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14 de Julho de 2024

Remição da Hipoteca - Principais Aspectos

há 5 meses

  A remição da hipoteca é a possibilidade concedida a certas pessoas para liberar o gravame do imóvel mediante pagamento. Para remir o bem da hipoteca, basta consignar o valor por procedimento adequado independentemente da anuência do credor. Por isso, a melhor doutrina, inclusive a jurisprudência brasileira, entende por ser este um direito potestativo, isto é, a sujeição de um terceiro a um dever decorrente da faculdade do interessado, sem que aquele necessariamente concorde. No ordenamento jurídico vigente, há a disciplina de três modalidades para remição da hipoteca: a remição da hipoteca pelo adquirente do imóvel, a remição da primeira hipoteca e a remição processual.

  Na primeira modalidade, o adquirente possui a faculdade de remir o imóvel dentro de 30 dias, contados a partir do registro de título aquisitivo. Pelo Código Civil, em seu art. 1.481, a consignação deve ser realizada judicialmente, sob pena de decadência, sendo citados os credores hipotecários e oferecendo quantia não inferior a que adquiriu. Se impugnada a quantia consignada, será feita licitação, cuja prioridade será do adquirente do imóvel. Importante ressaltar que caso não seja realizada a remição, o adquirente ficará sujeito ao pagamento de todas as despesas judiciais, bem como será responsável pela desvalorização do bem a que deu causa, ou seja, com culpa. Em contrapartida, ficará resguardado ao adquirente o direito de regresso contra o vendedor pelas perdas e danos que sofrer, a saber também das despesas decorrentes da execução hipotecária.

  A outra modalidade, disciplinada no art. 1.478 do Código Civil, diz respeito à remição da primeira hipoteca pelo credor da segunda hipoteca. Diz-se tão somente sobre à sub-rogação do direito hipotecário do segundo credor sobre o primeiro, ou seja, não extingue a hipoteca, apenas muda a ordem de preferência dos credores. Nesse caso, quando vencida a primeira hipoteca, por exemplo, o segundo hipotecário pode consignar quantia para remir o imóvel, citando o credor para receber e o devedor para pagar. Caso o devedor arque com a dívida, desconsidera-se a quantia efetuada pelo autor, devolvendo-lhe a importância devida. Se a consignação foi realizada durante a execução da hipoteca, também deverá depositar os valores das despesas judiciais.

  Na remição processual, o direito de remir o bem hipotecado será durante o curso do processo de execução, em conformidade ao § 3º, art. 877, do CPC. Nessa modalidade, será possível ao executado, até o auto de adjudicação ou arrematação, oferecer preço igual ao da avaliação, caso não haja licitantes, ou valor referente ao maior lance ofertado. Em se tratando de falência ou insolvência do devedor hipotecário, esse direito será deferido à massa ou aos credores em concurso.

  Dois julgados são de extrema importância para explicitar o assunto. O primeiro trata-se de sentença proferida no processo nº 0700734-98.2015.8.02.0050, da primeira vara de Porto Calvo, Alagoas, cujo pleito autoral de remição da hipoteca pelo adquirente foi indeferido pelo juízo por não seguir o procedimento descrito no art. 1.481, principalmente no que concerne à citação judicial, e não notificação extrajudicial, como declararam os autores na exordial. O juiz extinguiu a causa com resolução de mérito pautado na decadência de 30 dias. Já no segundo caso, diz respeito a Embargos de Declaração nº 0068991-75.2021.8.16.0000, do Tribunal de Justiça do Paraná, cujos embargantes alegaram obscuridade referente à decisão de agravo de instrumento. De acordo com estes, foi pedido a remição do imóvel hipotecado, e não a remição da execução, como decidiu o Tribunal de Justiça do Paraná. O embargos foram acolhidos e o desembargador seguiu na explanação da diferença entre a remição da execução e remição processual da hipoteca. A primeira é disciplinada pelo art. 826 do CPC e designa a quitação de todos os débitos da obrigação para proteger o patrimônio do executado. Já a remição processual do imóvel hipotecado refere-se à faculdade que tem o executado de remir o bem hipotecado até o auto de adjudicação ou arrematação.

Referências

TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Coisas. V.4. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2023. E-book. ISBN 9786559647118. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9786559647118/. Acesso em: 28 mai. 2023.

TEPEDINO, Gustavo; FILHO, Carlos Edison do Rêgo M.; RENTERIA, Pablo. Fundamentos do Direito Civil: Direitos Reais. v.5. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2022. E-book. ISBN 9786559644087. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9786559644087/. Acesso em: 28 mai. 2023.

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