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22 de Julho de 2024

Qual impacto do COVID-19 nos contratos de aluguel?

Contratos de locação de imóveis comerciais e residenciais.

Publicado por Thais Nery
há 4 anos

O COVID-19 E SEUS REFLEXOS JURÍDICOS NO MERCADO IMOBILIÁRIO:

O momento de crise devido à pandemia enfrentada em todo o mundo assola as relações jurídicas que temos no dia a dia, e a que venho levantar aqui neste artigo é sobre as relações jurídicas no mercado imobiliário.

Desta forma, questiono, em meio a crise, como fica o pagamento dos aluguéis tanto residenciais quanto comerciais?

IMÓVEIS COMERCIAIS:

Hoje foi encaminhado ao plenário do Senado Federal o projeto de lei que visa amparar essa relação contratual entre locador e locatário, com o intuito de minimizar ao máximo os impactos negativos para ambos.

O projeto de lei nº 884 de 2020 prevê a suspensão na cobrança do pagamento de aluguéis em caráter emergencial à pessoas físicas ou jurídicas.

Art. 1º Ficam suspensas as cobranças de aluguéis, por 90 dias, nos casos de pessoas físicas e jurídicas.

§ 1º Os valores devidos nas hipóteses do caput deverão ser assumidos pelo Governo Federal quando o proprietário do imóvel alugado possuir patrimônio em valor inferior a R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais) declarado em seu Imposto de Renda;

§ 2º Caso o proprietário do imóvel alugado possua patrimônio superior ao referido no § 1º, a isenção da cobrança estende-se ao Governo Federal,ficando a cargo desse proprietário o ônus financeiro decorrente da pandemia do coronavírus (covid-19);

§ 3º Os valores a serem repassados pelo Governo Federal as famílias e micro ou pequenas empresas, deverão obedecer ao teto do valor correspondente a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) no caso dos incisos I, II, III e IV; e a R$ 8.000,00 (oito mil reais) no caso do inciso V.

Art. 2º Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

Ocorre que o empresário, por ter que respeitar o período de isolamento social, teve que fechar as portas do seu comércio sem muitas alternativas. Alguns comércios, como restaurantes, conseguem trabalhar com o serviço reduzido pelo sistema de delivery (entrega por motoboy), porém, outros tiveram de fechar integralmente suas portas por um período que pode ser totalmente devastador para seus negócios.

As microempresas já vivem, em sua grande maioria, enfrentando muitas dificuldades para sobreviver, desta forma, não possuem reserva financeira para arcar com as despesas de um estabelecimento a portas fechadas.

Os comércios definidos como não essenciais, como academias, shoppings, centros comerciais e as demais lojas de rua nos ramos de vestuário, beleza, cosméticos, e etc, permanecem fechadas desde o dia 24/03, em sua grande maioria. Os únicos permitidos para funcionamento são os mercados, farmácias e serviços de saúde.

Desta forma, o projeto de lei visa dar uma ajuda para que estes pequenos e micro empresários não tenham que, diante da crise fechar de vez.

De antemão, acredito que o bom senso, a razoabilidade e a proporcionalidade deveriam prevalecer entre locador e locatário. Seria importante o locatário quanto antes, como disse anteriormente, com bom senso, pudesse iniciar as tratativas com o locador, negociando um reajuste como medida emergencial.

De forma extrajudicial tais questões podem ser resolvidas. As tratativas podem ser realizadas através de um mínimo de formalidade, como, por exemplo, o e-mail, deixando claro o interesse na realização de uma negociação e manutenção do contrato para minimizar os prejuízos que, impreterivelmente, os atingiram.

IMÓVEIS RESIDENCIAIS:

O mesmo se dispõe também para os locatários de imóveis residenciais, que, ao sofrerem impacto econômico-financeiro decorrente de demissão, redução de salário ou diminuição de remuneração poderão suspender, TOTAL ou PARCIALMENTE, o pagamento dos aluguéis vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.

Desta forma, estabelece o projeto de lei de número 1179/2020, que foi encaminhado ao plenário no dia de hoje.

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.

§ 1º O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.

§ 2º É assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses previstas no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se aplicando a tais hipóteses as restrições do caput.

Art. 10. Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração, poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.

§ 1º Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata o caput, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente,a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.

§ 2º Os locatários deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previsto no caput.

§ 3º A comunicação prevista no § 2º poderá ser realizada por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.

Lembro que tais medidas tratam-se ainda de projetos de lei, que deveram passar por diversas formalidades, encaminhadas a comissões para exame da matéria, aprovação por voto e posterior, se aprovado, sanção e voto do executivo.

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