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26 de Fevereiro de 2024

Qual a diferença entre contrato, escritura pública e registro?

Saiba a importância de cada um desses instrumentos

há 2 anos

Apesar de ser algo de extrema importância, muitas pessoas não sabem a diferença entre um contrato de compra e venda, escritura pública e registro e a importância de cada um. Cada vez mais encontra-se imóveis com documentações irregulares por não haver registro ou escritura pública e até mesmo problemas jurídicos com a compra e venda.

Geralmente só se percebe que o imóvel está irregular quando realizar a venda, doação do bem, inventário ou até mesmo quando sofrer um processo judicial.

Por isso, hoje vamos diferenciar cada um desses instrumentos e sua importância.

O QUE É UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA?

O contrato de compra e venda é um instrumento particular, pactuado entre duas ou mais pessoas que de um lado figura como vendedor e do outro comprador do imóvel.

É neste contrato que as partes vão formalizar de forma escrita a compra e venda. O instrumento informará qual é o objeto do contrato, ou seja, qual imóvel está sendo vendido e suas especificações, conterá também o valor da venda e sua forma de pagamento, além de outras cláusulas específicas de cada negociação que gerará mais segurança entre as partes que estão realizando o negócio jurídico.

Ou seja, neste contrato de compra e venda conterá todas as informações que regularão a compra e venda com as devidas obrigações e direitos de cada um.

Entretanto, o contrato particular de compra e venda assinado pelas duas partes por si só não gera efeitos contra terceiros e nem transmite automaticamente a propriedade do vendedor para o comprador, e se não der continuidade da negociação através do procedimento correto, esse contrato pode se tornar o famoso “contrato de gaveta” e assim não trará a nenhuma das partes a segurança que desejam no fechamento do negócio jurídico.

Apenas o contrato sem dar os procedimentos corretos para finalizar a compra e venda dará as partes apenas provas para que se uma das partes descumprir com o contrato, ingressar com ação judicial, mas ainda assim, é uma prova muito fraca, tendo em vista que as partes não obedeceram o procedimento correto para finalizar a compra e venda.

Guilherme, mas o que mais preciso fazer além do contrato de compra e venda para tornar minha compra e venda mais segura? Fica aí que já te explico o próximo passo abaixo.

O QUE É UMA ESCRITURA PÚBLICA

É o ato realizado por um tabelião no Cartório/Tabelionato de Notas que formaliza o contrato de compra e venda realizado entre as partes em uma escritura pública, tendo o tabelião fé pública, o que dá um valor muito maior ao documento, sendo este o documento apto para transferir a propriedade quando levado ao cartório de registro de imóveis.

De acordo com o artigo 108, do Código Civil, a escritura pública é um documento obrigatório para os negócios jurídicos que constituem, transferem, modificam ou renunciam um bem imóvel com valor superior a trinta salários mínimos.

Então respondendo à pergunta do tópico acima, depois que o vendedor e o comprador de um determinado imóvel realizarem o contrato de compra e venda, deverão ir até um tabelionato de notas para o tabelião lavrar uma escritura pública de compra e venda que oficializará o contrato entre eles.

Entretanto, a escritura pública não é o último ato a ser realizado no processo de compra e venda, e assim como o contrato ele não transfere a propriedade automaticamente e serve apenas como prova num possível processo em que as partes não cumpram com suas obrigações acordadas no contrato.

E muitas pessoas têm contrato e escritura pública e acreditam que estão com todas as documentações necessárias ao término dessa relação negocial, mas infelizmente ainda a propriedade não é do comprador.

Então Guilherme, se eu tiver um contrato de compra e venda e a escritura pública o imóvel ainda não é meu?

A resposta é: você pode até estar com as chaves do imóvel, mas ele não é seu juridicamente. E agora vamos para o último passo.

O QUE É UM REGISTRO?

O registro nada mais é do que o registro da escritura pública lavrada pelo tabelião de notas e registrado na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis.

Perceba, cada instrumento tem sua importância, depois de realizado o contrato de compra e venda e lavrada a escritura pública do imóvel, será a hora de realizar o registro da propriedade em nome do comprador.

É na matrícula do imóvel que fica registrado todo o histórico do imóvel, quem foram seus antigos proprietários, quem são seus donos atuais, se há registro de hipoteca ou alienação fiduciária, entre outras informações.

É neste momento que o vendedor transfere sua propriedade para a titularidade do comprador. Além disso, é nesta matrícula do imóvel que ficará registrado que a propriedade do imóvel comprado pertence ao comprador firmado no contrato de compra e venda e dará publicidade a terceiros, livrando o comprador de problemas jurídicos para provar que o imóvel é seu. Mas isso só irá acontecer com a escritura pública devidamente registrada no cartório de registro de imóveis em que o imóvel encontra-se matriculado.

Agora sim o comprador pode respirar mais aliviado, lembrando que para fazer o registro do imóvel será necessário fazer o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), se você quiser saber mais sobre esse imposto, expliquei aqui neste post: Você sabe o que é ITBI?.

Para deixar tudo bem explicadinho, vou dar um exemplo para você:

Seu João quer comprar o imóvel de Seu José, que quer vendê-lo pelo valor de R $300.000,00 (trezentos mil reais). João e José contratam um advogado para dar todas as orientações jurídicas desse negócio que eles vão realizar e celebram um contrato de compra e venda, e nele estipulam que João irá parcelar o valor em três vezes de R$100.000,00 (cem mil reais) que deverá ser pago todo dia dez de cada mês. Realizado o pagamento de João para José, os dois vão até o tabelionato de notas da cidade e pedem para o tabelião lavrar uma escritura de compra e venda nos mesmos moldes do contrato de compra e venda assinado pelos dois. Depois de João pagar o valor do imóvel a José e lavrarem a escritura pública, João terá que pagar o ITBI de 3% do valor venal do imóvel para a prefeitura. Depois disso, João levará essa escritura até o Cartório de Registro de Imóveis da cidade em que o imóvel está situado para fazer o registro da escritura e do contrato na matrícula do imóvel, fazendo assim com que fique registrado em um documento oficial e público que José passou sua propriedade do imóvel para o nome de João e que agora pertence somente a João, surtindo todos os efeitos jurídicos desse negócio.

É aquele ditado: quem não registra, não é dono!

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2 Comentários

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Prezado, boa tarde!

Solicitei junto ao CRI o registro da minha escritura e após isso feito o cartorio devolveu somente a escritura. Ao indagar sobre a copia do registro que deveria ser entregue junto a atendente alegou que preciso solicitar a matricula atulizada para que eu tenha a copia (obviamente terei que pagar a taxa da matricula). Minha duvida é : Não seria eles obrigados a me entregar uma copia do registro junto da escritura ? continuar lendo

Olá Sr. Savio, tudo bem?

Não sei de qual estado/cidade o senhor fala, mas em teoria, junto das custas do registros, as custas para emissão da matrícula atualizada já estão inclusas nesse valor.
Nunca tive esse problema, todas as vezes que fui realizar um registro, o CRI sempre entregou a matrícula atualizada com a averbação do registro.
Isso é necessário porque após o registro na matrícula, é necessário fazer a comunicação a prefeitura, em razão do IPTU, se mudou de proprietário, e o documento que a prefeitura aceita é a matrícula atualizada com a averbação do registro da escritura pública. continuar lendo