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22 de Junho de 2024

Imóvel sem condições de habitação. Como fica a locação?

De início, é importante esclarecer que é obrigação do locador entregar o imóvel ao locatário de acordo com o uso a que se destina.

Publicado por Nathalia Moura Heleno
há 8 meses

Resumo do artigo

Essa obrigação está descrita no artigo 22 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91). Nesse sentido, se o imóvel é residencial, deverá ter condições mínimas de dignidade de moradia, de habitação. De outro lado, se o imóvel foi alugado no intuito comercial, deverá oferecer condições dignas de trabalho, de receber clientes.

Existem 2 (duas) hipóteses:

Falta de habitabilidade desde o início do contrato

É preciso que haja um reequilíbrio no contrato, no valor do aluguel por exemplo, compondo uma compensação dessa condição não tão ideal de moradia ou trabalho.

  • Ex. imóvel com rachaduras, velho, mas com uma boa localização que o locatário quer alugar. Ou seja, o imóvel está sem manutenções. Dessa forma, o locador propõe um desconto no valor do aluguel tendo em vista que o imóvel não está em perfeitas condições.

Sendo assim, o valor baixo do aluguel compensa o estado de conservação do imóvel. É de comum acordo entre as partes desde o início do contrato.

Porém, caso não haja algum reequilíbrio, pode o inquilino devolver o imóvel e exigir a multa por violação contratual por parte do locador.

Falta de habitabilidade durante a locação

Essa é a hipótese que mais causa dor de cabeça para o Locador e Inquilino.

Durante o curso da locação pode acontecer de surgir problemas estruturais, como em encanamentos e telhados que inviabilizem a habitação no imóvel, impedindo o morador de usufruir dignamente.

Nesse caso, é preciso que o inquilino comunique formalmente (através de uma Notificação Extrajudicial), a Imobiliária (se houver a intermediação) ou o próprio Locador para realizar o reparo.

Caso não seja feito, o Locador fica suscetível de pagar multa por violação contratual. Essa multa não é proporcional a qualquer tempo da locação, mas é devida por inteiro.

Geralmente é cobrado em contrato 3 (três) meses do valor do aluguel como valor de multa por motivo de rescisão contratual (devolução do imóvel por não oferecer condições mínimas de habitação – violação do contrato por parte do Locador).

Diante disso, veja que problemas no imóvel que impeçam a moradia e habitação digna, ou seja, que torne inviável de residir (locação residencial) ou a trabalhar (locação comercial), são motivos justos e passíveis de rescisão do contrato de locação, podendo o inquilino rescindir o contrato e receber o valor de multa contratual, sem prejuízo de outros danos a serem cobrados ainda.

É dever tanto do Locador quanto da Imobiliária se atentarem a essa realidade, assim como do Inquilino em saber dos seus direitos e a como agir perante a essa situação.

Se ficou alguma dúvida ou o seu caso não ficou esclarecido com o texto, estou à disposição. Entre em contato:


Conteúdo escrito pela advogada Nathalia Moura Heleno, atuante na área de contratos e imóveis.

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