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23 de Fevereiro de 2024

Responsabilidade do empreiteiro

1 INTRODUÇÃO

Inicialmente, nos cabe definir o que é contrato de construção, na definição de Hely Lopes Meirelles, contrato de construção é "todo ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica, legalmente habilitada a construir, mediante condições avençadas com o proprietário ou comitente".

Celebrado o contrato, o construtor assume a responsabilidade da entrega de uma obrigação de resultado, só exaurindo com a entrega da obra pronta e acabada. Seu trabalho deve ser realizado por profissional habilitado para exercer a função, bem como o trabalho despendido deve pautar-se nas normas técnicas e imposições legais que regem os trabalhos de engenharia e arquitetura.

O sentido de contrato de construção é amplo, abarcando duas modalidades: o contrato de empreitada e a administração. Temos que o "contrato de construção é gênero, enquanto o contrato de empreitada é espécie desse gênero.

2 CONCEITOS

Quando tratamos de responsabilidade civil nos contratos de construção, faz-se necessário algumas diferenciações sobre as partes envolvidas, ou seja, a própria legislação diferencia as diversas pessoas envolvidas nos contratos de construção.

1. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – definição no art. 28, parágrafo único, da lei 4.591/1964 – “atividade exercida com intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjuntos de edificações compostas de unidades autônomas”.

2. INCORPORADOR – a mesma lei supracitada, em seu artigo 29, define incorporador como “a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terrenos, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção, sob o regime condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”.

3. CONSTRUTOR – aquele que constrói.

4. EMPREITEIRO – aquele que faz obra de empreitada, sendo empreitada aquela obra que fica sob a responsabilidade de outrem; trabalho cujo preço, previamente ajustado, é pago de uma só vez.

3 DA RESPONSABILIDADE CIVIL DO CONSTRUTOR

Do contrato resultam obrigações recíprocas para os contratantes, especificamente no contrato de empreitada é assumida a obrigação de resultado, devendo ser garantido ao dono da obra, nos termos contratuais, solidez e sua capacidade de servir a destinação que lhe é atribuída.

Não se deve confundir contrato de empreitada com o contrato de prestação de serviços, mesmo havendo pontos similares, não se devem confundir. O contrato de prestação de serviços tem como foco o serviço, já na empreitada busca-se o resultado.

Quanto ao contrato, CAIO MÁRIO estabelece com precisão esta diferença, ao dizer que a empreitada se caracteriza pela circunstância de considerar o resultado final, e não a atividade, como objeto da relação contratual.

A lei considera duas espécies de empreitada: a de mão de obra, em que o empreiteiro contribui apenas com o seu trabalho, e a de material, em que fornece também os materiais à execução da obra.

4. DA OBRIGAÇÃO DE RESULTADO

Do contrato de empreitada resultam obrigações recíprocas para os contratantes, e da execução da obra podem advir responsabilidade com terceiros. A obrigação do empreiteiro conforme já dito, é de resultado, portanto, deve ele garantir ao dano da obra sua capacidade para servir ao destino para que foi encomendada.

Neste sentido, Sergio Cavalieri Filho versa que “a responsabilidade do construtor é de resultado porque se obriga pela boa execução da obra, de modo a garantir sua solidez e capacidade para atender ao objetivo para o qual foi encomendada. Defeitos na obra, aparentes ou ocultos, que importem sua ruína total ou parcial configuram violação ao dever de segurança do construtor, verdadeira obrigação de garantia (ele é o garante da obra), ensejando-lhe o dever de indenizar independentemente de culpa. Essa responsabilidade só poderá ser afastada se o construtor provar que os danos resultaram de uma causa estranha – força maior, fato exclusivo da vítima ou de terceiro” (2006, p. 366).

Outro aspecto que merece relevo, e sobre a capacidade técnica do construtor, hoje a obra é sempre realizada por construtor com capacidade técnica e responsabilidade ético profissional, razão pela qual não se admite, qualquer que seja a modalidade de contrato, possa o proprietário obriga-lo a executar a obra em desacordo com o projeto. A responsabilização técnica pela solidez e perfeição da obra é sempre pessoal e intransferível do profissional ao proprietário.

Assim, a obrigação que o construtor assume, em face da lei e do contrato, é de resultado, pois se tem o compromisso de executar a obra de modo satisfatório, sólido e seguro.

Essa responsabilidade do construtor pode ser contratual ou extracontratual, a primeira decorre da inexecução culposa de suas obrigações, violando o contrato ao não executar a obra ou executando defeituosamente, ou mesmo quando da inobservância das normas estabelecidas, nesse caso o construtor responderá civilmente, como contratante inadimplente, com base nos artigos 389 e 402 do Código Civil.

