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15 de Julho de 2024

Locação de imóveis urbanos: Lei do Inquilinato 8.245/1991

Publicado por Maycon Jhonnatha
há 4 anos

Maycon Jhonnatha Souza Costa - Tadeu da Silva Lourenço Barbosa

RESUMO: O presente estudo tem como objetivo discorrer sobre os aspectos essenciais da lei 8.245/91, apresentando as diretrizes de um contrato de locação, especificando as características contratuais da locação, dos direitos e deveres do locador e locatário. Destarte, busca discorrer de forma objetiva explicando claramente a respeito do tema.

PALAVRAS CHAVE: Locação de imóveis. Locador. Locatário. Lei do inquilinato. 8.245/1991. Contrato.

1 INTRODUÇÃO

A locação imobiliária é disciplinada pela chamada lei do inquilinato – Lei nº 8.245/91, por meio do qual, o locador se obriga no decorrer do lapso temporal determinado ou indeterminado, mediante remuneração antecipadamente acordada a fornecer-lhe o uso do imóvel. A lei não estipula qualquer rito especifico para sua celebração, uma vez que, pode ser realizado de forma verbal, porém não é recomendável.

Dessa forma, a lei 8.245/91 regula as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas. Tal lei regula três espécies de locação: residencial, não residencial e por temporada, na qual será especificada cada espécie mais a frente no presente artigo. Cabe salientar que, o arrendamento rural e o contrato agrário possuem legislação especial.

È importante que todos os detalhes da negociação estejam dispostos no contrato, ressaltando sobre as obrigações das partes, para evitar eventuais litígios, muita das vezes o contrato produzido por particulares, sem conhecimento técnico ou jurídico acaba gerando problemas na locação. Outra indagação importante é referente à responsabilidade de reparo no imóvel, na qual, cabem ao locador os reparos estruturais do imóvel, tais quais: instalações elétricas, hidráulicas, telhados etc. Já ao inquilino caberá a conservação do imóvel e sua manutenção.

O presente estudo foi baseado, através de pesquisas em artigos e textos jurídicos já publicados em face da lei do inquilinato. Dessa maneira, utilizando da pesquisa básica, de forma explicativa e descritiva, através dos procedimentos bibliográficos e documentais, dessa maneira identificando os fatores essenciais da lei do inquilinato e explicando sobre, a fim de deixar o leitor ciente do procedimento de locação de imóvel.

2 DESENVOLVIMENTO

2.1 CONCEITOS E DEVERES

O locador é o termo utilizado para figurar o proprietário do imóvel, aquele que está disponibilizando o imóvel para ser alugado, podendo ser uma pessoa física ou jurídica (empresa imobiliária). Já o locatário é o termo utilizado para descrever a parte para quem o imóvel será alugado, podendo também ser uma pessoa física ou jurídica. Ressalta que, o locatário também pode ser conhecido como inquilino, ou seja, parte que faz o uso do imóvel que pertence à outra pessoa.

È estabelecido na lei 8.245/91 os deveres, tanto do locador quanto do locatário, estipulado nos artigos 22 e 23 da mencionada lei. Assim, menciona o artigo 22 da lei do inquilinato que:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício

Na mesma trilogia, cabe mencionar quanto aos deveres do locatário, estipulados no artigo 23 da lei do inquilinato, quais sejam:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Assim, o Contrato é um negócio jurídico que depende de no mínimo duas pessoas para ser formalizado, ou seja, é um negócio bilateral, dependente de vontade humana criando direitos e obrigações, sendo ele um acordo de vontade entre partes interessadas por mera liberalidade, porém todos os contratos devem seguir a função social do contrato, uma vez que a liberdade de contratar será limitada. Nessa consonância dispõe o artigo 421 do código civil: “A liberdade de contratar será exercida nos limites da função social do contrato”.

