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29 de Maio de 2024

Locação por aplicativos ou plataformas de intermediação – A compreensão da atividade nos condomínios edilícios

Jaques Bushatsky e José Horácio Cintra Gonçalves Pereira

Publicado por Seleção Jurídica
ano passado

1. Introdução.

Com o término da Segunda Guerra Mundial verificou-se, por razões das mais diversas, um grande fluxo da população rural para a zona urbana e, em consequência, surgiu, no que interessa ao nosso tema, a necessidade da construção de moradias em razão de sensível aumento da demanda por habitação, entre outras e variadas exigências da sociedade.

Os cidadãos com condições financeiras foram atraídos por essa nova e forte exigência habitacional surgindo assim uma nova área para aplicação do seu capital com a possibilidade de certeza de ganhos. Essa circunstância – construção civil e ganhos com o respectivo arrendamento – passou exigir a elaboração de leis específicas visando a proteger o capital e, ao mesmo tempo, proteger também o legítimo ocupante do imóvel.

Pois bem, no Brasil, desde 1921 [1] foram editadas leis dispondo sobre as locações de imóveis que, ao mesmo tempo, tinham por objetivo primordial proteger tanto o investidor-locador quanto o cidadão-locatário, mas a legislação pendeu declaradamente em favor do contratante-locatário, nem sempre atingindo, de fato, o desiderato anunciado.

Ademais, essas leis foram ampliadas para alcançar também as novas relações locatícias, além das residenciais, com regras próprias e específicas v.g. (1) locação para temporada; (2) locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas; (3) locações ajustadas entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecendo as condições livremente pactuadas e (4) contratos “built-to-suit”.

Todas essas locações são amparadas pela Lei n. 8.245, de 18/10/1.991, desde que não excepcionadas a teor do seu artigo , parágrafo único, alíneas a (ns. 1 a 4) e b, situações que se submetem ao Código Civil e às leis especiais.

Essa era, até há pouco tempo, a nossa realidade no tocante aos contratos das várias modalidades de locação, amparados e disciplinados pela nossa legislação, ou seja, sob a definição, segundo Clóvis Beviláqua, “de contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, compromete-se a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível” [2].

Mais recentemente, no entanto, surgiu não uma nova [3] forma de contrato de locação, uma vez que a locação para temporada vem prevista no art. 48 da Lei n. 8.245/91, mas contratações efetivadas com a diferença particular e especial residente na utilização de aplicativos ou plataformas de intermediação para sua realização (v.g. AirBnb, inescapável a menção à mais famosa – hoje, ao menos, nesse velocíssimo ramo de atividades – das bandeiras [4]).

Essa nova [5] modalidade de contratação tem provocado o surgimento de demandas entre os condôminos que pretendem adotá-la em suas respectivas unidades, por vezes enfrentando a resistência de condomínios, conforme veremos adiante, adiantando-se: foi o apego ao costume do debate que nos fez arriscar esses comentários conjuntos, com distintos pensares.

2. Locação contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação.

O site mundial de compartilhamento, presente em vários países, possibilita que os proprietários aluguem cômodos ou imóveis na sua totalidade, via de regra a preços mais acessíveis que os praticados pelos hotéis. A prestação evoluiu para o atendimento de segmentos do mercado, comercialização do que se tem denominado “experiências” e assim por diante, progredindo como há de ocorrer em qualquer setor.

A repercussão social evidenciou-se. Em abril de 2018 já se noticiava: “dobra total de hóspedes do AIRBNB no Brasil” [6]. No mundo, em situações significativamente diversas das brasileiras (ao menos as atuais), a facilidade instaurada pelos aplicativos preocupou quanto à alta de alugueis (“Lisboa deve limitar oferta de alugueis por temporada” [7]), os anúncios ilegais, as fraudes fiscais, a modificação da paisagem dos bairros (“Paris entra na Justiça contra AIRBNB e pede multa de 12,5 milhões de euros” [8]), tendendo-se à edição de leis em todo o mundo (fartamente divulgadas as situações de São Francisco, Chicago, Nova York, por exemplo).

