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14 de Junho de 2024
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    Responsabilidade do Locador: Quando a Falta de Manutenção Causa a Rescisão do Contrato de Locação

    Decisões judiciais recentes reforçam a importância da entrega e manutenção de imóveis em perfeitas condições de habitabilidade, destacando a culpa do locador em casos de vícios ocultos.

    Publicado por Dr Richard Roger
    há 22 dias

    Resumo do artigo

    A relação entre locador e locatário é regida por regras claras que impõem ao locador a obrigação de entregar o imóvel em condições adequadas para uso. Este artigo analisa um caso recente julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, onde a falta de manutenção do imóvel, com a presença de infiltrações, mofo e rachaduras, levou à rescisão do contrato de locação. A decisão reafirma a responsabilidade do locador em cumprir suas obrigações legais e contratuais, evitando litígios e garantindo uma relação contratual justa e equilibrada.

    A Culpa do Locador na Rescisão do Contrato de Locação: Uma Análise Jurídica

    A relação locatícia no Brasil é regida pela Lei nº 8.245/91, que estabelece direitos e deveres tanto para locadores quanto para locatários. Um dos aspectos mais sensíveis dessa relação é a entrega do imóvel em condições adequadas para uso, conforme previsto no artigo 22 da referida lei. Recentemente, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) analisou um caso emblemático sobre a responsabilidade do locador na rescisão do contrato de locação devido à entrega do imóvel com vícios ocultos.

    Caso Prático

    O caso em questão envolve a Apelação Cível nº 1014865-45.2016.8.26.0068, da Comarca de Barueri, onde José Maurício da Silva (autor) moveu ação declaratória de rescisão contratual c.c. devolução de quantia paga e indenização por danos morais contra Cecília Campos Rosa de Carvalho (ré). O autor alegou que o imóvel locado apresentava vícios ocultos como infiltrações, mofo e rachaduras, que o tornaram impróprio para habitação.

    Decisão de Primeiro Grau

    A sentença de primeiro grau declarou a rescisão do contrato de locação, condenando a ré a devolver a caução paga pelo autor no valor de R$ 6.000,00, além de pagar uma multa contratual equivalente a três alugueres. A decisão foi baseada na comprovação dos vícios ocultos no imóvel, que não foram sanados pela locadora, configurando descumprimento do dever legal de entregar o imóvel em condições de habitabilidade.

    Apelação e Decisão do TJ-SP

    A ré recorreu da decisão, argumentando que não havia sido informada sobre os danos no imóvel em tempo hábil para realizar os reparos necessários. No entanto, o TJ-SP negou provimento ao recurso, sustentando que as provas apresentadas pelo autor, incluindo mensagens eletrônicas e fotografias, demonstraram de forma clara e inequívoca a existência dos vícios ocultos e a ciência da locadora sobre esses problemas.

    Ementa 1:

    Apelação. Locação residencial. Ação declaratória de rescisão contratual c./c. devolução de quantia paga e indenização por danos morais. Sentença de parcial procedência da ação. Irresignação da Ré que não se sustenta. Vícios ocultos. Infiltrações, mofo e rachaduras. Descumprimento, pela locadora, do dever legal de entregar o imóvel locado em perfeitas condições de habitabilidade. Inteligência do artigo 22, incisos I, III, IV e V, da Lei 8.245/91. Culpa da locadora pela rescisão antecipada do contrato demonstrada. Multa contratual e restituição da caução devidas. Sentença mantida. Honorários majorados. RECURSO DESPROVIDO.
    (TJ-SP - AC: 10148654520168260068 SP 1014865-45.2016.8.26.0068, Relator: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 26/07/2021, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/07/2021)

    Fundamentação Jurídica

    A decisão foi fundamentada principalmente no artigo 22 da Lei nº 8.245/91, que impõe ao locador a obrigação de entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina, manter durante a locação a forma e o destino do imóvel, e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. A falha da locadora em cumprir essas obrigações resultou na rescisão do contrato, sem a incidência de multa contratual por parte do locatário.

    Jurisprudência Corroborativa

    A decisao do TJ-SP reflete um entendimento consolidado na jurisprudência, conforme demonstram outros julgados. Em casos semelhantes, os tribunais têm reconhecido a responsabilidade do locador pela rescisão do contrato quando o imóvel apresenta vícios ocultos que não são reparados, justificando a devolução da caução e a aplicação de multas contratuais ao locador.

    Ementa 2:

    Apelação. Locação comercial. Ação de despejo por falta de pagamento c./c. cobrança de aluguéis. Pedido reconvencional de rescisão contratual por culpa exclusiva do locador e cobrança de multa compensatória. Sentença de improcedência da ação principal e procedência da reconvenção ofertada. Irresignação do Autor/reconvindo que não se sustenta. Culpa do locador pela rescisão antecipada do contrato bem demonstrada. Descumprimento, pelo locador, do dever legal de entregar o imóvel locado em perfeitas condições de habitabilidade. Inteligência do artigo 22, incisos I, III, IV e V, da Lei 8.245/91. Multa contratual devida. Valores cobrados a título de aluguéis indevidos. Nos contratos bilaterais, a parte somente pode exigir o cumprimento da outra caso tenha cumprido com suas obrigações, "ex vi" do artigo 476 do Código Civil. Aplicabilidade do princípio da exceção do contrato não cumprido. Litigância de má-fé caracterizada. Aplicação da multa prevista no artigo 81 do CPC. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, com aplicação de multa.
    (TJ-SP - AC: 10033956220168260441 SP 1003395-62.2016.8.26.0441, Relator: L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 30/04/2021, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/04/2021)

    Conclusão

    A rescisão de um contrato de locação por culpa do locador, quando este não cumpre com suas obrigações de entregar e manter o imóvel em condições de habitabilidade, está bem respaldada pela legislação e jurisprudência brasileiras. O caso analisado pelo TJ-SP exemplifica claramente essa aplicação, reforçando a necessidade de os locadores zelarem pela qualidade e manutenção dos imóveis locados para evitar litígios e responsabilidades contratuais.

    Este artigo visa elucidar os principais pontos de um julgamento relevante para locadores e locatários, destacando a importância do cumprimento das obrigações previstas na Lei de Locações para a manutenção de uma relação contratual equilibrada e justa.


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