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29 de Maio de 2024

O que fazer se o imóvel for vendido durante a locação?

Este texto busca responder de maneira leve e direta algumas hipóteses nas quais o proprietário de um bem locado pode aliená-lo para terceiros, mesmo no curso de um contrato de locação!

Publicado por Leonardo Soares
há 2 anos

I — Introdução

Em nosso país, boa parte das famílias vivem em imóveis alugados por diferentes motivos, seja por não ter dinheiro suficiente para dar entrada em um imóvel pronto, ou por simples comodidade.

Em uma situação pandêmica que estamos vivendo atualmente, muitos se questionam se é possível as ações de despejo quanto aos locatários, por uma má interpretação do decreto que a dificultou, com a contribuição de matérias rasas divulgadas pela mídia não especializada.

Porém, tal limitação não se encaixa na hipótese de alienação do imóvel, que é transferência de um bem entre pessoas, seja onerosamente ou não, como ocorre na venda.

II — Da Alienação do Imóvel no Curso da Locação

Com respaldo legal previsto no art. 8 da lei 8245/91, o locador pode alienar a qualquer tempo sua propriedade para terceiros, independentemente de estar vinculada a locação, desde que respeitado o direito de preferência do locatário, que falaremos mais adiante.

A lei 8.245/91 dispõe sobre a locação de imóveis urbanos, residenciais, comerciais, ou por temporada, não comportando outras formas de locação que não as dispostas em seu texto legal, conforme previsão de seu art. 1, como visto a seguir:

Art. 1. A locação de imóvel urbano regula — se pelo disposto nesta lei:

Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) As locações:

1. De imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

2. De vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. De espaços destinados à publicidade;

4. Em apart- hotéis, hotéis — residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) O arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Caso uma propriedade urbana alugada seja alienada, o comprador poderá denunciar o contrato de locação dentro do prazo decadencial de 90 (noventa) dias, visando que os ocupantes do imóvel saiam tão logo forem notificados, conforme previsto no art. 8 da lei de locação.

Se o comprador não denunciar o contrato de locação dentro deste prazo, contado a partir do registro da troca da titularidade, presume-se a concordância da manutenção contratual em seus termos.

“Art. 8. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

§ 1. Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo — se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Entretanto, conforme disposto no caput do art. 8, o comprador não poderá exercer este direito se o contrato for escrito, com prazo determinado, contiver cláusula de vigência e for averbado junto a matrícula do imóvel.

Apesar do artigo não citar a necessidade de o contrato precisar ser elaborado por escrito, interpreta-se neste sentido, já que dificilmente será possível comprovar a existência de cláusulas verbais e pela exigência de ser averbado junto ao RGI responsável pelo imóvel para a manutenção da locação em casos de venda.

A averbação do contrato junto a matrícula do imóvel é dever do locatário, e se este não a fizer, apesar de sua não obrigatoriedade, não terá como permanecer no imóvel alugado após a alienação para terceiros, mesmo com cláusula de vigência, e nem o direito de reclamar caso o direito de preferência seja violado.

A Cláusula de vigência, que é uma das condições mais importantes da lei de locação, mas que passa quase que despercebida pela maioria dos profissionais e leigos, prevê que o contrato vigorará mesmo com a alienação do imóvel para terceiros. Ou seja, o contrato terá validade mesmo contra a vontade do novo dono do imóvel.

Mas para tal cláusula ter eficácia é necessária sua aplicação junto com as outras determinações previstas no art. 8 da lei de locação, se não será ineficaz, e portanto, incapaz de gerar efeitos jurídicos.

Tal cláusula, como pode se deduzir, é mais benéfica ao locatário do que ao locador, pois caso um comprador que se interesse pelo imóvel saiba o que tal condição signifique, provavelmente perderá o interesse de comprar o bem, ou então exigirá uma redução no valor da venda.

Portanto, tal determinação contratual deve ser usada com sabedoria e visando defender os interesses da parte para qual está se desenvolvendo o contrato.