Os temas enfrentados pelo mundo diziam e dizem respeito ao urbanismo, à ocupação de áreas metropolitanas, à tributação e à elisão fiscal, à concorrência com o setor hoteleiro [9], à oscilação do valor dos aluguéis, raramente sendo trazida à baila questão pertinente à convivência condominial, certamente a mais frequente em nossas terras.

3. Breve Premissa. Agenciamento e contratação por meio eletrônico

Toma-se, por premissa necessária, a possibilidade do agenciamento e da celebração de contrato, eletrônicos: a promoção por tal via, apresentada como uma facilitadora da aproximação entre os locadores e os locatários não parece apresentar corolário diverso do que traziam os antigos e tradicionais anúncios em classificados, na mídia impressa.

E, se alguma consequência imediata advém, sob o viés da responsabilidade, parece recair exatamente sobre o intermediário, como já dispôs, aliás, decisão relatada pelo Desembargador Lino Machado:

“Ainda que o Airbnb não seja o efetivo anfitrião ou locador dos imóveis oferecidos, é dessa empresa que o consumidor busca a prestação do serviço que lhe garanta uma hospedagem tranquila, no local ali divulgado, pelo preço previamente ajustado, e com a garantia da empresa de que o consumidor não está sendo vítima de uma fraude ao aceitar se hospedar em um imóvel indicado na plataforma; logo, Airbnb responde, sim, por eventuais danos causados aos consumidores, incumbindo a ela, querendo, e se for o caso, buscar eventual reparação de danos causados por atos praticados por terceiros - Se o consumidor enfrentou problemas durante a hospedagem, a empresa ré tinha a obrigação de tomar as medidas necessárias para verificar o que estava ocorrendo com o hóspede, o qual contatou diretamente o anfitrião porque a própria Airbnb lhe deu essa opção para que dificuldades fossem solucionadas, em tese, de maneira mais rápida, em razão das alegadas milhões de hospedagens que a plataforma administra - O dano moral é evidente se não houve razoável atendimento à consumidora na busca pela solução do problema que ela encontrou durante a estadia” [10]

E, a circunstância de ser eletrônico o contrato parece consistir óbice há muito superado por quantos [11] se debruçaram [12] sobre o tema, quiçá convindo recordar que o artigo 107, do Código Civil, somente impõe forma especial do contrato, quando a lei expressamente o exigir, inexistindo restrição até à celebração verbal de locação urbana, o que dizer da eletrônica, de resto por todos utilizada perenemente em ramos e atividades até mais suscetíveis a problemas, tais como as atividades bancárias ou de crédito.

4. A situação nos condomínios.

A recente incidência desse serviço no Brasil tem gerado discussões em condomínios sob os mais variados argumentos.

Destaca-se dentre tantas suscitações decorrentes, a pertinente à possibilidade de ser ou não vedada a locação celebrada através desses aplicativos.

Pois bem. É possível a locação, celebrada de longe (aplicativos) por essas curtíssimas temporadas? Sim, afirmam de um lado, os proprietários, que tenham tal interesse, das unidades condominiais, porquanto em exercício o pleno do direito de propriedade [13] e, de outro lado, respondem negativamente em aparente contraposição ao direito do condômino de “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, insculpido no inciso I, do art. 1.335, do Código Civil, os condomínios residenciais e os vizinhos que apontam incômodos, ao sustentarem a necessidade de primordialmente se manter a segurança do próprio edifício e, principalmente, a segurança dos seus moradores, intento que se estende à obrigação de o condômino, quanto às suas partes, “não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores” (art. 1.336, inc. IV, do Código Civil). Esta parece ser atualmente a questão mais sensível no âmbito dos condomínios edilícios.

