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13 de Julho de 2024

Os débitos de água e energia pertencem ao imóvel?

Publicado por João Vitor Rossi
há 3 meses

Foto Pixabay

Na hora de comprar uma propriedade imobiliária muitos se perguntam: Será que os débitos pretéritos de energia e água acompanharão o imóvel? Eu terei que pagar por algo que eu não consumi? Neste artigo tentaremos estudar um pouco essa situação, vamos analisar casos reais e que foram julgados pelos Tribunais brasileiros.

Inicialmente temos tanto na jurisprudência quanto na doutrina posicionamentos no sentido de que os débitos de água, esgoto e energia não acompanharão o imóvel, mas sim o CPF ou CNPJ da pessoa que gozou desses serviços, pois, em tese, eles são pessoais, não acompanhando o imóvel, vamos analisar e estudar um caso prático decidido pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios - TJDFT.

“4. Segundo entendimento firmado no âmbito da jurisprudência do c. STJ, débitos decorrentes do fornecimento de energia elétrica constituem obrigação pessoal (propter personam), e não real (propter rem), pois não decorrem diretamente da existência em si do imóvel, não se vinculando à titularidade do bem, mas à vontade de receber o serviço, afigurando-se ilícita, portanto, a cobrança de dívidas contraídas por anteriores ocupantes ou proprietários do imóvel, uma vez que a responsabilidade pela contraprestação respectiva incumbe exclusivamente ao usuário/beneficiário dos serviços contratados.” (TJDFT, Acórdão 1250091, 07065533520198070018, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 20/5/2020, publicado no DJE: 19/6/2020 - grifei).

Notamos pela decisão do TJDFT que os débitos de energia não poderão ser cobrados do novo proprietário, mas sim de quem usufruiu dos serviços, ou seja, do antigo proprietário, o mesmo ocorre com os serviços de água e esgoto, vejamos outro caso real, só que analisado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

Execução Fiscal – Tarifa Água e Esgoto - Exercícios de 2000 a 2002, exigida em face da proprietária do imóvel constante do Registro Imobiliário - Decisão que acolheu a exceção de preexecutividade, julgando extinta a ação, reconhecendo sua ilegitimidade passiva – Possibilidade - Insurgência da apelante - Pretensão à reforma – Inadmissibilidade - Obrigação propter personam e não propter rem - Cobrança que deve recair sobre quem efetivamente usufruiu do serviço público - Precedentes do STJ e desta E. Câmara de Direito Público – Sentença Mantida - Recurso improvido. Nos termos do § 11, do artigo 85, do Código de Processo Civil, os honorários recursais devem ser majorados á razão de 1%, totalizando, 11%, como bem fixado na r. sentença. (TJSP; Apelação Cível 0015399-22.2002.8.26.0286; Relator (a): Burza Neto; Órgão Julgador: 18ª Câmara de Direito Público; Foro de Itu - SAF - Serviço de Anexo Fiscal; Data do Julgamento: 02/12/2021; Data de Registro: 02/12/2021 - grifei).

Percebe-se que o TJ/SP ao analisar uma Execução Fiscal de água e esgoto entendeu que a débito se trata de obrigação pessoal (propter personam), não de obrigação real (propter rem), assim disse que a cobrança deve ser direcionada para a quem efetivamente usufruiu do serviço, mantendo a sentença que extinguiu a execução fiscal em face de quem não consumiu os serviços de água e esgoto, ou seja, o novo proprietário.

Não custa trazer à baila a posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ), essa importante Corte Superior entende que os débitos de energia e água somente deverão ser pagos por quem de fato gozou desses serviços, assim não se tratando de obrigação propter rem (real), mas sim de obrigação pessoal (propter personam), cita-se.

“2. O entendimento firmado neste Superior Tribunal é no sentido de que o débito, tanto de água como de energia elétrica, é de natureza pessoal, não se caracterizando como obrigação de natureza propter rem.” (STJ, AgRg no REsp 1258866/SP - grifei).

Na hipótese dos autos, nota-se que o entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a orientação do STJ no sentido de que a obrigação de pagar o débito referente ao serviço de fornecimento de água e coleta de esgoto se reveste de natureza pessoal e não propter rem, não se vinculando, portanto, à titularidade do imóvel. Assim, o atual usuário do serviço ou o proprietário do imóvel não podem ser responsabilizados por débitos de terceiro que efetivamente o tenha utilizado. (STJ, AgInt no AREsp n. 1.979.031/RJ, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 27/6/2022, grifei).

Mas cuidado, caso você deseja alugar o seu imóvel, a melhor cautela nos indica que é importante comunicar a existência do contrato de aluguel ao fornecedor de água e de energia, pois é crucial que ele proceda com a correta substituição do usuário dos serviços, uma vez que, somente diante da ciência dessas empresas que o proprietário poderá se ver livre de pagar tais débitos com a locação do seu imóvel a um terceiro. Cita-se um caso prático.

“4 . O fato de o proprietário haver procedido à locação do imóvel não o isenta da obrigação de pagar os débitos de energia elétrica gerados pelo locatário, quando, neste caso, não faz a devida comunicação à CEB. 5. O entendimento da jurisprudência do STJ e desta Corte de Justiça destaca que o usuário consumidor de energia elétrica que deixa de comunicar à companhia fornecedora do serviço a alteração da titularidade da unidade consumidora, permanece responsável pelas faturas posteriores.” (TJDFT, Acórdão 1231059, 07134123820178070018, Relator: GISLENE PINHEIRO, Sétima Turma Cível, data de julgamento: 12/2/2020, publicado no DJE: 2/3/2020 - grifei).

Diante do exposto temos que, se você for comprar um imóvel, com fulcro nos casos acima, em tese, não caberá ao comprador arcar com os débitos pessoais, isso é: Água, esgoto e energia, tome cuidado com o IPTU e com o Condomínio, pois são débitos reais (seguem o imóvel), não pense que eles são pessoais, é possível que você tenha que pagar essas dívidas.

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