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14 de Julho de 2024

Quais despesas podem (ou não) ser cobradas do inquilino?

Descubra aqui se as cobranças feitas ao locatário são devidas, ou não.

O contrato de locação de imóveis não se trata de um contrato de consumo, tampouco de adesão (embora exista essa modalidade no mercado). Ou seja, o ideal é que as cláusulas sejam bem elaboradas com base na lei, e analisadas e discutidas pelas partes.

Para que isso aconteça, o recomendado é que, tanto locatários quanto locadores (ou imobiliárias e corretores de imóveis, conforme o caso) busquem auxílio jurídico de um (a) advogado (a) especialista na área a fim de tornar o contrato o mais equilibrado possível, e que haja esclarecimento sobre direitos e deveres de ambas as partes.

A partir disso, além de assegurar uma maior confiança entre as partes, contratar um advogado evita que haja faltas cometidas pelas partes por desconhecimento, tornando a locação mais segura e sem dores de cabeça.

As principais obrigações do locador e locatário estão disciplinadas na Lei do Inquilinato. No entanto, há questões que sempre aparecem nas minhas consultorias, principalmente quando falamos de despesas - além das normais, é claro, como as contas de consumo (água, energia, gás etc.) -, causando muitos conflitos nas relações locatícias.

AFINAL, QUAIS DESPESAS PODEM (OU NÃO) SER REPASSADAS AOS INQUILINOS?

HONORÁRIOS OU “TAXA DE CONTRATO”

Vamos ler juntos o inciso VII, do artigo 22, o qual se refere às obrigações do locador?

Art . 22. O locador é obrigado a:
(...)
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador”.

O que podemos perceber é que é proibido ao locador repassar as despesas necessárias à aferição de idoneidade do pretendente à locação. Ou seja, devem ser suportadas obrigatoriamente pelo proprietário do imóvel, ou pela imobiliária/administradora.

No entanto, não há menção sobre os honorários pela elaboração do contrato.

Era prática comum do mercado cobrar do inquilino a elaboração do contrato, ou até mesmo o rateio do valor com o locador. Afinal de contas, a lei não foi clara suficiente em proibir esta prática, permitindo que houvesse esse repasse ao locatário.

No entanto, após diversas discussões sobre o tema, levando, inclusive, alguns advogados e administradoras serem processados criminalmente por esta prática, o tema foi pacificado no mercado, caindo por terra a cobrança, não sendo mais exigida a “taxa de contrato” dos locatários.

VÍCIOS E DEFEITOS ANTERIORES À LOCAÇÃO

Vamos imaginar o seguinte cenário:

Você aluga um imóvel para residir e, assim que faz sua mudança, percebe que o encanamento da cozinha está danificado, não te permitindo sequer ficar com o registro aberto, correndo o risco de alagar todo o apartamento.

Quando você foi visitar o imóvel antes da assinatura do contrato, você não se preocupou com essas peculiaridades, afinal, uma das obrigações do locador está em entregar o imóvel ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina.

Neste caso, trata-se de um defeito anterior à locação. Ou seja, sob qualquer hipótese, as despesas devem ser repassadas ao inquilino. Pelo contrário, a depender da gravidade dos vícios e defeitos, poderá o locatário:

  • Reparação do dano;

  • Redução proporcional do aluguel;

  • Redibição (resilição) do contrato pelo locatário, sem a aplicação de multa.

Inclusive, não cabe a alegação do locador de também desconhecer o vício ou defeito, mesmo estando de boa-fé quando da celebração do contrato, pois é de sua responsabilidade, como dito acima, entregar o imóvel em perfeitas condições.

Por fim, também é importante esclarecer que mesmo que o defeito apareça posteriormente, ou seja, depois de certo tempo de locação, mas tenha sido decorrente da ação normal do tempo, será igualmente da responsabilidade do locador a sua reparação.

LAUDO DE VISTORIA DE ENTRADA E SAÍDA

O laudo de vistoria não é obrigatório – exceto nas locações de temporada e quando há exigência pelo locatário. Mas não aconselho ninguém – seja inquilino ou locador – a alugar um imóvel sem a devida vistoria.