Assim, podemos ter algumas diferentes situações: a convenção de determinado condomínio, de forma expressa, prevê e autoriza a locação contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação, o que afasta, sem dúvida, eventuais controvérsias enquanto perdurar a aludida autorização. De outro lado, caso a convenção de condomínio diverso, também de forma expressa, proíba esse tipo de locação, o que resulta, mercê da natureza jurídica da convenção de condomínio, sem dúvida até aqui, na inadmissibilidade de eventual controvérsia a esse respeito.

O que tem permitido o surgimento de conflitos entre os proprietários de unidade condominial e os condomínios residenciais é a inexistência, nas respectivas convenções (notadamente de prédios antigos), de cláusula que faça qualquer referência a esse tipo de locação, ou seja, contemple especificamente a “locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataforma de intermediação”.

Aliás, o que é mais comum na grande maioria das convenções dos condomínios residenciais é a omissão, até porque inexistentes ou desconhecidos sistemas, aplicativos, modalidades de contratação quando constituídos tais condomínios edilícios, que de resto sofrem, impossível deslembrar, pela costumeira repetição de textos convencionais, genéricos para que se habilitassem a servir a qualquer situação mas, exatamente por isso, nem sempre capazes de enfrentar a operação específica ou de olhar para o evidente futuro e dar ensanchas à contemplação de novas situações.

O problema é sério. Com efeito, não se pode negar o impacto positivo do avanço tecnológico, mas também não é razoável ignorar variáveis que acabam desvirtuando formas de usufruir da propriedade privada, principalmente quando interferem nos direitos de outros proprietários. E as Convenções não contém respostas na quase totalidade das situações!

Nesse caso, cabe indagar: qual a solução que deve ser adotada, isto é, a prevalência do direito de propriedade em toda sua extensão ou a supremacia do direito à segurança, ao razoável sossego (e à salubridade completando-se a lista de exigências legais) dos condôminos, uma vez que esses edifícios residenciais não estão aparelhados para essa recente forma de ajustar locações?

5. As tentativas de elaboração legal.

Mesmo rapidamente, é necessário informar que no Senado Federal tramita o Projeto de Lei n. 2.474, de 2019, objetivando alterar a Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, com acréscimo do art. 50-A, in verbis: “É vedada a locação para temporada contratada por meio de aplicativos ou plataformas de intermediação em condomínios edilícios de uso exclusivamente residencial, salvo se houver expressa previsão na convenção de condomínio prevista no art. 1.333 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil)”.

A aprovação do Projeto criaria imediatamente um problema evidente: pouquíssimos condomínios possuem convenção regulando o tema; trata-se de omissão por absoluto desconhecimento da questão, jamais decorrente de qualquer inteligência ou decisão.

Vai daí, abandonar-se-ia, singelamente, o contemporâneo meio de locar, à míngua de quórum em assembleias – ou alguém, em sã consciência, imagina possível reunir, mesmo, tantos condôminos?

Melhor faria, então, para não vedar a modernidade, mas continuar atribuindo à maioria condominial a decisão, se a propositura legislativa invertesse a mão: admitir-se-ia o uso em tela, exceto se, aí sim, os condôminos votassem pela proibição. Outros Projetos por igual tentaram cuidar do tema, ora sob o viés fiscal, ora mesclando a atividade do aplicativo com o ato do locador e do locatário. Não se conhece, por ora, sucesso no âmbito da legislação.

6. O leque aberto pela jurisprudência.

São claras as duas vertentes: de um lado, aqueles que não querem ver o condomínio residencial transformado em um espaço de locação rápida e variada, assemelhada sob a visão de alguns, à hospedagem, quiçá concorrente com os hotéis e pousadas.

É certo que não querem a elevação da rotatividade de pessoas que passam a circular pelo condomínio, o que afetaria, sem dúvida, a segurança dos demais moradores; tampouco querem ver desnaturada a essência de seu condomínio, ao menos teoricamente escolhido por suas condições específicas, dentre elas, por ilustração, a tranquilidade, a possível perenidade da vizinhança, a criação de costumes ou estilos naturalmente adquiridos ao longo do tempo em pequenas comunidades.