Quanto a responsabilidade extracontratual ou legal, é de ordem pública, diz respeito especialmente à responsabilidade pela perfeição da obra, à responsabilidade pela solidez e segurança da obra e a responsabilidade por danos a terceiros.

6. RESPONSABILIDADE PELA PERFEIÇÃO DA OBRA

A responsabilidade pela perfeição técnica da obra, embora não expressa contratualmente, é de presumir em todo ajuste da construção, como encargo ético profissional do construtor.

Com isso, não atendido todos os pressupostos técnico empregados na obra, é de se considerar a responsabilidade do construtor, não apenas pelos conhecimentos técnicos, mas também pelas noções de estética e arte, por tais motivos o Código Civil autoriza o cliente a rejeitar obra imperfeita ou defeituosa (art. 615 do Código Civil) ou recebe-la com abatimento proporcional do preço (art. 616 do Código Civil).

Daí nasce a importância do ato verificatório no recebimento da obra,"recebida a obra como boa e perfeita, nenhuma reclamação poderá ser posteriormente formulada por quem a encomendou, a menos que se trate de vícios ocultos ou redibitórios, que evidentemente não ficarão cobertos pelo simples ato de recebimento"

No que concerne à perfeição da obra, utiliza-se a teoria clássica dos vícios redibitórios do Código Civil, possibilitando o dono, no caso de encontrar defeitos na obra, rejeitar a coisa, redibindo contrato com perdas e danos, ou até mesmo recebe-la com perdas e danos (artigos 615 e 616 do Código Civil).

Já o Código de Defesa do Consumidor, fornece mais opções ao consumidor, nos casos de empreitada por lavor, caberá ao consumidor optar pelas possibilidades do art. 20 do CDC, nos casos de empreitada mista, é necessário que verifique se o vício vem da qualidade do material empregado na fazimento da obra (art. 18 do CDC) ou se o vício decorre na prestação de serviços, com aplicação do mencionado art. 18.

7. RESPONSABILIDADE PELA SOLIDEZ E SEGURANÇA DA OBRA

Mesmo com a efetiva entrega da obra, segundo art. 618 do Código Civil de 2002, remanesce para o construtor a responsabilidade pela segurança e solidez da obra.

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

Havia grande discussão na jurisprudência sobre o prazo de 5 anos estabelecido anteriormente no art. 1.245 do Código Civil de 1916, atual artigo 618 do novo Código Civil de 2012, seria prazo prescricional ou prazo de garantia da obra.

Sobre o assunto, Sergio Cavaliere Filho, diz"o prazo em exame (art. 1.245) não deriva da necessidade de certeza das relações jurídicas, nem do propósito de impor penalidades ou punição ao titular de um direito que se mostra negligente na defesa dele. A sua causa real está na deliberação de tomar efetiva a responsabilidade do construtor pela obra que tenha executado."

Neste sentido, Aguiar Dias diz que o “prazo de cinco anos não diz respeito à ação de que dispõe o dono prejudicado, com o que estaria o dispositivo estabelecendo um prazo de decadência do direito. Esse prazo se refere à garantia e não ao exercício da ação que essa garantia porventura fundamente. De forma que a prescrição é a comum de vinte anos” (2009, p. 352).

Portanto, trata-se de garantia legal e de ordem pública, que durante cinco anos o construtor fica obrigado a assegurar a solidez e segurança da construção, respondendo por todos os prejuízos, vícios ou defeitos que se manifestem nesse período, podendo, ainda, ser responsabilizado por qualquer dano causado a terceiro.

Entretanto, o prazo prescricional para solicitar a responsabilização do construtor, ou seja, o direito de ação por parte da pessoa que foi prejudicada é de 20 (vinte) anos.

8. VÍCIOS REDIBITÓRIOS

Os defeitos sendo visíveis, cessará a responsabilidade do construtor quando da entrega do imóvel sem a devida reclamação (art. 615 do CC), já sendo ocultos, persistirá a responsabilidade do construtor por um ano após a entrega (art. 445 do CC).

O doutrinador Caio Mario defende a aplicação da teoria dos vícios redibitórios nas construções em que apresentem com vícios redibitórios não prejudiciais a sua solidez e segurança da obra, afirmando que"pode ocorrer, todavia, que, no momento da entrega, a obra esteja aparentemente perfeita e, no entanto, ocorra a existência de vícios ou defeitos que, por serem ocultos, somente com o tempo venham a ser notados. Aqui se insinua a teoria dos vícios redibitórios. Acusando vícios ocultos a coisa entregue pelo empreiteiro, tais como, infiltrações, vazamentos, defeitos nas instalações elétricas e/ou hidráulicas, o comitente pode enjeitá-la (CC, art. 1.101 (art. 441 do novo), uma vez que a tornem imprópria ao uso a que é destinada ou lhe diminuam o valor (actio redhibitoria). Em vez de rejeitar a coisa (art. 1.105 (correspondente ao art. 442 do atual), pode o dono da obra reclamar abatimento do preço (actio quanti minoris).

