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28 de Maio de 2024

Querem me despejar no meio do coronavírus, e agora?

O PL 1179 e as implicações para a locação

Publicado por Jessica Taveira
há 4 anos

 Notória é a situação da pandemia que está acontecendo não só no país como no mundo, e, não por menos, diversas medidas estão sendo adotadas pelos governantes para minimizar o lastro de derrota e problemas que podem ser gerados.

 Não obstante, tais atitudes, diminuam a propagação do vírus, repercutem certeiramente em diversas áreas do direito privado, inclusive no direito imobiliário, setor em que a locação está inserida.

 Assim, foi proposto o projeto de lei 1179/2020, que de alguma forma visa evitar a busca desordenada e desesperada do judiciário. Essa proposta tem nuances que possibilitariam, pelo menos à priori, não sobrecarregar a máquina judiciária.

 É importante mencionar que a lei em questão aborda diversos temas de direito privado, mas aqui o objetivo é abordar especificamente como essa lei atuará dentro do mercado de locações, ainda mais nesse momento em que grande parte da população viu sua renda atingida e não tem como arcar efetivamente com seus compromissos.

 Nesse contexto e através da observação do artigo 9º da referida lei, fica claro que o risco de despejo será reduzido, impossibilitando que na larga maioria dos casos a liminar de despejo seja inviabilizada até o final do ano.

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.
§ 1º O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.
§ 2º É assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses previstas no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se aplicando a tais hipóteses as restrições do caput.  

 Pois bem. É fundamental entender o porquê dessa atitude por parte do legislador, e se realmente essa atitude acabaria por auxiliar as pessoas totalmente inseridas na crise gerada pelo coronavírus.

 Conforme mencionado no projeto de lei mencionado, o ordenamento jurídico pátrio prevê em seu artigo 59 da lei 8245/91 a possibilidade (casos específicos) de concessão de liminar de despejo que fazem com que o locatário tenha que deixar o imóvel em 15 (quinze) dias.

 Essa liminar se caracteriza pela possibilidade do juiz autorizar o despejo do locatário sem ouvi-lo de forma liminar em um curto espaço de tempo. Portanto, estamos tratando aqui de uma situação bem específica, a concessão de LIMINAR DE DESPEJO, não do despejo nos seus trâmites normais.

 Superado isso, certo é que o inciso IX trata do despejo por falta de pagamento, situação que, segundo a crise econômica e de saúde que assola o país, é a mais provável de acontecer.

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

 Sabendo e reconhecendo esse momento, o PL 1179/2020 visa inibir esse tipo de despejo, fazendo com que os locatários não fiquem desorientados e, principalmente, sem moradia.

 Obviamente que nem todos os casos do artigo 59 podem ser contemplados por esse benefício de ordem, fazendo assim com que os motivos previstos no art. 47, incisos I, II, III e IV ensejem o despejo liminar em questão.

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

 Portanto, qualquer caso que não esteja inserido nos casos mencionados acima não serão passíveis de conseguir a liminar de despejo, coisa que acaba por tranquilizar o locatário e inibir a busca incessante de pagamento através do judiciário.

 Tais atitudes são ótimas e um paliativo para o momento caótico que atravessamos, mas não há como deixar de falar da necessidade da busca pelo denominador comum. Isso mesmo, o mais viável no momento é a solução dos conflitos através da conversa e negociação dos termos contratuais para todos os envolvidos saiam minimamente contemplados.

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