De outro lado estão aqueles que, baseados também no direito de usufruir de sua propriedade privada, querem dar a ela uma destinação com maior aproveitamento econômico, obter uma renda extra, ou mesmo, à semelhança de hábitos famosos internacionalmente, trocar residências por períodos determinados com oriundos de outras paragens.

Talvez – sem qualquer pretensão ou arroubo – representando a divergência de interpretação, também os autores destes comentários, mesmo após muito debate [14], se vêm diante de dilema sem dúvida de difícil solução, principalmente em face do momento que o nosso País atravessa, ou seja, em sintonia exclusiva com o tema deste artigo, tempos de manifesta insegurança e de manifesta dificuldade financeira.

Um de nós, por certo baseado em profícua experiência jurisdicional enfrentando diárias desavenças, sustenta que, na hipótese de condomínio exclusivamente residencial, conforme atesta sua respectiva convenção, não se pode permitir, sem afastar o argumento da insegurança ou desassossego, a hospedagem de pessoas por meio de plataformas até porque esta alteraria (por suas características de amplitude, rapidez, quase impessoalidade) a natureza da locação, de residencial para não residencial, violando, dessa forma, a convenção que revela, em seu conteúdo, regras em prol do bem comum que supera, pelo seu alcance, normas de interesse individual.

Nesse sentido, aliás, a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, origem de algumas decisões que decretaram que o uso da plataforma já indicaria por si só a extrapolação da destinação residencial, daí a proibição:

“Imóvel residencial que passou a ser oferecido para locação por meio do site airbnb.com.br. Situação que se assemelha à hotelaria e hospedaria. Característica não residencial. Observação da cláusula quarta, parágrafo único, da Convenção do Condomínio, e do artigo 1.336, IV, do Código Civil.” [15]

“Ao divulgar o imóvel para locação nas plataformas digitais, o locatário descaracterizou a finalidade residencial da locação, pois na linha do entendimento prevalente desse Tribunal a locação de imóvel em plataformas não tem caráter residencial. Os anúncios colacionados ao processo dão a entender que todo o imóvel era disponibilizado para locação, até para grupos relativamente grandes (15pessoas), e por tempo indeterminado, o que revela não estar recebendo pessoas, esporádica e temporariamente, enquanto o locatário mantinha no imóvel sua morada habitual.” [16]

“Apelação Ação de Obrigação de Não Fazer Sentença de Procedência - Unidade Condominial que passou a ser locada por curta temporada através de plataformas digitais - Situação que se assemelha a hotelaria e hospedaria - Característica não residencial - Convenção Condominial e Regimento Interno que preveem a finalidade estritamente residencial - Impossibilidade do tipo de locação pretendida pelo Autor – Sentença reformada - Recurso Provido.” [17]

Identificando que a curta temporada configuraria destinação assemelhada à comercial:

“Em que pese a lei do inquilinato não fixar prazo mínimo para locação por temporada, não é menos verdade que ao que parece o proprietário ao locar seu imóvel por poucos dias estava dando ao mesmo destinação quase comercial equiparada a hotel de alta rotatividade de pessoas, acarretando aos demais condôminos diversos transtornos e insegurança. ” [18]

“Não há como se ignorar o fato de que novas modalidades de oferta de acomodações são disponibilizadas pelas vias digitais, dentro do exercício regular do direito de propriedade; ocorre, todavia, que tal direito encontra limitações nas hipóteses de propriedades em condomínio edilício, com áreas de uso comum e serviços que comportam regulamentação e disposição em prol da coletividade de coproprietários, sobrelevando o interesse individual, impondo sujeição a determinadas regras de conduta, sob pena de imposição de penalidade e multa no caso de violação.” [19]

“Condomínio. Ação Declaratória de Nulidade de Decisão Tomada em Assembleia Geral. Unidade condominial locada por curta temporada por meio de plataformas digitais. Situação que se assemelha a hotelaria e hospedaria. Característica não residencial. Convenção de Condomínio e Regimento Interno que estabelecem a finalidade estritamente residencial. Recurso Provido.” [20]

