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22 de Julho de 2024

O Projeto de Lei nº 1179/2020 e os Contratos de Locação de Imóveis Urbanos.

A ideia central do projeto é conferir tratamento especial temporário às diversas relações jurídicas de Direito Privado afetadas pela pandemia do coronavírus (Covid-19) e causarão impacto nas relações locatícias.

há 4 anos

I. Introdução.

Encontra-se em tramitação no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 1179/2020 de autoria do Senador Antônio Anastasia (PSDB/MG) que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19).

Proposto pelo Senador mineiro no dia 30 de março de 2020, o texto da PL teria chegado ao seu conhecimento por intermédio do presidente do Supremo Tribunal Federal - STF Dias Toffoli e teria contado com a participação de diversos juristas em sua elaboração.

Como foi dito, a ideia central do projeto é conferir tratamento especial temporário ás diversas relações jurídicas de Direito Privado afetadas pela pandemia do coronavírus (Covid-19) e para isso propõe a flexibilização e suspensão da aplicação de várias regras e institutos de direito civil como objetivo “preservar as relações jurídicas e proteger os vulneráveis” conforme consta na própria justificação do projeto.

Sendo assim, as regras de Direito Público com relacionadas ao direito tributário e administrativo, por exemplo, não foram tratados no Projeto de Lei nº 1179/2020.

Importante destacar que nossa legislação pátria já prevê algumas hipóteses de reajuste contratual na ocorrência de caso fortuito e força maior ou calcados na teoria da imprevisão (onerosidade excessiva), respectivamente nos artigos 393, 478, 479 e 480 do Código Civil. Portanto a situação atual de excepcionalidade causada pela pandemia não se encontra inteiramente descoberta pelas normas brasileiras.

Contudo, como já foi dito o que o Projeto de Lei nº 1179/2020 tem por objetivo é regulamentar de forma mais precisa as questões relacionadas para “conter os excessos” que podem ocorrer no cenário atual. Inclusive, não há como negar que a medida visa também diminuir a enxurrada de processos que podem congestionar o Poder Judiciário nos próximos meses.

O PL é composto de 26 (vinte e seis) artigos e versa sobre prescrição e decadência, contratos, relações de consumo, regime societário, usucapião, enfim. O presente trabalho não pretende discutir todas as proposições, mas sim discutir as regras estabelecidas no Capítulo VII sobre as Locações de Imóveis Urbanos.

O dito capítulo é constituído por apenas 2 (dois) artigos porém sua aplicabilidade é bem mais complexa do que possa parecer e certamente surgirão diversas dúvidas e divergências de interpretação. Por isso a necessidade de fornecer alguns esclarecimentos iniciais, sem a pretensão de esgotar todas as possibilidades possíveis.

Inicialmente, cumpre esclarecer que o texto estabelece já em seu artigo 1º, parágrafo único que o dia 20 de março de 2020 será considerado o termo inicial para aplicação das regras que se propõe. Isto porque em tal data foi declarado o estado de calamidade pública pelo governo federal, em decorrência da pandemia coronavírus (Covid-19), conforme Decreto Legislativo nº 6/2020.

Neste sentido, caso haja a conversão em lei do PL nº 1179/20 as disposições contidas na futura norma somente serão aplicadas às relações jurídicas “abraçadas” pelo texto legal que tenham sido afetadas a partir do dia 20 de março de 2020. Importante perceber que o dispositivo não faz qualquer menção sobre a data da celebração do negócio jurídico, mas sim sobre seus efeitos, portanto, independentemente do contrato ter sido celebrado antes dessa data, caso as consequências jurídicas tenham sido ocasionadas pela pandemia coronavírus (Covid-19) poderá ter respaldo das normas contidas propostas.

II. Das Locações de Imóveis Urbanos.

Feitas estas breves considerações iniciais, passemos as disposições referentes às Locações de Imóveis Urbanos, inseridas no Capítulo VII, conforme já mencionado. O artigo 9º estabelece o seguinte:

Art. 9º. Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245/, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.

§ 1º. O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas as ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.

§ 2º. É assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses previstas no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245/, de 18 de outubro de 1991, não se aplicando a tais hipóteses as restrições do caput.

Como não poderia deixar de ser o texto faz referencias a Lei Federal nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, que trata do assunto referente às locações de imóveis urbanos. O caput do artigo 9ª transcrito afasta parcial e temporariamente a aplicação do artigo 59 da mencionada Lei Federal.

O dito artigo confere ao locador, nas situações ali previstas, a possibilidade de reaver judicialmente a posse do imóvel em caráter liminar, ou seja, sem necessidade de realização de audiência para ouvir a parte contrária (locatário), num prazo de 15 dias, desde que seja prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Não cabe aqui discutir cada uma das hipóteses estabelecidas, portanto apenas para facilitar a compreensão do conteúdo irei mencioná-las adiante:

a) o descumprimento do prazo de prazo mínimo de seis meses de desocupação do imóvel; b) extinção do contrato de trabalho; c) ao final do contrato de locação por temporada; d) após a morte do locatário que não deixe sucessor legítimo ocupando o imóvel; e) a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação celebrada com o locatário; f) necessidade de desocupação para fins de reparações urgentes no imóvel determinadas pelo poder público; g) não substituição de fiador exonerado dentro do prazo de 30 dias; i) ações propostas até 30 dias depois do término do prazo determinado nas locações comerciais; e j) no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios sem a presença de garantia.

