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23 de Julho de 2024

Individualização de água e gás nos condomínios. Qual o quórum para sua aprovação?

Publicado por Paulo Caldas Paes
há 9 anos

A sustentabilidade tema de primeira necessidade e, palavra de ordem na vida moderna, vem se tornando um dos maiores anseios da humanidade.

Neste sentido, os condomínios como grande fonte consumidora de recursos naturais, necessitam se engajar nesta causa.

Na edificação dos edifícios modernos, geralmente, as construtoras preveem a possibilidade de se individualizar o consumo de água e gás por unidade autônoma.

Esta individualização objetiva a busca por um consumo mais racional destes insumos.

Contudo, para que esta individualização seja implementada, necessário se faz a aprovação pelos condôminos através de uma assembleia específica e regularmente convocada.

Surge então, questão fundamental.

“Qual o quórum necessário para aprovação desta individualização”?

A individualização do consumo de gás e água, nos condomínios pode ser vista como uma alteração na propriedade do condômino visto que, em tese, haverá uma modificação da unidade imobiliária em sua forma original que antes, previa o consumo rateado entre todos os condôminos.

Neste caso, o quorum para a aprovação da individualização, pode pautar-se na alteração definida pelo artigo 1.351 do Código Civil, ou seja, demanda a concordância unânime dos condôminos sejam adimplentes ou não.

Há ainda, uma corrente doutrinária que defende a tese de que, para a concretização da implementação dos registros de consumo individuais, haverá uma alteração na área comum do edifício, valendo então, a regra do artigo 1.342 do Código Civil, que impõe a anuência de 2/3 dos condôminos, novamente, desconsiderando-se a adimplência ou não destes.

A se considerar quaisquer um dos quóruns especificados anteriormente, teríamos uma grande dificuldade na aprovação da individualização do consumo.

Contudo, a situação atual do planeta, clama por um consumo responsável, ou seja, sustentável, dessa forma, resta evidente que a individualização, trará uma maior economia destes recursos visto que, o condômino, buscará equilibrar a utilização a partir do momento que for, diretamente, responsável pelo seu pagamento.

Levando-se em consideração esta imperativa necessidade de reserva dos recursos elencados, não podemos, simplesmente, nos valer dos caprichos de alguns condôminos que, por mera conveniência, não comparecem nas assembleias.

Neste sentido, entendemos que a assembleia regularmente convocada e com a inclusão na pauta do assunto a ser deliberado pode, pela maioria simples de seus participantes, aprovar a individualização com a instalação dos medidores próprios.

Certamente, caberá a administração do condomínio, demonstrar as vantagens auferidas com a aprovação da individualização que, além de estimular o consumo consciente, irá conferir uma distribuição de despesas mais justa aos condôminos, notadamente, quando uma unidade for ocupada por um ou dois moradores, enquanto o apartamento vizinho acomoda um casal com 3 filhos.

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3 Comentários

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Dr. Paulo Paes, concordo com você no que tange ao quórum previsto no código civil para a realização de obras em condomínios, especialmente com sua conclusão de necessidade apenas de maioria simples para aprovação de uma obra útil, se bem que o texto do código civil não é suficientemente claro ao se referir à "maioria dos condôminos", deixando margens à tergiversações sobre se essa maioria é a dos presentes ou a do total do condomínio.

Porém, no meu entendimento, essa lógica e fundamentação legal não se aplicam à individualização de água em condomínios. Isso porque a individualização de água não deve ser vista como uma obra, mas sim como um serviço.

Veja que a necessidade de aquisição e instalação dos relógios de medição, não desconfiguram a natureza de “serviço” desse procedimento, vez que a compra e instalação desses equipamentos apenas instrumentaliza a sua operacionalização, assim como é com o controle de acesso na portaria, por exemplo, em que você terá que adquirir catracas, cancelas, câmeras, leitores datilográficos, softwares, etc, tudo com o intuito de viabilizar a realização desse procedimento, assim como também acontece em diversos outros casos de prestação de serviços em condomínios, sem que haja necessariamente qualquer alteração ou interferências nas áreas comuns do condomínio, ocasião em que, se verificada demandaria outro tipo de discussão e não propriamente o da individualização da água.

No sentido de sustentar a natureza de prestação de serviços, destaco as seguintes jurisprudências:

"CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INDIVIDUALIZAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE ÁGUA - AJUSTE CELEBRADO COM O CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE 'AD CAUSAM' PASSIVA RECONHECIDA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO". (TJ-SP - APL: 992080346226 SP , Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 23/02/2010, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 02/03/2010)

COBRANÇA. Prestação de serviços. Instalação de bloqueadores de água e hidrômetros, a fim de individualizar a medição do consumo nas unidades do condomínio réu. Hipótese em que não consta reclamação referente ao serviço nas atas de assembleia condominial. Ausência de indício de descumprimento contratual. Condenação do réu ao pagamento débito, o qual nem sequer foi impugnado especificamente, acrescido dos encargos moratórios previstos no contrato. Recurso não provido. (TJ-SP - APL: 00348865220118260224 SP 0034886-52.2011.8.26.0224, Relator: Renato Rangel Desinano, Data de Julgamento: 31/01/2013, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/02/2013) grifei

Como se pode atestar, em ambos os casos demonstrados acima, é claro o entendimento de que se trata de uma prestação de serviço, e não de uma obra em que, via de regra, há início meio e fim, ao passo que a individualização será constante e periódica, o que sedimenta ainda mais sua característica de serviço.

Portanto, embora concorde com a conclusão final de que o quórum necessário é o da maioria simples, entendo que o fundamento é que é diverso do que foi apresentado. continuar lendo

Paulo Caldas Paes PRO
9 anos atrás

Agradeço o comentário Dr. Ricardo Mendes. Concordo com vosso posicionamento na questão dos quóruns. Totalidade dos condôminos ou presentes na assembleia? Saudações. continuar lendo

Dr. Paulo Paes,
Boa tarde.

Gostei muito da sua publicação, mas não ficou claro o caso concreto do Condomínio onde moro. Se puder me esclarecer, ficaria agradecida.

Tenho duas dúvidas para a Individualização da água: moro em um Condomínio de 34 anos, com 4 apartamentos por andar, sendo que, para individualizar, no hall comum dos andares terão que passar 4 canos, e, dentro de cada unidade, um cano terá que passar pela área, banheiro de empregada, cozinha, banheiro social e suíte, furando as paredes e quebrando vários tipos de azulejos, dificilmente encontrados no mercado, para fazer a conexão com as tubulações dos apartamentos.

Pergunto:
1) Qual o QUÓRUM para esta Assembleia?
2) Seríamos OBRIGADOS PELA NOVA LEGISLAÇÃO a fazer a Individualização, mesmo diante das
dificuldades relatadas?

Agradeço a atenção. continuar lendo