De outra sorte, talvez enxergando sob o aspecto prático a necessidade de auferir renda – essencial às vezes para o suporte até das despesas condominiais – e sob o aspecto legal a homenagem ao direito das locações (que não veda contratos curtíssimos, notadamente de imóveis mobiliados); ao próprio direito de propriedade (porquanto não enxergado na espécie o abuso proibido nos parágrafos do artigo 1.228 do Código Civil) ou agressão aos direitos de outros condôminos (ou vizinhos); nem alteração da destinação do condomínio; pensa-se a favor da possibilidade de tais locações. Por evidente, os excessos, danos, abusos serão enfrentados na forma da legislação, já existente.

E há base jurisprudencial nesse diapasão:

“A locação por curto espaço de tempo não difere daquela temporalmente estendida. Em ambos os casos o locador aufere renda com seu imóvel, sem que isso desnature a utilização da unidade em si, que continua sendo destinada para fins residenciais. O fim comercial estaria configurado caso o locatário passasse a desenvolver atividade comercial no local, tal como um escritório, um ponto de vendas, uma loja, etc. Não sendo esse o caso, o fim residencial não se altera pelo fato de mais de um locatário utilizar da mesmíssima forma o local caso fosse ocupado por um único locatário.” [21]

Vinculando a proibição à convenção ou à alteração convencional definida em assembleia regular [22], ou seja, prestigiando claramente o dispositivo convencional original ou construído com atenção às regras de alteração:

“O cerne da presente demanda é a discussão sobre a possibilidade de o condomínio restringir o direito do condômino de firmar contratos de locação por temporada e o quórum necessário para alteração da convenção condominial neste sentido. No julgamento do agravo de instrumento interposto pelos autores contra a decisão que indeferiu o pedido de tutela antecipada, esta Eg. Câmara já manifestou o entendimento de que a locação da unidade autônoma, praticada pelos autores através de sites especializados (ex. Airbnb), seja por curtos períodos, dias ou finais de semanas, se assemelha à locação por temporada e, portanto, a ela se aplicam as normas da Lei de Locação. Ademais, manifestou também no sentido de que “as locações por temporada não se confundem com contratos de hospedagem, caracterizados pela locação, além da coisa, de serviços”. Sobre a possibilidade de o condomínio restringir o direito dos condôminos à locação temporária de suas unidades, tem-se entendido neste Eg. Tribunal que é necessária decisão por quórum qualificado de 2/3 dos condôminos aptos para votar, nos termos do art. 1.351 do CC, pois é necessária a alteração da convenção condominial para tanto. A proibição efetuada pelo condomínio de locação por temporada das unidades autônomas restringe os direitos dos condôminos, em especial o de gozar do imóvel e, para tanto, a convenção do condomínio exige aprovação em assembleia por unanimidade, nos termos do art. 12, § 1º, alínea b, item “3”, o que não foi observado. Ainda que o art. 1351 do CC não exija unanimidade para alteração da convenção do condomínio, mas apenas quórum qualificado de 2/3, é lícito a convenção condominial estabelecer exigências mais rígidas, pois foi criada observando a vontade dos condôminos que, portanto, deve prevalecer.” [23]

“AÇÃO ANULATÓRIA DE DECISÃO ASSEMBLEAR E DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. Assembleia condominial que, por maioria, deliberou proibir a locação por temporada. Restrição ao direito de propriedade. Matéria que deve ser versada na convenção do condomínio. Ocupação do imóvel por pessoas distintas, em espaços curtos de tempo (Airbnb) que não descaracteriza a destinação residencial do condomínio. Precedentes. Recurso desprovido.” [24]

“Locação por temporada por meio do site airbnb que não desnatura a utilização da unidade condominial com destinação residencial - Restrição que, embora decidida em assembleia, não está prevista expressamente na convenção, o que invalida a aplicação de multa - Discussão acerca do cabimento da limitação e vícios da assembleia que ultrapassam a pretensão autoral.” [25]

No acórdão, foi explanado que:

