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28 de Maio de 2024

Locação de imóvel que tem problemas inviáveis. O que fazer?

O contrato está vigente mas é impossível morar no imóvel, vem ver como agir.

Publicado por Jessica Taveira
há 5 anos

Um caso recorrente para a maioria dos advogados que trabalham com o direito imobiliário são os contratos de locação em que o locatário descobre problemas no imóvel após já ter fechado o contrato.

E é a partir disso que surge o questionamento: Doutora, eu posso rescindir o contrato ou vou pagar a multa? A resposta é DEPENDE do problema.

Certo é que a lei 8245/91, mais especificamente lei de locações, determina em seu artigo 22 as obrigações do locador, tendo definido no inciso I que este deverá "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina".

E, ainda, no mesmo artigo, no inciso IV fica estabelecido que o locador deverá "responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação", ou seja, caso o locatário esteja diante de um vício oculto, que só pode ser verificado com o tempo de moradia no imóvel e que o impossibilite de residir no bem, fará jus ao pedido de rescisão do tal contrato, sem o pagamento da multa prevista.

Ao analisar a decisão abaixo fica claro que para que haja isenção quanto à multa estipulada em contrato de locação, há a necessidade de comprovação da existência de danos preexistentes que inviabilizem a locação.

"TJ-RS - Recurso Cível 71008568990 RS (TJ-RS)

Jurisprudência•Data de publicação: 04/06/2019

EMENTA

AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE ALUGUEL. DANOS MORAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TEMPO DETERMINADO. DEFEITOS PREEXISTENTES A LOCAÇÃO, E QUE INVIABILIZARAM O USO DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE CULPA NA RESCISÃO. MULTA INDEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71008568990, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Roberto Carvalho Fraga, Julgado em 28/05/2019)."

Ou seja, caso você loque um imóvel, tenha feito a vistoria mas o mesmo possua vícios que não puderam ser percebidos de forma aparente e que com o uso foram demonstrados, te impossibilitando de morar no imóvel, não há que se falar em multa por rescisão antecipada, isso porque, como observado, o que deu causa ao fim do contrato não foi a vontade da parte, mas sim a impossibilidade de dar prosseguimento ao contrato.

Mas, nesse viés, é importante que não é qualquer problema no imóvel que vá gerar esse tipo de possibilidade, ou seja, ao alugar um imóvel é mais do que fundamental que seja realizada uma vistoria na entrada e que todos os pormenores sejam avaliados, para que depois não haja arrependimento, já que nos casos sem motivação, a multa rescisória é aplicável.

Outro ponto que merece destaque nesse artigo reside no fato de que todas essas questão podem ser resolvidas de forma extrajudicial, através de um acordo entre as partes envolvidas, onde o locatário pode apresentar a questão vivida ao locador e esses podem chegar a um denominador comum, já que como sabido, os contratos são acordos de vontades.

Então, antes de ajuizar uma ação procure um advogado para que haja uma orientação e sempre preze pela via extrajudicial, onde todos saiam ganhando e o problema seja resolvido.

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