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14 de Junho de 2024

Novo dono de imóvel deve pagar dívidas pendentes?

há 2 meses

Comprar um imóvel é uma decisão significativa, e muitos fatores devem ser considerados. Além da localização, tamanho e condição do imóvel, há uma questão importante que pode afetar o novo proprietário: as dívidas pendentes. Neste artigo, descobriremos se o novo dono de um imóvel deve pagar essas dívidas e quais são suas responsabilidades legais.

Mas afinal, o novo proprietário assume ou não as dívidas?

A verdade é que depende de qual tipo é a dívida do imóvel. O novo dono do imóvel irá assumir as chamadas dívidas propter rem, ou seja, as dívidas que estão vinculadas ao próprio imóvel, e não à pessoa do antigo proprietário.

Desse modo, ao comprar um imóvel, o novo proprietário herda as obrigações que estão diretamente associadas à propriedade.

Os débitos propter rem mais comuns incluem o IPTU/TLP (Imposto Predial e Territorial Urbano/Taxa de Limpeza Pública) e as taxas de condomínio:

  • Condomínio: se o antigo proprietário deixou de pagar taxas de condomínio, o novo proprietário poderá ser cobrado. O entendimento é que as taxas de condomínio são associadas ao imóvel, não ao indivíduo.

  • IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano): assim como as dívidas de condomínio, as pendências de IPTU também podem ser transferidas ao novo dono. Esse imposto é uma obrigação vinculada ao imóvel, portanto, o novo dono do imóvel será responsável pelo pagamento, mesmo que os débitos tenham sido gerados anteriormente à compra.

Débitos de água e energia são vinculadas ao imóvel?

Não! Débitos de água e energia, ao contrário do IPTU e das taxas de condomínio, são considerados dívidas propter personam, isto é, dívidas pessoais, vinculadas ao indivíduo que contratou o serviço.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que o débito, tanto de energia quanto de água, não se caracterizam como dívidas propter rem, ou seja, não decorrem diretamente da existência do imóvel. Dessa forma, não se vincula à titularidade da propriedade, mas à quem contratou os serviços.

O tribunal também destacou que é ilícita a cobrança de dívidas contraídas por pessoas que ocuparam o imóvel anteriormente (em caso de locação, por exemplo) ou antigos proprietários do imóvel.

O que diz a lei?

O Código Civil estabelece que a responsabilidade por quaisquer dívidas é do adquirente, ou seja, do novo dono do imóvel. O artigo 1.345 reforça esse entendimento, ao determinar que o adquirente de uma unidade imobiliária é responsável pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, incluindo multas e juros moratórios.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Já o Código Tributário Nacional estabelece, em seu artigo 34, que o responsável pelo pagamento do IPTU será o proprietário ou o possuidor do bem. Por sua vez, o artigo 130 esclarece quem deverá pagar o débito em caso de transferência de propriedade.

Art. 34. Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.

Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.

Portanto, é imprescindível que o comprador faça uma busca relacionada aos débitos do imóvel para que não seja surpreendido com a necessidade de realizar os pagamentos dos débitos gerados antes da compra do imóvel.

Negociação e contrato de compra e venda

É importante falarmos sobre a necessidade de realizar uma investigação minuciosa sobre o imóvel antes de fechar o negócio da compra, isso inclui, buscar as certidões necessárias sobre o imóvel, como por exemplo: certidões negativas de débitos de condomínio e IPTU.

Isto porque, caso existam pendências, seria possível negociar com o vendedor a quitação desses débitos por parte do próprio vendedor ou o pagamento pelo comprador, mas com redução do preço de venda do imóvel.

Outro ponto a considerar é a existência de débitos de água e energia. Embora não sejam transferidos ao novo proprietário, é prudente verificar se há débitos em aberto. As concessionárias responsáveis pelo fornecimento desses serviços, muitas vezes, cobram os débitos do novo proprietário ou condicionam a transferência de titularidade ao pagamento dos valores em aberto. Com isso, o novo dono do imóvel poderá ter problemas para resolver logo após a compra do imóvel, caso não faça a prévia diligência.

Considerando tudo isso, alertamos que, havendo dívidas e sendo possível a negociação com o vendedor, é importantíssimo que o acordo firmado entre as partes esteja claramente descrito no contrato de compra e venda. Deve constar quais são as dívidas, quem será o responsável por quitá-las e o prazo para o pagamento.

No entanto, caso o imóvel já tenha sido comprado e só após a compra sejam descobertas as dívidas pendentes, infelizmente, o novo proprietário poderá ser cobrado tanto pelo condomínio quanto pela Secretaria de Fazenda. E, na pior das hipóteses, o imóvel poderá ser levado a leilão. Nessa situação, não restaria outra alternativa ao novo dono do imóvel a não ser arcar com o pagamento dos débitos, que, posteriormente, poderá mover uma ação contra o antigo proprietário para tentar reaver os valores desembolsados para a quitação das dívidas.

Portanto, o novo dono de imóvel pode ser responsabilizado por dívidas anteriores à sua aquisição, caso essas dívidas sejam em função do bem, isto é, dívidas que somente são geradas porque existe um imóvel, como os débitos de IPTU e condomínio. É extremamente importante realizar todas as verificações necessárias antes de assinar um contrato de compra e venda. A compra de um imóvel, embora pareça simples, pode resultar em dores de cabeça para o novo proprietário e, com isso, o que era para ser um sonho, torna-se um pesadelo.

Uma orientação jurídica especializada pode ser decisiva para garantir uma transação segura e bem-sucedida. O escritório Borges & Muniz Advocacia conta com um time de profissionais competentes e dedicados a fornecer a melhor solução jurídica para o seu caso. Entre em contato (clique aqui) e agende uma consultoria. Estamos à disposição para esclarecer todas as dúvidas sobre direito imobiliário.

Texto originalmente publicado no site do escritório Borges & Muniz Advocacia: https://www.borgesmuniz.adv.br/post/novo-dono-de-imovel-deve-pagar-dividas-pendentes

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