“O fato de a autora locar o imóvel por temporada, ainda que por locação diária através do site airbnb não desqualifica a natureza residencial da utilização do imóvel, admitida pelo artigo 48 da Lei de Locação. Em outras palavras, a utilização do imóvel para locação por curtíssimo espaço de tempo não implica descumprimento à destinação residencial imposta na convenção de condomínio. Ademais, ao disciplinar as locações por temporada, a Lei do Inquilinato limitou-se a fixar, para elas, um prazo máximo de 90 dias, como antes assinalado. Mas não aludiu ao prazo mínimo, até porque, na época em que foi promulgada, não se poderiam prever as profundas modificações que a tecnologia provocou no mercado locativo. Diante do silêncio da lei, não seria possível ao intérprete distinguir onde a lei não o faz. [A Lei do Inquilinato Comentada Artigo por Artigo, Sylvio Capanema, 11ª ed., Rio de Janeiro, Forense, pág. 236.] [26]

“A amplitude da duração do contrato, isoladamente considerada, é incapaz de desnaturar a destinação do imóvel. A locação por curto espaço de tempo não difere daquela temporalmente estendida. Em ambos os casos o locador aufere renda com seu imóvel, sem que isso desnature a utilização da unidade em si, que continua sendo destinada para fins residenciais. Em síntese, a interpretação pretendida pelo requerido implicaria vedar qualquer tipo de locação do imóvel, seja ela por um ano ou por trinta meses, seja por um dia ou um feriado (...).” [27]

Dessa forma, acreditamos fundamental a par de profundas e novas análises jurídicas [28], a contemplação prática desses novos costumes ou necessidades, presenciando, diga-se, estarem já há algum tempo as pessoas envolvidas agindo nesse sentido, seja estabelecendo [29] novas regras no condomínio, seja adequando [30] as respectivas administração e operação, seja construindo [31] de novos jeitos e aceitando as novas necessidades dos condôminos. [32]


[1] Foi o caso do Decreto4.4033, de 22/12/1921, cinco anos após entrar em vigor o Código Civil de 1.916 6.

[2] APUD DINIZ, Maria Helena, Dicionário Jurídico, Saraiva, 1998, vol. 1, p. 852.

[3] Certamente muito se exporá a respeito, mas desde já é preciso asseverar que não se confunde a locação com a sua intermediação ou seu anúncio, como pareceram fazer alguns projetos de lei, em boa hora abandonados.

[4] Em “10 alternativas ao AIRBNB para quem, procura hospedagem nas férias”, por Brittany Nims, HuffPost US. Disponível em: < https://www.huffpostbrasil.com/2018/03/09/10-alternativas-ao-airbnb-para-quem-procura-hospedagem-nas.... Acesso em: 07/08/2019. São mencionados os serviços HOMEAWAY, VRBO, FLIPKEY, TRIPADVISOR,TURNKEY, WINDU, COUCHSURFING, BOOKING APARTMENTS, HOME EXCHANGE,INNCLUIVE. Por certo não são os únicos.

[5] A plataforma AIRBNB (airbed and breakfest) foi criada em São Francisco somente em 2.008. Disponível em: < https://www.airbnb.com.br/help/article/2503/o-que-%C3%A9oairbnbecomo-ele-funciona>. Acesso em: 07/08/2019.

[6] CAPELAS, Bruno. Número de hóspedes do Airbnb no Brasil mais que dobra em 2017. O Estado de São Paulo. São Paulo, 19 de dez. de 2018. Disponível em: < https://link.estadao.com.br/noticias/empresas,numero-de-hospedes-do-airbnb-no-brasil-mais-que-dobra-.... Acesso em: 05/08/2019.

[7] MIRANDA, Giuliana. Lisboa deve limitar oferta de Airbnb e de outros aluguéis turísticos. Folha de S. Paulo. São Paulo, 28 de jul. de 2018. Disponível em: < https://www1.folha.uol.com.br/mundo/2018/07/lisboa-vai-limitara-oferta-de-airbnbede-outros-aluguei.... Acesso em: 05/08/2019.