Isso porque, somente este documento será capaz de atestar as condições do imóvel no momento da entrega e devolução, evitando discussões futuras e cobranças indevidas.

De qualquer forma, a lei do inquilinato nos diz que, caso o locatário exija a descrição minuciosa do estado do imóvel, o locador será obrigado a fornecê-la, fazendo referência expressa dos eventuais defeitos existentes.

Mas, afinal de contas: quem arca com este laudo de vistoria?

Embora, mais uma vez, não haja uma cláusula expressa determinado de quem seria a responsabilidade pela despesa da vistoria, entendo que o inciso VII do artigo 22, quando menciona “pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediações”, tenta nos esclarecer que todas as despesas relacionadas ao imóvel e de sua comercialização devem ser de responsabilidade do locador.

Além disso, o inciso V do mesmo artigo diz que, sendo exigido pelo locatário, é dever do locador fornecer este laudo, subentendendo-se que as custas também sejam de sua responsabilidade.

Desta forma, quem deve arcar com o laudo é o proprietário do imóvel, ou da imobiliária que o administra.

EMISSÃO DOS BOLETOS DE ALUGUEL

Analisando friamente o mesmo inciso VII do artigo 22, responderíamos de pronto que não poderia haver cobrança da taxa de emissão do boleto do aluguel ao inquilino.

A Terceira Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça), no entanto, entendeu que esse repasse não é ilegal. Ou seja, o locador ou a imobiliária intermediadora poderá repassar tal encargo aos inquilinos ( Resp nº 1.439.314).

Para isso, exige-se que haja cláusula expressa dessa cobrança, bem como, uma cláusula que indique outra opção para o pagamento do aluguel sem custo.

Ou seja, se houver no contrato uma cláusula indicando outra forma de pagamento que não gere custos (transferência via PIX, ou local físico, como a sede da imobiliária ou de escritório, por exemplo), os custos com a emissão do boleto poderão ser repassados ao locatário sem impedimento.

IPTU E SEGURO INCÊNDIO

Os impostos e taxas (IPTU, taxas de água, esgoto, iluminação pública ou qualquer outro), assim como o seguro incêndio, são de obrigação do locador.

Se houver, todavia, cláusula expressa no contrato de locação repassando tais encargos ao inquilino, poderão ser dele cobrados normalmente, cabendo a ele conferir o valor dos encargos, evitando-se o excesso na cobrança.

DESPESAS DO CONDOMÍNIO

A lei distribui as despesas condominiais entre locador e inquilino, cabendo ao locador as despesas extraordinárias e, ao inquilino, as despesas ordinárias.

Entende-se por despesas extraordinárias aquelas que fogem ao previsível, que não estejam elencadas no orçamento do condomínio, decorrentes de casos fortuitos, ou da necessidade de reparar danos imprevistos.

Despesas ordinárias, por outro lado, são as necessárias à administração do prédio, tais como: de consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das áreas de uso comum.

Além delas, as despesas relacionadas ao salário, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio também estão incluídas nas despesas ordinárias do condomínio, sendo, portanto, de responsabilidade do locatário.

Em resumo, podem ser repassadas ao inquilino todas aquelas despesas de conservação e pequenos reparos decorrentes do uso do condomínio, e de sua administração.

Como podemos observar, os deveres do locador e do locatário, especificamente quando falamos das despesas, estão dispostos em lei, e os demais que não se encontram expressos foram sendo determinados pela dinâmica do mercado.

Diante disso, e ideal que se contrate um jurídico especializado a fim de evitar transtornos antes, durante e depois da locação do seu imóvel, seja em relação às despesas ou quaisquer outras questões contratuais.

Caso você seja locador ou locatário e tenha ficado com alguma dúvida, ou esteja precisando de orientação jurídica para o seu caso concreto, estou disponível no endereço de e-mail: contato@tatianemotta.com.br ou no WhatsApp.

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*Texto escrito pela advogada Tatiane Motta, e originalmente publicado no site/blog www.tatianemotta.com.br.

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