2.2 DO CONTRATO

Como já mencionado anteriormente, o contrato de locação é de natureza bilateral, sendo necessária no mínimo duas pessoas para sua formalização. Em regra, durante o contrato de locação, não pode o locador retomar o imóvel, por tanto em casos de denúncia cheia e motivada haverá a possibilidade de retomar, ou seja, deve haver motivação para retomar o imóvel antes de esgotar o prazo. Preconiza no artigo 4 e 9 da lei do inquilinato que:

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

Dessa maneira, o contrato de locação, será aquele fato em que uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa, mediante remuneração, nos moldes do artigo 565 do código civil:

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

È essencial estar presente três elementos no contrato de locação, sendo eles: o objeto, o preço e o consentimento. Para o código civil, as obrigações do locador e do locatário estão inseridas nos artigos 566 e 569.

Art. 566. O locador é obrigado:

I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

Art. 569. O locatário é obrigado:

I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;

II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;

III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;

IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Na locação o proprietário é obrigado a arcar com eventuais prejuízos anteriores a atual locação, além das taxas tributárias, impostos e seguros, caso o contrate não informe nada ao contrário, uma vez que este é formalizado por livre espontânea vontade das partes. Insta salientar, que poderá o locador proibir mediante clausula expressa, que o imóvel seja sublocado, ou que a finalidade da locação seja alterada.

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

Caso haja sublocação sem consentimento do proprietário, tal ato será desfeito. Dessa forma, caso o proprietário autorize a sublocação do imóvel pelo locatário, é preciso estipular clausulas no contrato com essa permissão expressa.

2.3 DO PRAZO

O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, podendo haver prazo estipulado ou não. Durante o prazo estipulado, não poderá o locador retomar o imóvel, salvo as exceções do artigo 9 da lei do inquilinato ou ação de despejo. Acontece que, o legislador criou dois regimes de contrato de locação, sendo o previsto no artigo 46 da lei do inquilinato, onde dita que:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo à prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Ao final desse regime, ou seja, esgotando os 30 meses, existe a possibilidade de denúncia vazia. Nesse tipo de regime, é uma faculdade de rescindir o contrato sem a necessidade de motivar a rescisão, não precisa demonstrar o porquê de retomar o imóvel, ou seja, esgotou o prazo de locação poderá o locador retomar o imóvel.

Assim, estabelecendo regras para proteger o direito de moradia, ditando a previsão do artigo 47 da lei do inquilinato que:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

No entendimento do artigo 47 supracitado acima, demonstra hipóteses de denúncia cheia, ou seja, aquela em que o locador deseja dar fim no contrato de locação apresentando alguma justificativa para tal. Nesse caso, o contrato é prorrogado automaticamente caso não haja denúncia cheia, assim, podendo retomar o bem caso esgote o período de 60 meses, não precisando motivar o porquê da retomada. O artigo mencionado abaixo discorre também sobre as hipóteses de termino do contrato de locação.

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

3 CONSIDERAÇÕES FINAIS

Ante o exposto, nota-se que o contrato de locação necessita uma atenção em especial, pois se trata de um procedimento contratual muito utilizado no âmbito jurídico contratual. Ressalta ser tão especial tal regime de contrato, que o legislador criou uma lei especifica para doutrinar esse tipo de contrato.

Notabiliza que, o presente estudo visou abranger sobre as partes mais essenciais quanto à lei 8.245/91, desenvolvendo sobre os pontos cruciais, buscando de forma clara. Tal ordenamento colocou igualdade entre as partes contratantes, como exemplo, ambas as partes possuem direitos e deveres a ser seguidos.

5 REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS

CÓDIGO CIVIL. Lei nº 10.406, Rio de janeiro de 2002. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm. Acessado em: 20/05/2020.

LEI DO INQUILINATO. Lei nº 8245, de 18 de outubro de 1991. Disponível em: ww.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acessado em: 18/05/2020.

MOTTA, D. Contrato de locação de imóveis urbanos. Jusbrasil, 2018. Disponível emhttps://davifm.jusbrasil.com.br/artigos/585088625/contrato-de-locacao-de-imoveis-urbanos. Acessado em: 26/05/2020.

NACER, R. Aspectos jurídicos do contrato de locação de imóvel residencial. Âmbito jurídico, 2018. Disponível em https://ambitojuridico.com.br/edicoes/revista-172/aspectos-juridicos-do-contrato-de-locacao-de-imovel-residencial-urbano/. Acessado em: 27/05/2020.


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