[8] Paris entra na Justiça contra AIRBNB e pede multa de 12,5 milhões de euros. Folha de S. Paulo. São Paulo, 10 de fev. de 2019. Disponível em: < https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2019/02/paris-entra-na-justiça-contra-airbnbepede-multa-de-1.... Acesso em: 05/08/2019.

[9] DORIA, Pedro. Os hotéis contra o Airbnb. O Estado de S. Paulo. São Paulo, 19.abr.2019. Disponível em: < https://link.estadao.com.br/noticias/geral,os-hoteis-contraoairbnb,70002796651>. Acesso em: 07/08/2019.

[10] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo (30ª Câmara de Direito Privado). Apelação Cível nº 1009888-93.2017.8.26.0320; Apelante: Airbnb Serviços Digitais Ltda. Apelada: Mareísa Lucas de Sá. Relator (a): Lino Machado. São Paulo, julgamento em 25/07/2018, publicação em 27/07/2018. Disponível em: < https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=11648551&cdForo=0>. Acesso em: 07/08/2019.

[11] BUSHATSKY, Jaques. Contrato eletrônico de locação. O Estado de São Paulo. São Paulo, tiragem n. 184401, p. I4, 10 de dez. de 2017.

[12] TOLEDO, Moira Regina. A Locação e a Influência do Digital. Opinião jurídica 5: Direito Imobiliário. Paulo Dimas de Bellis Mascaretti [et al.]; Secovi-SP (Ed.); Jaques Bushatsky, José Horácio Cintra Gonçalves Pereira (Coords.). São Paulo: Secovi-SP, 2018. São Paulo. v.5, p. 47/50.

[13] Inesquecível a definição estampada no Código Napoleônico: “o direito de gozar e de dispor das coisas da maneira mais absoluta, desde que delas não se faça uso proibido pelas leis e regulamentos”, que evoluiu no Brasil para o texto do artigo 524 4, do Código Civil revogado o (Lei n. 3.071, de 1º/01/1.916): “A lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus bens e de reavê-los do poder de quem quer que injustamente os possua”.

[14] Debates esperados, obviamente: no fundo aqui se cuida de analisar quão aceitável seria a intervenção de terceiro (especificamente o Condomínio) no exercício do direito pelo condômino (locador) em sua relação com o locatário. É da proporcionalidade-adequação/ necessidade – que se trata. E aferir o que é proporcional – o que é razoável - é missão complicada.

[15] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo (33ª Câmara de Direito Privado). Apelação Cível nº 1001165-97.2017.8.26.0510; Relator (a): Mario A. Silveira. São Paulo, julgamento em 27/08/2018, publicação em 31/08/2018. Disponível em: < https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=11774234&cdForo=0>. Acesso em: 08/08/2019.

[16] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo (30ª Câmara de Direito Privado). Apelação Cível nº 1001110-67.2017.8.26.0116; Relator (a): Lino Machado. São Paulo, julgamento em 05/12/2018, publicação em 06/12/2018. Disponível em: < https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=12067309&cdForo=0>. Acesso em: 08/08/2019.

[17] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo (28ª Câmara de Direito Privado). Apelação Cível nº 1027326-50.2016.8.26.0100. Relator (a): Cesar Luiz de Almeida. São Paulo, julgamento em 15/10/2018, publicação em 15/10/2018. Disponível em: < https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=11907754&cdForo=0>. Acesso em: 08/08/2019.

[18] RIO DE JANEIRO. Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro (12ª Câmara Cível). Apelação Cível nº 0232765-47.2014.8.19.0001. Relator (a): JAIME DIAS PINHEIRO FILHO. Rio de Janeiro, julgamento em 16/11/2017, publicação em 23/11/2017. Disponível em: < http://www1.tjrj.jus.br/gedcacheweb/default.aspx?UZIP=1&GEDID=0004B1EB02AC85231BFC19163FA8E0528A.... Acesso em: 08/08/2019.

