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22 de Maio de 2024

Rateio da taxa de condomínio

Como deve ser cobrado o condomínio em edifícios com unidades comerciais e residenciais?

Publicado por Mariana Gonçalves
há 8 anos

Rateio da Taxa de Condomnio

PERGUNTA: Se tratando de um prédio misto (comercial e residencial), onde as lojas ficam no térreo e não utilizam nada oferecido pelo condomínio (luz, passagem pela portaria, elevador, câmera de segurança, limpeza, água… nada mesmo) e mesmo assim paga o condomínio. Qual a solução? Poderia tentar desmembrar? Como seria?

RESPOSTA:

Seu caso trata da forma de rateio da taxa de condomínio, lojas que não utilizam das partes e áreas comuns do condomínio sendo compelidas a pagar despesas geradas por elas.

No que tange à forma de rateio da taxa de condomínio atualmente a lei é silente neste aspecto, mas ela obriga que a convenção de condomínio determine esta forma de rateio (CC, art. 1.334, inc. I).

Antigamente havia previsão de que no silêncio da convenção da taxa condominial seria rateada pela fração ideal (Lei nº 4.591/64, art. 12 § 1º). Neste caso a livre iniciativa de ter a liberdade de estabelecer a forma derateio das despesas possui um limite que é o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa.

Para resolver seu problema, seria necessário uma alteração na convenção de condomínio (que deve ser subscrita por 2/3 dos condôminos – art. 1.351 CC e averbada no Cartório de Registro de Imóveis – no livro 3 auxiliar referente ao registro da convenção) para desonerar as lojas do pagamento das despesas geradas pelas áreas comuns da parte residencial do edifício. Isto em um cenário amigável.

Se não houver consenso ou ao menos não seja alcançado o quórum de 2/3 a solução será judicial. Na própria convenção pode haver a melhor prova que você poderá usar em juízo, pois se lá estiver escrito queas lojas estão vedadas de usarem as áreas comuns da parte residencial do edifício, como piscina, garagem, salão de festas, etc., e estão pagando por tais despesas, fica nítido o enriquecimento sem causa do condomínio. Mas ainda que esta vedação não esteja na convenção, você terá condições de provar o enriquecimento sem causa em juízo, por testemunha, perícia, etc. Seu subsídio será os arts. 884 a 886 Código Civil e você pode até conseguir restituição do valor indevido pago no passado que não estiver prescrito.

Sugiro você consultar o STJ – Recurso Especial (1.104.352–MG (2008/0256572-9) que trata exatamente desta questão, mas teve como origem o proprietário de uma cobertura que pagava mais que os proprietários dos apartamentos convencionais.

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O STJ não examinou mérito, e esse assunto foi até objeto de manifestação no site do Tribunal continuar lendo

Parece que uso da expressão rateio da taxa de condomínio está em desuso, pois o Código Civil fala em fixação do orçamento mensal (total das contribuições condominiais) pelo prazo de um ano através da Assembleia Geral Ordinária com a obrigação do condomínio de realizar tal assembleia.
Com relação às lojas localizadas em predios (podendo ser condominios mistos, ou comerciais), entendo que a forma de contribuição destas lojas devem ser bem definidas na Convenção do Condomínio, não sendo dado ao adquirente de uma loja (mesmo que totalmente independentemente da administração do Condomínio) o direito de alegar que nada deve a titulo de contribuição de condomínio, mesmo que seja uma contribuição minima, pois para a referida loja existir ela depende da edificação que compoem o condomínio, estando a mesma nele encravada.
Outro aspecto é que não existe taxa de condomínio e sim contribuição condominial, pois o Condomínio não tem competencia para cobrar taxas.
Mais um lembrete de que com a entrada em vigor do novo CPC que estendeu a executividade à contribuição condominial é preciso que os administradores de condomínio fiquem atento, para não descumprirem a legislação quando a mesma manda fixar o orçamento anual, ensejando a ausencia da fixação a não executividade da contribuição condominial, que em caso de falta de pagamento restará tão somente uma ação de cobrança e não uma ação de execução. continuar lendo

Parabéns doutora pelo artigo,

estou enfrentando um problema não muito parecido, mas do mesmo gênero no meu próprio condomínio, devido a alguns moradores não estarem concordando com o rateio proporcional ao tamanho da unidade, estabelecido pela convenção, conforme preconiza o artigo 1.336 inciso I do código civil, a qual a senhora conhece bem,

devido ao prédio ter sido entregue recentemente, ninguém ainda ajuizou revisão, porém, pelo acompanhado em conversas informais, não demorara muito,

no mais parabéns novamente pelo tópico! continuar lendo