III — Do Direito de Preferência

Ainda no âmbito da lei de locações, ocorre o chamado “direito de preferência”, que é previsto por seu art. 27 e estipula que em caso de alienação onerosa do imóvel (por venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento), que o locatário terá preferência em o adquirir em igualdade de condições com terceiros.

Segundo o mesmo artigo, o locatário deverá ser informado por notificação, judicial, extrajudicial, ou qualquer outro meio de ciência inequívoca, como e-mails e mensagens de WhatsApp para que fique comprovada a sua cientificação.

A comunicação com o locatário deverá conter todas as condições do negócio, em especial o preço do bem, as formas de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário que em que a documentação poderá ser analisada.

Esta comunicação poderá informar também sobre a possibilidade da apresentação de propostas em relação a alienação, e se o imóvel pode ser adquirido por meio de financiamento imobiliário.

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar — lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

O direito de preferência do locatário decairá se não exercido de forma inequívoca no prazo de 30 dias depois da comunicação, conforme previsto no art. 28 da lei de locação. Se o locatário se manter inerte durante tal período, será interpretado a sua recusa quanto ao exercício do direito de preferência.

Este direito independe de convenção entre as partes e de vedação contratual, pois considera-se que a preferência não pode ser limitada legalmente e nem se perde com o seu desuso ou desinteresse das partes. Se uma cláusula contratual a proibir será nula de pleno direito.

Se o locatário tiver seu direito de preferência violado pelo locador, poderá reclamar perdas e danos, ou depositar o valor da alienação do bem dentro do prazo decadencial de 06 (seis) meses, a contar do registo do ato no cartório de imóveis, mas desde que o contrato de locação esteja averbado junto a matrícula do imóvel a pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação, conforme redação do art. 33 da lei.

“Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.”

Destaca-se que conforme previsão legal do art. 30, se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade, caberá o direito de preferência primeiramente ao sublocatário, pois é quem está na posse do bem, e depois ao locatário. Caso vários sublocatários residam no mesmo imóvel caberá o direito a todos em comum, ou a qualquer deles, se somente um for interessado.

Se no contrato de locação houverem diversos locatários, tal direito deverá ser exercido primeiramente ao locatário mais antigo, e se todos forem da mesma data, ao mais idoso.

Art. 30 Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Parágrafo único Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Conforme visto acima, o direito de preferência visa proteger o locatário contra uma eventual arbitrariedade do locador de alienar o imóvel para terceiros sem o seu conhecimento, o que é ilegal, conforme interpretação do art. 27, por mais que o contrato não verse sobre a sua possibilidade ou o proíba.

Porém, conforme redação do art. 29, caso o locatário tome conhecimento da venda do imóvel, por algum um dos meios previstos na lei de locação, e afirme de forma inequívoca ao locador que pretende exercer tal direito, este último não poderá desistir da realização do contrato acordado entre as partes, sob pena de responsabilização civil, inclusive com pagamento de indenização com eventuais prejuízos decorrentes de lucros cessantes, se houver.

Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Lucro cessante é o que determinada pessoa efetivamente deixou de lucrar com sua atividade laboral ou meio de renda, ou com a impossibilidade de executar algum determinado negócio jurídico, por ato ocasionado por terceiro, desde que não tenha ocorrido por caso fortuito ou força maior (em regra) ou tenha sido a própria pessoa a causadora do problema.

IV — Conclusão

Como pode ser observado da leitura acima, percebe-se que o locador pode sem problema algum alienar seu imóvel no curso do contrato de locação, independente de concordância do locatário, mas desde que respeitados seus direito de preferência e a existência ou não de cláusula de vigência.

Portanto, é essencial que qualquer contrato de locação ou outro correlato a área imobiliária seja elaborado ou analisado por profissional qualificado.



Autor: Leonardo Antônio Soares Barbosa, advogado inscrito na OAB/RJ nº 233.437

Instagram: @leonardo.soares.adv

LinkedIn: Leonardo Soares

Jusbrasil: Leonardo Soares

E-mail: leonardosoares.advogado@outlook.com

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