[19] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo (32ª Câmara de Direito Privado). Apelação Cível nº 1001199-30.2018.8.26.0642. Relator (a): LUIS FERNANDO NISHI. São Paulo, julgamento em 19/08/2019, publicação em 19/08/2019. Disponível em: < https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=12787306&cdForo=0>. Acesso em: 08/08/2019.

[20] Apelação Cível nº 1046233-05.2018.8.26.0100. Relator (a): Gilberto Leme. São Paulo, julgamento SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo (35ª Câmara de Direito Privado). em 03/06/2019, publicação em 03/06/2019. Disponível em: < https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=12557074&cdForo=0>. Acesso em: 08/08/2019.

[21] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo (38ª Câmara de Direito Privado). Apelação Cível nº 1009601-48.2016.8.26.0100. Relator (a): Hugo Crepaldi. São Paulo, julgamento em 26/10/2017, publicação em 27/10/2017. Disponível em: < https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=10924055&cdForo=0>. Acesso em: 08/08/2019.

[22] Provocando a lembrança do Projeto de Lei PLS nº2.4744/2019, já referido nestes comentários.

[23] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo (35ª Câmara de Direito Privado). Apelação Cível nº 1124567-87.2017.8.26.0100. Relator (a): Morais Pucci. São Paulo, julgamento em 28/06/2019, publicação em 28/06/2019. Disponível em: < https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=12637696&cdForo=0>. Acesso em: 08/08/2019.

[24] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo (35ª Câmara de Direito Privado). Apelação Cível nº 1065850-40.2017.8.26.0114. Relator (a): MILTON CARVALHO. São Paulo, julgamento em 12/07/2018, publicação em 12/07/2018. Disponível em: < https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=11613620&cdForo=0>. Acesso em: 08/08/2019.

[25] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo (25ª Câmara de Direito Privado). Apelação Cível nº 1117942-37.2017.8.26.0100. Relator (a): CLAUDIO HAMILTON. São Paulo, julgamento em 16/05/2019, publicação em 20/05/2019. Disponível em: < https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=12507749&cdForo=0>. Acesso em: 08/08/2019.

[26] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo (25ª Câmara de Direito Privado). Apelação Cível nº 1117942-37.2017.8.26.0100. Relator (a): CLAUDIO HAMILTON. São Paulo, julgamento em 16/05/2019, publicação em 20/05/2019. Disponível em: < https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=12507749&cdForo=0>. Acesso em: 08/08/2019.

[27] SÃO PAULO. Tribunal de Justiça de São Paulo (25ª Câmara de Direito Privado). Apelação Cível nº 1033138-05.2018.8.26.0100. Relator (a): HUGO CREPALDI. São Paulo, julgamento em 13/12/2018, publicação em 14/12/2018. Disponível em: < https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=12096065&cdForo=0>. Acesso em: 08/08/2019.

[28] Nos dias que correm aguarda-se o julgamento, pela 4ª Turma do STJ, do REsp nº 1819075/RS, Relator (a): Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, que poderá trazer novas luzes à matéria.

[29] CORRÊA, Jéssica Díez. Locação por aplicativo leva condomínios a se ajustarem. O Estadão. São Paulo, 03 de fev. de 2019. Disponível em: < https://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/locacao-por-aplicativo-leva-condominiosase.... Acesso em: 08/08/2019.

[30] MARQUES, Claudio. Airbnb entra em pauta nos condomínios. O Estadão. São Paulo, 26 de mar. de 2017. Disponível em: < https://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/airbnb-entra-em-pauta-nos-condominios/>. Acesso em: 08/08/2019.

[31] ALBUQUERQUE, Naiara. Incorporadoras miram Airbnb e lançam prédios de moradia temporária. O Estadão. São Paulo, 07 de jul. de 2019. Disponível em: < https://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/incorporadoras-miram-airbnbelancam-predios.... Acesso em: 08/08/2019.

(*) Publicada originalmente pela Revista Opinião Jurídica - vol. 7

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