É necessário verificar qual lei vai incidir sobre o contrato, daí nascem diferenças nos prazos, estando o contrato pautado pelo Código Civil, considerando vícios que não afetem a segurança e solidez do imóvel, serão esses vícios considerados redibitórios, que deverão ser alegados até em um anos após a entrega efetiva. Estando o novo proprietário na posse do imóvel, o prazo computar-se-á pela metade, quando o vício só puder ser constatado posteriormente (mais tarde), o prazo vai iniciar a partir da ciência do vício, até o prazo máximo de um ano.

Estando o contrato regido pelo Código de Defesa do Consumidor, o prazo para reclamações dos vícios ocultos será de noventa dias, contados da efetiva entrega do imóvel, esse prazo será computado em noventa dias da entrega caso o vícios seja aparente, sendo oculto o início do prazo se dá a partir do descobrimento do vício oculto.

09. DA RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL

O construtor tem responsabilidade não só perante o dono da obra, mas também, em relação a terceiros que eventualmente venham sofrer algum dano pelo fato da obra, ou seja, os danos causados a vizinhos deverão ser ressarcidos por quem der origem a eles e por quem da obra obtiver proveito.

A responsabilidade dos danos causados a vizinhos ou a terceiros, provenientes de desabamentos, queda de materiais, ruído, poeira dentre outras causas, a responsabilidade decorre do art. 186 do Código Civil, e deve ser atribuída àquele que executa a obra, ou seja, o construtor, que tem a guarda da coisa e a direção dos trabalhos.

Já a doutrina, em relação a danos de terceiros, segue a distinção de Hely Lopes Meirelles, "se se trata de vizinhos, haveria solidariedade entre o proprietário e o construtor, e seria independente da culpa de um e de outro. Em relação a terceiro" não vizinho ", a responsabilidade é do construtor; o proprietário somente com ele se solidariza se houver confiado a obra a pessoa inabilitada para os trabalhos de engenharia e arquitetura".

Sérgio Cavaliere Filho, discorda desse entendimento, afirmando "ser indiferente para o terceiro prejudicado o ajuste celebrado entre o proprietário e o construtor. O que solidariza e vincula o proprietário e o construtor. O que solidariza e vincula o proprietário e o construtor pela reparação do dano sofrido por terceiro é, objetivamente, a lesão decorrente do fato da construção, fato este proveitoso tanto para o dono da obra como para quem a executa com fim lucrativo. E, sendo princípio de direito que quem aufere os cômodos suporta os ônus, ambos devem responder pelos danos que o fato da construção causar a terceiros. O que o dono da obra poderá fazer – aí, sim, baseado no contrato – é promover ação regressiva contra o construtor para se ressarcir daquilo que tiver indenizado ao terceiro".

O STF já se pronunciou em reconhecer a responsabilidade solidária do construtor e do proprietário e de dispensar a prova de culpa pelo evento danoso a terceiro.

Assim, o prejudicado poderá mover a ação de ressarcimento contra qualquer deles ou contra ambos, sem ter que demonstrar quem foi o responsável pelo defeito de construção do prédio.

CONCLUSÃO

Com a crescente expansão do mercado imobiliário nos últimos anos, a gama de ações visando a responsabilização dos empreiteiros, construtores e donos de obras cresceu consideravelmente.

A principal obrigação do empreiteiro é executar a obra, tal como lhe foi encomendada, nascendo daí a obrigação de resultado, ou seja, deve-se a todo momento zelar por um resultado certo e determinado, devendo garantir a solidez e o objeto ao qual foi contrata a obra.

Não executando a obra de forma perfeita – no sentido de observância as normas sobre segurança e solidez – deve ser investigado a sua responsabilidade, seja contratual ou extracontratual.

Não atendido o objetivo pelo qual a obra foi contratada, devem os defeitos, aparentes ou ocultos, que importem em sua ruína total ou parcial configuram dever violação do dever de segurança do construtor, ensejando-lhe o dever de indenizar.


Dr. Rodrigo Avelar Antunes da Luz

Especialista em Direito Civil

Especialista em Direito Imobiliário

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Eu contratei uma construtora para fazer meu sobrado eu ao invés de fazer uma estrutura em baldrame fez em radie, no projeto estrutural estava baldrame , como posso processá-lo? continuar lendo

Excelente artigo. Foi-me muito útil em processo envolvendo a responsabilização de construtora por imperfeição da obra. A diferença entre contrato de empreitada e de prestação de serviços foi fundamental para o deslinde do feito. continuar lendo

Muito obrigada pelo excelente trabalho!

Parabéns! continuar lendo