O que o artigo 9º da PL nº 1179/2020 propõe é que seja impedida a concessão de liminar nas ações de despejo propostas entre o dia 20 de março e 31 de dezembro de 2020, fundamentadas nas situações descritas acima. Sendo assim, é possível concluir que o locador que ingressou com uma ação despejo até o dia 19 de março de 2020, com fulcro no artigo 59 da Lei do Inquilinato poderá lograr êxito em reaver a posse de seu imóvel liminarmente.

É preciso ficar atento também porque a leitura apressada do caput do artigo 9º do Projeto de Lei pode resultar na conclusão precipitada de que estão suspensas neste período todas as ações de despejo fundamentadas no artigo 59, quando na verdade elas poderão ser propostas normalmente, mas não serão concedidas as liminares, ou seja, os processos seguirão seu trâmite normal até que seja determinada a retomada do imóvel, se for o caso.

Corroborando com a ideia de que as ações de despejo não estão suspensas no período, o parágrafo 2º dispõe remete ao artigo 47 da Lei do Inquilinato e assegura a retomada do imóvel nos casos dos contratos celebrados por prazo inferior a 30 (trinta) meses seja escrito ou verbal, nas seguintes hipóteses:

a) nos casos do art. 9º (por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; ou por falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; b) em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; c) se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; e d) se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

O artigo 10º da PL nº 1179/2020 provavelmente será o dispositivo mais criticado o capítulo relacionado às locações de imóveis urbanos. Vejamos o que dispõe:

Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.

§ 1º. Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata o caput, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.

§ 2º. Os locatários deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previsto no caput.

3º. A comunicação prevista no § 2º poderá ser realizada por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.

Vamos por partes. O caput do mencionado artigo assegura aos locatários de imóveis residenciais a prerrogativa de suspenderem parcial ou totalmente o pagamento dos alugueis que venceram a partir do dia 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020, desde que tenha havido alteração econômico-financeira decorrentes de demissão, redução de carga horária ou diminuição do salário.

Primeiramente, o artigo abarca tão somente os locatários residenciais, portanto, aos locatários de imóveis não residências (comerciais) não se aplicarão as regras previstas de modo que, em tese, permanecerão obrigados a cumprir com suas obrigações contratuais perante os locadores.

Cumpre esclarecer que não me pareceu razoável fazer essa distinção entre locatários, considerando que a pandemia coronavírus (Covid-19) atingiu de forma grave os locatários não residenciais, tendo em vista que as orientações de isolamento social (quarentena) e até mesmo as determinações de fechamento do comércio em diversas localidades têm lhes causado imensos prejuízos.

Decerto que neste casos, apesar dos locatários não residenciais não encontrarem respaldo na futura lei, poderão tentar negociar com os locadores um ajuste no valor da locação, e em caso de negativa, buscar guarita no Poder Judiciário para tentar reajustar o contrato sob os fundamentos de caso fortuito ou força maior e na teoria da imprevisão. Sendo assim, objetivo de evitar a judicialização do assunto não será alcançado.

Outro ponto que deve ser observado é que a suspensão do pagamento dos alugueis será considerado um direito potestativo dos locatários residenciais na medida em que não exige a anuência do locador, mas tão somente um comunicado que sequer precisa observar as formalidades habituais.

Interessante constar que o artigo 10 se referiu expressamente a suspensão do pagamento do aluguel mas e quanto aos demais encargos locatícios contratualmente acordados, tais como taxas de condomínio e impostos relativos ao imóvel? Numa interpretação literal do dispositivo pode-se concluir que os locatários residenciais não seriam desobrigados, mas seria esta a intenção? Por outro lado, caso não seja esse o entendimento final, os locadores terão que arcar com esses valores? Além de não receberem o valor do aluguel? Enfim. Trata-se de um imblóglio que deverá ser sanado.

Por fim, no que diz respeito a quitação dos valores em atraso, prescreve o parágrafo 1º que a partir do dia 30 de outubro de 2020 os valores suspensos começariam a ser pagos proporcionalmente acrescendo 20% da dívida no pagamento mensal dos alugueis a vencer.

Não poderia concluir este artigo sem deixar de observar que a medida impõe ônus excessivo sobre os ombros dos locadores não residenciais, tendo em vista que lhes retira temporariamente o rendimento que seria auferido pela locação do imóvel. Serão 7 (sete) meses sem o recebimento dos recursos advindos da locação do imóvel, prazo suficiente para complicar consideravelmente as finanças desses locadores. Sem falar que até o momento nenhuma contrapartida foi oferecida pelo governo para estancar esse prejuízo.

III. Conclusão.

Por ora, são estas as principais considerações acerca do PL nº 1179/2020 no que diz respeito às locações de imóveis urbanos. Provavelmente não abordei todos os embaraços que podem surgir, mas espero ter contribuído para melhor compreensão do texto.

O Projeto ainda está tramitando e nada impede que seja reajustado com a inclusão de emendas, acréscimos ou supressões. Inclusive, algumas modificações me parecem extremamente necessárias, como foi apontado ao longo do presente artigo.

Grato pela atenção.

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