial.

Quais os documentos necessários para a propositura da Usucapião Judicial.

 Toda ação judicial demanda uma série de documentos para comprovação dos fatos alegados e demonstração do direito do autor, no caso da usucapião os documentos obrigatórios são:

  • Certidão de Nascimento;
  • Certidão de casamento (com todas as averbações) ou escritura; de união estável (se houver)
  • Carteira de Identidade e CPF;
  • Comprovante de endereço atual com CEP;
  • Telefone e e-mail para contato;
  • Comprovantes de renda;
  • Comprovantes de residência;
  • Cópia da guia de IPTU do imóvel, do último ano;
  • Comprovantes de pagamento de IPTU;
  • Matrícula atualizada do imóvel;
  • Cópias de documentos que comprovam a posse e a utilização do imóvel ao longo dos anos;
  • Planta planimétrica e memorial descritivo que deverá conter croqui e planta sobreposta do loteamento (lote sobreposto ao loteamento) sem a necessidade de descrever como é a construção do imóvel. Deverá ser elaborado por um profissional habilitado (engenheiro, arquiteto, topógrafo) com a anotação de responsabilidade técnica (ART) e que contenha todos os dados exigidos no art. 225 da Lei 6.015/1973
  • Certidão de valor venal do imóvel;
  • Certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura;
  • Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica do Imóvel;
  • Informações das testemunhas: Nome completo, número do CPF, telefone e endereço completo (com CEP) da residência e do local de trabalho de até três testemunhas dos fatos que pretende alegar;
  • Cópia da última declaração de Imposto de Renda, se isento, declaração assinada por si próprio que declare ser isento do pagamento de imposto de renda.

 Após a juntada dos documentos acima mencionados, o advogado poderá entrar com a ação de usucapião extraordinário, se tratando de uma ação de longo prazo, existem advogados que cobraram uma taxa de manutenção do processo.

Dúvidas

Agora que você já tem um guia para usucapião extraordinária, no caso de você ter ficado alguma dúvida ou queira continuar conversando comigo sobre esse assunto, me mande um e-mail: ricardo.rabello.barros@gmail.com ou me contate pelo Instagram @rbricardo_.

Texto Produzido por Ricardo Rabello de Barros

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